（一）產(chǎn)權(quán)式酒店的法律問(wèn)題
產(chǎn)權(quán)式酒店并非什么新事物，它源于歐美地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，我國(guó)于上個(gè)世紀(jì)末首先從海南省進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)式酒店的探索。迄今為止，該模式的運(yùn)行應(yīng)該說(shuō)還不很成熟，至少存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)。
1、違反《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。
于2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取“售后包租”的方式銷(xiāo)售商品房，這就意味著在法律層面是不允許開(kāi)發(fā)商以“售后包租”方式銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式酒店的，否則合同會(huì)無(wú)效。
2、酒店配套設(shè)施的共用權(quán)約定不明確，難以保障投資者權(quán)益。
酒店是一個(gè)具有綜合服務(wù)功能的實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、會(huì)所等娛樂(lè)休閑配套設(shè)施。如果開(kāi)發(fā)商不提供配套設(shè)施服務(wù)，而單個(gè)客房又無(wú)住宅或酒店的使用功能，就意味著客房不能獲取任何收益。
3、在委托管理機(jī)制方面存在嚴(yán)重缺陷。
就目前產(chǎn)權(quán)式酒店的操作方式而言，由于投資回報(bào)不易操作、酒店公司財(cái)務(wù)不公開(kāi)、投資退出機(jī)制不健全等因素影響，可能導(dǎo)致投資者雖然依約讓渡了客房的使用權(quán)，但是根本無(wú)法從法律上保障自己的權(quán)益。
（二）產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問(wèn)題
產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)落地生根，最早是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借以融資、盤(pán)活資產(chǎn)的一種方式，它對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言不失為一種較好的營(yíng)銷(xiāo)策略，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開(kāi)發(fā)商、投資者、酒店管理方以及稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商
開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金：
（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加
根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商需要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)還需要繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。
（2）企業(yè)所得稅
根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文等相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得了銷(xiāo)售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。
（3）土地增值稅
按照《土地增值稅暫行條例》等相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。
（4）印花稅
根據(jù)“財(cái)稅[2006]162號(hào)文”規(guī)定，銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式酒店而簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)0.05％繳納印花稅
2、投資者（業(yè)主）
（1）購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)
A、契稅
根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3％-5%的契稅。
B、印花稅
投資者（業(yè)主）簽訂了購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的購(gòu)房合同，應(yīng)該繳納0.05的印花稅，還應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。
（2）收取房租環(huán)節(jié)
業(yè)主（投資者）將所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對(duì)于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：
A營(yíng)業(yè)稅及附加
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：
投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收5%的營(yíng)業(yè)稅。
同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。
B、房產(chǎn)稅
根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，業(yè)主對(duì)外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。
C、土地使用稅
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)該按照《國(guó)有土地使用權(quán)證》所載面積征收土地使用稅。
D、個(gè)人所得稅
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]478號(hào)）明確規(guī)定：
投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。
【稅率】：按照財(cái)稅[2000]125號(hào)規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。
【計(jì)稅依據(jù)】：按照國(guó)稅函[2002]146號(hào)規(guī)定：
個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除相關(guān)費(fèi)用。
3、酒店管理方
酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)酒店管理公司。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營(yíng)管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：
（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加
根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，對(duì)酒店管理公司取得的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)該征收5%的營(yíng)業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加。
（2）企業(yè)所得稅
根據(jù)《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，酒店管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營(yíng)的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。
（3）代扣代繳投資者房租收入的個(gè)人所得稅
根據(jù)《個(gè)人所得稅法》相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)，必須依法履行。
（4）代扣代繳投資者（業(yè)主）的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅
一般說(shuō)來(lái)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)均會(huì)要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業(yè)主）應(yīng)該繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。
A面對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有政策依據(jù)的代扣代繳如果不執(zhí)行，勢(shì)必加深與稅務(wù)機(jī)關(guān)的征納矛盾；
B如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會(huì)加劇與投資者的對(duì)立。
因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。
4、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)
由于購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如何有效征收投資者出租收入的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，不能說(shuō)稅務(wù)機(jī)關(guān)是束手無(wú)策，起碼是成為了征管的難題之一。
（1）委托酒店管理公司代扣代繳
如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委托酒店管理公司代扣代繳，對(duì)強(qiáng)化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒(méi)有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒(méi)有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。
（2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收
面對(duì)人數(shù)眾多的購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國(guó)家稅款白白流失。
從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都存在較多的稅務(wù)問(wèn)題。由于稅收問(wèn)題很可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)對(duì)投資者收益回報(bào)的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國(guó)家的稅款也可能會(huì)有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重的社會(huì)不穩(wěn)定因素。
（三）解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問(wèn)題的思考
產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對(duì)于開(kāi)發(fā)商及時(shí)回收資金、拓寬投資者的理財(cái)渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問(wèn)題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開(kāi)發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，減少?lài)?guó)家稅款流失。筆者認(rèn)為可以從以下兩方面考慮：
其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。
1、開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)權(quán)式酒店的促銷(xiāo)廣告中應(yīng)該“誠(chéng)信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
2、開(kāi)發(fā)商在與投資者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《合同范本》，不能出現(xiàn)“售后包租”以及類(lèi)似的相關(guān)內(nèi)容，以免造成違法合同。
3、開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)酒店的餐飲、會(huì)所等娛樂(lè)休閑配套設(shè)施向投資者作出不予銷(xiāo)售的承諾。產(chǎn)權(quán)式酒店在開(kāi)業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以作為對(duì)業(yè)主回報(bào)承諾的擔(dān)保。
4、為了保證開(kāi)發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，投資者應(yīng)該同開(kāi)發(fā)商簽訂《擔(dān)保投資收益補(bǔ)充協(xié)議》，以保障投資者的權(quán)益。
其二，多角度防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，以保障各方權(quán)益。
1、產(chǎn)權(quán)式酒店的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，開(kāi)發(fā)商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂《委托管理合同》，酒店管理公司以第三方的名義對(duì)投資回報(bào)作出承諾時(shí)，必須對(duì)相關(guān)稅收政策進(jìn)行明示，以免誤導(dǎo)投資者。
2、投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)問(wèn)題，特別是對(duì)占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。
3、酒店管理方應(yīng)該對(duì)自身經(jīng)營(yíng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，對(duì)是否按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求代扣代繳投資者相關(guān)稅金要有一個(gè)明智的選擇，并有解決問(wèn)題的預(yù)案措施。
4、針對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的如何征收投資者的相關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅）的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，為了保障國(guó)家稅款的不流失，建議國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)有關(guān)稅收政策，以利基層主管稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)這一部分稅金的征管。
綜上所述，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店這種創(chuàng)新模式的認(rèn)識(shí)，應(yīng)進(jìn)一步深化。我們應(yīng)該不斷研究與探討在產(chǎn)權(quán)式酒店模式下如何降低開(kāi)發(fā)商、投資者的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如何完善和強(qiáng)化稅收征管措施，探索和拓展其納稅籌劃空間。所以，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)商、投資者而言不能簡(jiǎn)單總結(jié)為是一塊可口的“餡餅”，它在法律、涉稅等方面的風(fēng)險(xiǎn)也不能說(shuō)就是“陷阱”。
提示：本文最早發(fā)表于2008年8月15日《中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào)》的“稅務(wù)籌劃專(zhuān)版”，閱讀時(shí)請(qǐng)參考最新財(cái)稅政策。
