2012年4月28日，海南省《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2012年第3號(hào)，下稱《公告》）公布，自2012年5月1日起執(zhí)行。
一、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的必要性
我省于2011年7月8日發(fā)布《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收方法的公告》（海南省地方稅務(wù)局公告2011年第5號(hào)），采取區(qū)分地區(qū)、房產(chǎn)類型、房產(chǎn)銷售年度的方式設(shè)置核定征收率，進(jìn)行核定征收，促進(jìn)了土地增值稅清算工作。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端，不同地區(qū)的房產(chǎn)銷售價(jià)格起伏較大，按地區(qū)設(shè)置核定征收率的方式，不能真實(shí)反映房產(chǎn)銷售價(jià)格變化的實(shí)際稅負(fù)。同時(shí)，根據(jù)不同房產(chǎn)類型、各年度房產(chǎn)銷售情況進(jìn)行核定征收過程中，難以界定房產(chǎn)類型、確定各年度的實(shí)際收入，存在著計(jì)算復(fù)雜、操作不便、帶來(lái)一定的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)等。
因此，有必要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本收入核算方法及稅收征管需要，重新調(diào)整核定征收辦法，按單個(gè)清算項(xiàng)目已售建筑面積的銷售均價(jià)確定核定征收率，簡(jiǎn)化征收方式，提高清算效率。
二、調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的依據(jù)
一是根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第三十四條的規(guī)定，列舉了可以進(jìn)行核定征收的情形。二是按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）提出 “核定征收率原則上不得低于5%”的要求，設(shè)置最低核定征收率。三是在測(cè)算不同銷售均價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅負(fù)水平基礎(chǔ)上，參照我省不同地區(qū)各類房產(chǎn)售價(jià)與實(shí)際增值水平情況，按銷售均價(jià)高低，設(shè)置具體核定征收率。四是依據(jù)簡(jiǎn)便易行的原則制定核定征收辦法。
三、調(diào)整核定征收辦法的主要內(nèi)容
（一）核定征收率的確定
按單個(gè)清算項(xiàng)目的銷售均價(jià)高低，分檔設(shè)置差別核定征收率。按8，000元/㎡以下、8，000元/㎡～10，000元/㎡、10，000元/㎡～20，000元/㎡、20，000元/㎡～30，000元/㎡劃分為五個(gè)檔次，核定征收率對(duì)應(yīng)設(shè)定為5%、6%、8%、11%、13%。
單個(gè)清算項(xiàng)目是指根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（瓊地稅發(fā)[2009]187號(hào)）第一條規(guī)定的清算單位。
《公告》第二條所列五級(jí)核定征收率，每級(jí)“銷售均價(jià)未超過××××元/㎡”的銷售均價(jià)，均包括本數(shù)。
（二）房產(chǎn)銷售總收入和已售總建筑面積的確認(rèn)
1.房產(chǎn)銷售總收入按房產(chǎn)實(shí)際銷售價(jià)格確認(rèn)。對(duì)視同銷售的房產(chǎn)或銷售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的房產(chǎn)，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的銷售價(jià)格確認(rèn)。
房產(chǎn)實(shí)際銷售價(jià)格包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。
視同銷售的房產(chǎn)是指《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十九條第（一）項(xiàng)規(guī)定所列舉的，用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)。
2.已售總建筑面積按經(jīng)房管部門確定的房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積確認(rèn)。銷售合同所載房產(chǎn)面積與房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積不一致的，按房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積予以調(diào)整。
房產(chǎn)實(shí)際測(cè)繪面積是指在房管部門辦理房產(chǎn)證時(shí)所依據(jù)的房產(chǎn)測(cè)繪面積。
（三）調(diào)整前稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銜接
1.《公告》下發(fā)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已作清算結(jié)論的，不再按本公告規(guī)定予以調(diào)整。
2.《公告》下發(fā)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已按核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算審核的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在未出具清算結(jié)論前，應(yīng)按本公告規(guī)定予以調(diào)整。
3.《公告》下發(fā)前，稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理土地增值稅清算申報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在審核過程中發(fā)現(xiàn)納稅人存在本《公告》第一條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定情形之一的，在未出具清算結(jié)論前，可按《公告》規(guī)定的核定征收方式進(jìn)行清算，其他情形按查賬征收方式進(jìn)行清算。
（四）核定征收方式清算后剩余房產(chǎn)的處理
1.納稅人實(shí)行核定征收方式清算后再銷售所剩余房產(chǎn)的，應(yīng)在發(fā)生銷售房產(chǎn)行為的次月15日內(nèi)，申報(bào)繳納土地增值稅。
納稅人應(yīng)按當(dāng)期取得的銷售收入和銷售建筑面積，計(jì)算當(dāng)期銷售均價(jià)，確定適用核定征收率，據(jù)以計(jì)算當(dāng)期應(yīng)交土地增值稅稅款。
2.對(duì)在《公告》下發(fā)前已進(jìn)行核定征收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在《公告》下發(fā)后，其再銷售所剩余房產(chǎn)取得的收入，也依照上述方式規(guī)定處理。
四、核定征收特別情形的規(guī)定
對(duì)納稅人符合擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料，或符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算情形之一的，特別規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以核定征收清算后，稅務(wù)稽查部門發(fā)現(xiàn)納稅人設(shè)置賬簿，可以確定轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額，并查出應(yīng)交稅款超過核定征收稅款的，應(yīng)補(bǔ)繳其少繳的土地增值稅稅款。
對(duì)符合上述情形的納稅人制定特別規(guī)定，一是體現(xiàn)稅收公平原則，為納稅人營(yíng)造良好的稅收環(huán)境；二是促進(jìn)納稅人依法誠(chéng)信納稅，提高納稅遵循度；三是維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性，保證稅收足額入庫(kù)。 |
