一、督察依據(jù)
（一）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（舊）
（二）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則（舊）
（三）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（新）
（四）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則（新）
（五）中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例
（六）中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例
（七）中華人民共和國土地增值稅暫行條例
（八）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
（九）中華人民共和國印花稅暫行條例
（十）中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則
（十一）中華人民共和國耕地占用稅暫行條例
（十二）中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則
（十三）中華人民共和國契稅暫行條例
（十四）中華人民共和國契稅暫行條例實施細則
（十五）國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 國稅發(fā)[2005]82號
（十六）國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 國辦發(fā)[2008]131號
（十七）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知 財稅[2008〕137號
（十八）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 財稅字[1999]210號
（十九）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收所得稅問題的通知 國稅發(fā)[2006]31號
（二十）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù) 國稅函[2009]342號
（二十一）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知 國稅函[2008〕299號
（二十二）關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 國稅發(fā)[2009]31號
（二十三）稅務(wù)總局何道成解釋房地產(chǎn)新31號文房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
（二十四）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]21號
（二十五）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[2006]187號
（二十六）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的通知 國稅發(fā)〔2007]132號
（二十七）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號
（二十八）國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知 國稅發(fā)[2004]100號
（二十九）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財稅[2006]]186號
（三十）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 財稅[2004]134號
（三十一）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財稅[2006]162號
（三十二）國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù) 國稅函[2008]576號
二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理容易出現(xiàn)問題的地方
（一）房地產(chǎn)稅收一體化管理工作落實不到位，信息共享、稅源監(jiān)控水平不高。
（二）未按規(guī)定建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，納稅人基礎(chǔ)資料不完備。
（三）征管單位征收管理臺賬記錄不詳細，管理人員對房地產(chǎn)開發(fā)情況底子不清，情況不明。有的征管人員對開發(fā)企業(yè)開發(fā)的工程項目數(shù)、每個樓盤的面積數(shù)、工程進度等基本情況不清楚。
（四）新、老營業(yè)稅政策執(zhí)行對接不到位。
（五）拆遷償還面積未按規(guī)定征收營業(yè)稅。
（六）價外費用未按規(guī)定征收營業(yè)稅。
（七）未及時督促建設(shè)單位代扣外來施工單位建筑營業(yè)稅。
（八）混合銷售行為未嚴格按政策征收營業(yè)稅。
（九）企業(yè)所得稅、土地增值稅預(yù)征工作落實不到位。
（十）企業(yè)所得稅、土地增值稅達到清算條件的，未依法予以清算。
（十一）未嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理規(guī)定，稅款未及時足額入庫。
（十二）印花稅未嚴格按照法定稅目、稅率征收，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同未依法征收印花稅。
（十三）未依法征收耕地占用稅，對獲準占用耕地后超過兩年未使用者、對農(nóng)村居民占用耕地新建住宅、免稅或者減征后改變原占地用途的未依法征稅。
（十四）契稅征收工作不到位，契稅計稅價格、稅率、減免稅政策執(zhí)行不準確。
（十五）房地產(chǎn)二級市場稅收征管不到位，營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅等所涉及的稅種未依法征收、依法減免。
（十六）對未按規(guī)定依法納稅的，未依法采取相應(yīng)措施。
三、執(zhí)法督察的方法
（一）日常征管工作
1．檢查房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的開展情況。是否建立了相對固定的房地產(chǎn)稅收一體化管理機構(gòu)；是否嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定；是否與房地產(chǎn)管理等部門建立了信息傳遞機制，積極爭取相關(guān)部門的配合與支持，充分掌握各稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息。
2．檢查房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)情況。是否建立了房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫；是否將從各渠道獲取的房地產(chǎn)信息資料進行整合歸集，作為長期的稅源資料及時歸入稅源管理檔案，充實、完善房地產(chǎn)企業(yè)戶籍資料，做到數(shù)據(jù)集中，信息共享，方便查詢，比對分析，促進工作。
