以房抵頂工程款主要發(fā)生在施工企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑服務，房開企業(yè)由于資金緊張等原因，以開發(fā)產(chǎn)品抵頂所欠總承包企業(yè)的工程款。
一、業(yè)務實質(zhì)分析
從業(yè)務實質(zhì)上看，以房抵債對甲乙雙方均可分為兩筆業(yè)務：一是作為債務方的房開企業(yè)銷售房地產(chǎn)，以銷售所得償還所欠乙方債務；二是作為債權(quán)方的總承包企業(yè)自甲方收取工程款，以工程款所得購買房地產(chǎn)。
對于乙方獲得房地產(chǎn)，根據(jù)用途的不同，又可分為四種情況：一是以房產(chǎn)抵頂所欠丙方債務；二是自用；三是出租；四是對外銷售。
據(jù)此，可將以房抵頂工程款的模式分為四類：甲乙丙三方抵債、甲乙抵債乙方自用、甲乙抵債乙方出租、甲乙抵債乙方出售。
二、甲乙丙三方抵債的稅會處理
在甲乙丙三方存在真實債權(quán)債務關(guān)系的前提下，為了減少不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，節(jié)省乙方的契稅和相關(guān)各方的印花稅，建議由甲乙丙三方簽訂抵債協(xié)議，將債權(quán)債務關(guān)系歸于甲方和丙方，再由甲方和丙方簽訂售房合同，直接將房產(chǎn)銷售給丙方。
甲方稅務處理：
抵債協(xié)議簽訂后，甲方與乙方債權(quán)債務消滅，視同向乙方付款，乙方應向甲方開具增值稅發(fā)票，同時與丙方建立債權(quán)債務關(guān)系；售房行為完成后，甲方應向丙方開具增值稅發(fā)票。甲方應就此筆付款及銷售業(yè)務申報繳納增值稅。
甲方會計處理：
抵債協(xié)議生效后，
借：應付賬款—應付工程款—乙
貸：其他應付款—丙
一般計稅方法下，取得專票且認證抵扣后，
借：應交稅費—應交增值稅（進項稅額）
貸：應交稅費—待認證進項稅額
銷售實現(xiàn)時，
借：其他應付款—丙
貸：主營業(yè)務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
乙方稅務處理：
抵債協(xié)議簽訂后，乙方與甲方債權(quán)債務關(guān)系消滅，視同自甲方收款，應向甲方開具增值稅發(fā)票，同時與丙方債權(quán)債務關(guān)系消滅，視同向丙方付款，丙方應向乙方開具增值稅發(fā)票。乙方應就此收款付款業(yè)務申報繳納增值稅。
乙方會計處理：
抵債協(xié)議生效后，
借：應付賬款—應付工程款—丙
貸：應收賬款—應收工程款—甲
一般計稅方法下，取得專票且認證抵扣后，
借：應交稅費—應交增值稅（進項稅額）
貸：應交稅費—待認證進項稅額
納稅義務發(fā)生，
借：應交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額
貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
丙方稅務處理：
抵賬協(xié)議簽訂后，其與乙方債權(quán)債務關(guān)系消滅，視同自乙方收款，應向乙方開具增值稅發(fā)票，同時與甲方建立債權(quán)債務關(guān)系；售房行為實現(xiàn)后，甲方應向丙方開具增值稅發(fā)票。丙方應就此收款及購房業(yè)務申報繳納增值稅。
丙方會計處理：
抵債協(xié)議生效后，
借：其他應收款—甲 貸：應收賬款—應收工程款—乙
納稅義務發(fā)生時，
借：應交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額
貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
一般計稅方法下，取得專票且認證抵扣后（假定丙方以固定資產(chǎn)核算房產(chǎn)且自用），
借：固定資產(chǎn)
應交稅費—待抵扣進項稅額 40%
—應交增值稅（進項稅額）60%
貸：其他應收款—甲
三、甲乙抵債乙方自用
甲乙抵債乙方自用，涉及的利益主體只有甲乙雙方，其稅會處理方式，可分別參照本文第二部分的甲方與丙方的稅會處理。
四、甲乙抵債乙方出租
甲乙抵債乙方出租，甲方的稅會處理與本文第二部分的甲方處理沒有區(qū)別，乙方的稅會處理具有特殊性，原因在于乙方獲得的不動產(chǎn)用途為出租，按照會計準則的要求應以「投資性不動產(chǎn)」核算，按照稅法的固定，其進項稅額不需要分兩年抵扣，可以一次性抵扣。
乙方取得甲方開具的增值稅專票認證抵扣后，
借：投資性房地產(chǎn)
應交稅費—應交增值稅（進項稅額）
貸：應收賬款—應收工程款—甲
納稅義務發(fā)生時，
借：應交稅費—待轉(zhuǎn)銷項稅額
貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
五、甲乙抵債乙方出售
甲乙抵債乙方出售，是指甲方將不動產(chǎn)抵償給乙方后，乙方再將不動產(chǎn)銷售給第三方（丙方）實現(xiàn)資金回籠。對甲方而言，其稅會處理與前文所述甲方無異，對于乙方的此筆業(yè)務又要進行區(qū)分不同情況。
其一，甲乙丙簽訂三方協(xié)議，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與丙方簽訂售房合同，丙方直接將售房款支付給乙方，甲乙雙方債權(quán)債務消滅。這種操作方式對乙方和丙方都是最有利的，但是存在較高的稅務風險，難度較大。
其二，由乙方自甲方以抵債方式獲得房產(chǎn)，向第三方轉(zhuǎn)讓時，按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅，這種方式涉稅風險較小，但稅收成本較高。
最好的方式：甲方直接將房產(chǎn)銷售給第三方，第三方將房款支付給甲方，甲方再將工程款支付給乙方，完事大吉，人畜無害。
