某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一小區(qū)商品住宅樓盤(pán)，2012年底經(jīng)驗(yàn)收合格開(kāi)始交付購(gòu)房者，該年度已售面積達(dá)總可售面積95%，剩余未售產(chǎn)品屬于少量的可售車位。企業(yè)在年度所得稅匯算中，其計(jì)稅收入、計(jì)稅成本均已按規(guī)定進(jìn)行了核算并據(jù)實(shí)進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)。2014年6月稅務(wù)機(jī)關(guān)通知企業(yè)進(jìn)行清算，10月，企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送了清算報(bào)告和相關(guān)資料。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅4000多萬(wàn)元。
針對(duì)清算應(yīng)補(bǔ)繳的這4000多萬(wàn)元稅款，企業(yè)陳述由于后期不再進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并實(shí)施經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，加之，從2013年起除有少量的未售車位銷售緩慢、入不敷出外，已沒(méi)有其他收入且一直處于虧損狀態(tài)，請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)將應(yīng)補(bǔ)繳的稅款分配到前期結(jié)算收入的各年度進(jìn)行處理，補(bǔ)繳土地增值稅，退回由此多繳的企業(yè)所得稅1000多萬(wàn)元，否則，企業(yè)難以承受如此大額的資金占用和背負(fù)的利息負(fù)擔(dān)。
上述案例從目前的實(shí)際征管情況來(lái)看已不是個(gè)案的問(wèn)題了。產(chǎn)生問(wèn)題的根本原因，從多年來(lái)的日常稅務(wù)征管實(shí)際工作來(lái)看，主要是一些開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅自行清算的意識(shí)不強(qiáng)，把自行清算這一重要稅收政策規(guī)定當(dāng)兒戲，缺乏主動(dòng)性，只要稅務(wù)機(jī)關(guān)不通知清算就不積極主動(dòng)進(jìn)行自行清算，加之對(duì)相關(guān)稅收政策掌握不到位，給企業(yè)造成了不必要的涉稅負(fù)擔(dān)。
就上述涉稅事項(xiàng)，2010年底，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于繳納土地增值稅而造成清算前期相關(guān)年度多繳企業(yè)所得稅問(wèn)題專門(mén)發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》〔國(guó)家稅務(wù)總局2010年第29號(hào)公告〕，明確了具體處理規(guī)定，即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，由于按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年造成虧損，且至注銷當(dāng)年仍然未彌補(bǔ)完的，應(yīng)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算繳納的土地增值稅款，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各年度進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。
因此，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)該企業(yè)提出的稅款分?jǐn)偧把a(bǔ)退稅意見(jiàn)不予采納，企業(yè)只有等待注銷時(shí)才能申請(qǐng)退還這1000多萬(wàn)元的企業(yè)所得稅稅款了。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可能在短期內(nèi)銷售完成，有些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售長(zhǎng)達(dá)幾年甚至十多年，要想在短期內(nèi)注銷企業(yè)、退回因土增稅清算時(shí)間性差異而造成多繳納的企業(yè)所得稅談何容易。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土增稅自行清算工作不能兒戲，一是要真正明白土地增值稅自行清算是對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)、深入的清查和剖析，起到查缺補(bǔ)漏、自我糾正、自我完善的作用，避免后期稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核時(shí)對(duì)某些事項(xiàng)不予認(rèn)可給企業(yè)帶來(lái)不利的涉稅風(fēng)險(xiǎn)和損失。二是要結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和發(fā)展目標(biāo)，掌握和利用好稅收相關(guān)政策，做好自行清算工作。不管企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況如何，也不管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略怎樣，凡企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到“可清算”情形時(shí)，都應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)地開(kāi)展自行清算工作，如果后期無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且在可預(yù)見(jiàn)的期間內(nèi)不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，也不會(huì)有較大的收入來(lái)維持企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，那么，土地增值稅自行清算時(shí)點(diǎn)就應(yīng)當(dāng)在銷售達(dá)85%以上，且會(huì)計(jì)、稅收政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)確定企業(yè)所得稅計(jì)稅收入、結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本的當(dāng)年。本案例企業(yè)如在2012年主動(dòng)進(jìn)行自行清算并將應(yīng)繳納的土增稅款計(jì)入當(dāng)期損益，就完全避免了因企業(yè)短期內(nèi)無(wú)法注銷而造成資金被企業(yè)所得稅稅款長(zhǎng)期占用的情況了。