3．檢查稅收征管檔案資料。檢查納稅人檔案、征收臺賬、納稅資料看納稅人基礎(chǔ)資料是否齊全、納稅是否及時準確，涉稅情況記錄是否詳細；管理人員對房地產(chǎn)開發(fā)情況是否做到底子清，情況明，對開發(fā)企業(yè)開發(fā)的工程項目數(shù)、每個樓盤的建設(shè)、銷售等基本情況是否心中有數(shù)；是否督促企業(yè)依法及時、足額納稅；對未依法納稅的是否依法采取相應(yīng)措施。
（二）營業(yè)稅
1．取得商品房銷售收入、房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否長期掛“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，未按規(guī)定及時申報納稅。
2．是否有隱匿收入偷逃稅款問題，如設(shè)立兩套賬、將收取的房款直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套實施對外出售不計收入等等。
3．營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，取得的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價位收費是否按規(guī)定計入應(yīng)稅收入。
4．是否有直接坐支售樓款的情況。
5．按揭貸款是否計入“短期借款”、“其他應(yīng)付款”等科目，未及時申報納稅。
6．按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。
7．是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低同類房產(chǎn)而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。
8．在以房換地、參建聯(lián)建、合作開發(fā)過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。
9．各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、單位無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、納稅人自建住房銷售給本單位職工、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目等行為是否按規(guī)定足額納稅。
10．拆遷償還面積是否按規(guī)定申報納稅，動遷、拆遷補償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報納稅。
11．以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。
12．房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏轉(zhuǎn)房款問題。
13．各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅。
14．個人投資性購房再次轉(zhuǎn)讓是否按規(guī)定納稅，重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已售商品房退房、過戶的處理。
15．征管單位是否及時督促建設(shè)單位代扣外來施工單位建筑營業(yè)稅及附加。
（三）企業(yè)所得稅
1．比較各管理單位、各開發(fā)企業(yè)所得稅稅負率是否有明顯差異，盈利水平是否與實際情況有較大出入，綜合分析選取重點檢查業(yè)戶。
2．是否按規(guī)定預(yù)征企業(yè)所得稅。
3．對達到清算條件的是否按規(guī)定進行了清算。
4．檢查應(yīng)稅收入的真實性、完整性
（1）確定收入的完整性。重點是檢查各種主營收入、其他收入、營業(yè)外收入（包括各種形式的財政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬；有無故意壓低售價利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤的行為；有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況；對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。
（2）確定收入確認的合法性。重點檢查開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認，是否符合國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）等有關(guān)規(guī)定。
（3）確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報等情況。
5．檢查稅前扣除項目的真實性、合法性
（1）要重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實，是否存在以營銷策劃公司、項目咨詢公司或個人的名義代開發(fā)票虛列銷售傭金、咨詢費等套取現(xiàn)金的情況；是否存在以虛開辦公費、服務(wù)業(yè)發(fā)票等虛列薪資支出、廣告支出等。
（2）要通過檢查成本對象總開發(fā)成本、可售總面積、可售面積單位成本、已售面積等資料，來檢查成本與收入的配比性、合法性，是否存故意混淆前后項目之間的成本和費用支出，使得成本和費用前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；是否存在少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營房成本、職工福利性支出擠占成本費用，加大銷售成本，減少銷售利潤的情況。
（3）結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目，重點檢查各項預(yù)提準備金、風(fēng)險金以及業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、人員工資等相關(guān)費用支出、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費支出、財產(chǎn)損失等項目，是否在納稅申報時予以調(diào)整，支付的土地出讓金、配套費用是否按成本對象進行合理分攤。
6．重點檢查項目。
（1）檢查應(yīng)付未付、應(yīng)收未收款項的處理情況，是否存在預(yù)售房款長期掛“預(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題。
（2）檢查預(yù)提費用、應(yīng)付賬款等科目，對年末留有余額的預(yù)提費用和超過3年因債權(quán)人原因無法支付的應(yīng)付賬款應(yīng)調(diào)整成本和收入。
（3）檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定。
（4）檢查關(guān)聯(lián)交易問題。檢查關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的購銷業(yè)務(wù)是否按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來作價；是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等,通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤,或利用非法代開發(fā)票、假發(fā)票虛開費用套取現(xiàn)金偷逃稅款等；是否存在以管理費、特許權(quán)使用費、商標使用費等名目向控股公司支付巨額費用的情況；是否在所得稅優(yōu)惠期滿后，與享受優(yōu)惠的其他境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)品銷售、勞務(wù)和費用等情況。
（5）檢查房地產(chǎn)項目中建造的各類未銷售的營業(yè)性的“會所”是否計入銷售成本。
（6）檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報繳納企業(yè)所得稅等等。
（7）虧損彌補問題。檢查納稅人獲利年度與虧損彌補是否合法，有無人為調(diào)節(jié)利潤而在年度之間多轉(zhuǎn)少轉(zhuǎn)成本，有無人為地推遲獲利年度的情況。彌補數(shù)額是否準確，彌補期限是否準確，有無經(jīng)過稅務(wù)審計、檢查已經(jīng)調(diào)整過的虧損額仍然按原先的虧損數(shù)額申報彌補。
（四）土地增值稅
1．是否按規(guī)定申報繳納土地增值稅。調(diào)取納稅人的納稅申報表，查看納稅人是否自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
2．查閱納稅人的檔案資料，查看納稅人是否按規(guī)定對竣工結(jié)算前的預(yù)售房產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。
3．轉(zhuǎn)讓舊房的，是否按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，是否扣除了取得土地使用權(quán)所支付的金額。
4．對達到清算條件的是否按規(guī)定進行了清算。
（五）土地使用稅
房地產(chǎn)開發(fā)項目占有的土地是否按規(guī)定申報繳納土地使用稅，已售房屋分割的土地面積是否符合規(guī)定等。
（六）印花稅
是否按規(guī)定稅目、稅率繳納印花稅，尤其是對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同是否依法征收印花稅。
（七）房產(chǎn)稅
1．房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。
2．對自用房產(chǎn)是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
（八）個人所得稅
著重檢查經(jīng)營者、投資者的個人所得稅繳納情況：
1．檢查扣繳義務(wù)人是否按規(guī)定履行了代扣代繳義務(wù)，包括企業(yè)發(fā)放的各種名目的獎金、補貼、實物以及其他應(yīng)稅收入，特別是各類回扣、提成收入部分是否按規(guī)定足額扣繳個人所得稅。
2．檢查以假發(fā)票、代開發(fā)票、假工程施工合同等手段，虛構(gòu)經(jīng)營業(yè)務(wù)、虛列開發(fā)成本費用套取現(xiàn)金發(fā)放工資、獎金、補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。
3．扣繳義務(wù)人是否存在故意為納稅人隱瞞收入、進行虛假申報，少繳或不繳個人所得稅的行為。
4．在企業(yè)資質(zhì)升級時，留存收益和資本公積轉(zhuǎn)增個人股本是否按規(guī)定繳納個人所得稅。
5．企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在套取現(xiàn)金發(fā)放薪酬未計個人所得稅問題。
6．達到自行納稅申報標準的個人是否按規(guī)定進行了納稅申報。
（九）耕地占用稅
要利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制耕地占用稅稅源，對占用耕地進行開發(fā)建設(shè)的，是否按規(guī)定征收耕地占用稅。
（十）契稅
1．契稅申報管理是否規(guī)范。納稅人申報繳納契稅時，是否填報總局統(tǒng)一制定的契稅納稅申報表，并附送購房發(fā)票、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和有效身份證件復(fù)印件等。征收機關(guān)是否對納稅申報表及有關(guān)附件資料的完整性、準確性進行審核無誤后，辦理征繳手續(xù)，開具統(tǒng)一的契稅完稅證明。
2．契稅計稅價格、稅率、減免稅政策執(zhí)行是否準確。
3．契稅信息是否及時傳遞。契稅征收機關(guān)是否及時整理、歸集房地產(chǎn)交易的有關(guān)信息。包括：轉(zhuǎn)讓方、中介方和承受方的名稱、識別號碼，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格、轉(zhuǎn)讓時間、面積、位置等信息，及時傳遞到相關(guān)管理單位。
四、房地產(chǎn)企業(yè)反避稅摸底調(diào)查
在房地產(chǎn)行業(yè)稅收執(zhí)法督察工作中，特別要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否以較低的交易價格將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方，或者以較低的租金價格將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方，從而少繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅收。
（一）調(diào)查企業(yè)是否存在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)低價轉(zhuǎn)讓的問題，重點調(diào)查向境外轉(zhuǎn)讓的問題，企業(yè)與受讓方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。調(diào)查企業(yè)是否在避稅港設(shè)立控股公司、基金公司等，其關(guān)聯(lián)關(guān)系及關(guān)聯(lián)交易情況。重點調(diào)查申請注銷的房地產(chǎn)項目，在辦理注銷登記前調(diào)查是否存在避稅問題。
（二）調(diào)查企業(yè)是否存在房產(chǎn)低價出租的問題，企業(yè)與承租方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
（三）審核企業(yè)關(guān)聯(lián)申報情況，重點審核2008和2009年度的關(guān)聯(lián)申報情況，對于企業(yè)尚未申報且存在關(guān)聯(lián)交易嫌疑的，讓企業(yè)提供相關(guān)資料并書面確認關(guān)聯(lián)關(guān)系結(jié)構(gòu)，同時向企業(yè)明示企業(yè)及其他相關(guān)責(zé)任人員隱瞞關(guān)聯(lián)關(guān)系應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
（四）調(diào)查企業(yè)是否存在其他避稅嫌疑。
——某省地稅局 |
