青島市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知
青地稅發(fā)[2012]48號(hào)
2012.5.31
市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：
為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的管理，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，堵漏增收，固本強(qiáng)基，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）等法律法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理的有關(guān)問題通知如下。-
一、關(guān)于成本對(duì)象確定及報(bào)備問題
由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的特殊性、多樣性、差異性，成本對(duì)象作為開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建造過程中各項(xiàng)耗費(fèi)的承擔(dān)者，成本對(duì)象的合理確定對(duì)于正確劃分成本費(fèi)用的歸屬、準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用、應(yīng)納稅所得額等方面有著重要意義。成本對(duì)象不僅是計(jì)稅成本核算的基石，而且提供了最終產(chǎn)品的有關(guān)信息，為以房控稅奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
1、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》26條的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象備案表》（詳見附件1）的格式報(bào)備成本對(duì)象,據(jù)以掌握房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開發(fā)等基本信息，為日常管理和后續(xù)的分析、評(píng)估、檢查等夯實(shí)基礎(chǔ)。
2、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本對(duì)象的確定原則，結(jié)合實(shí)際情況，從開發(fā)地點(diǎn)、開工時(shí)間、完工時(shí)間、產(chǎn)品歸屬、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品用途、產(chǎn)品成本、產(chǎn)品售價(jià)等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)備的成本對(duì)象進(jìn)行審核，對(duì)劃分不合理的應(yīng)當(dāng)書面通知企業(yè)重新調(diào)整并報(bào)備。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象一經(jīng)確定并向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)并征得主管地稅機(jī)關(guān)的同意。申請(qǐng)改變成本對(duì)象的，應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更批文等資料。
4、主管地稅機(jī)關(guān)要在本通知下發(fā)后，對(duì)轄區(qū)內(nèi)2008年以后開工截止本通知下發(fā)之日尚未完工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本對(duì)象報(bào)備情況進(jìn)行一次全面自查，對(duì)未報(bào)備成本對(duì)象的，按照上述要求清理。
5、市局將擇機(jī)對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)成本對(duì)象的報(bào)備情況進(jìn)行一次抽查，抽查情況將在全系統(tǒng)進(jìn)行通報(bào)。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
成本核算對(duì)象是核算成本的主體，也就是說算“誰”的成本，“誰”就是成本核算對(duì)象，例如某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一宗10萬平方米的土地A地塊，如果A地塊一次性開發(fā)，想了解這宗土地開發(fā)的成本，那么A地塊就是成本核算對(duì)象。
如果A地塊分三期開發(fā)，想了解每期的成本情況，那么一、二、三期中的每一期就是要確定的成本核算對(duì)象。
如果在A地塊一期中開發(fā)的有高層、多層、商業(yè)，想了解高層、多層、商業(yè)各種業(yè)態(tài)的成本，那么高層、多層、商業(yè)就是要確定的成本核算對(duì)象。
例如,某開發(fā)項(xiàng)目一有10棟高層，同時(shí)開工。每棟樓都是地下是車庫、1、2樓是商鋪，3—20樓是住宅，根據(jù)產(chǎn)品功能區(qū)分原則,就可以分為3個(gè)成本對(duì)象. 車庫1個(gè)， 商鋪1個(gè)，住宅1個(gè)。
要注意企業(yè)所得稅的成本對(duì)象與土地增價(jià)值稅的清算項(xiàng)目既有區(qū)別又有聯(lián)系。
目前,很多稅務(wù)人員都搞不清楚成本對(duì)象的概念,所以目前要求成本對(duì)象進(jìn)行備案的稅務(wù)局沒有幾個(gè)。
二、關(guān)于銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的處理問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并根據(jù)《辦法》第9條規(guī)定按照確定的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
1、主管地稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的管理。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《辦法》的相關(guān)規(guī)定，于企業(yè)年度申報(bào)后1月內(nèi)建立《房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)情況臺(tái)賬》（詳見附件2），取得銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的基本情況，包括本年度銷售收入總額、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入額、以前年度轉(zhuǎn)入本年的尚未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售款、本年銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售款、本年調(diào)增的計(jì)稅毛利額、本年轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)售款、本年調(diào)減的以前年度已調(diào)整的計(jì)稅毛利額、留待以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售款等。
2、主管地稅機(jī)關(guān)要核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的類型，區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、一般商品房、別墅等產(chǎn)品類型正確適用計(jì)稅毛利率。對(duì)于不按規(guī)定適用計(jì)稅毛利率的，主管地稅機(jī)關(guān)要及時(shí)予以調(diào)整。
3、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)結(jié)合第三方信息(如房產(chǎn)主管部門網(wǎng)上備案、預(yù)售（銷售）信息，預(yù)售資金監(jiān)管信息等)核對(duì)其申報(bào)的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品情況，核實(shí)其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入是否全面完整、不同種類的開發(fā)產(chǎn)品適用的計(jì)稅毛利率及計(jì)算的毛利額是否正確、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額的調(diào)增調(diào)減是否正確等。
4、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)采取隱匿、分解等違法手段少申報(bào)、不申報(bào)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入而導(dǎo)致不繳少繳稅款的，主管地稅機(jī)關(guān)要依法進(jìn)行處理。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
一些私人的小型房地產(chǎn)公司采取隱匿、分解收入等違法手段的表現(xiàn)形式是:
企業(yè)開給業(yè)戶的收據(jù)和正式發(fā)票與實(shí)際付款額不符，有較大的差價(jià)，收據(jù)、發(fā)票、與購房合同上的數(shù)額均一致。
手段是:買賣雙方配合，一人退一步，你情我愿，實(shí)現(xiàn)雙贏。比如開價(jià)偏高一點(diǎn)8200元1平方，如果買方同意按7400開發(fā)票，實(shí)際成交價(jià)可以優(yōu)惠到7800。買方另外要給賣方400的現(xiàn)金，這樣開發(fā)商就截留隱匿了收入5%或10%左右即400的現(xiàn)金收入，400不開收據(jù)，個(gè)人也得到400的優(yōu)惠。皆大歡喜。
這種隱匿、分解收入的方法具有偷稅的主觀故意性,由于得到了業(yè)戶的配合, 比較隱蔽,稅務(wù)局不易發(fā)現(xiàn).但是,你能保證，今年沒有人舉報(bào)，明年就沒有人舉報(bào)嗎？呵啊,這句話說的不太準(zhǔn)確，應(yīng)該是：今天沒有人舉報(bào)，明天就沒有人舉報(bào)嗎？偷稅是無限期追征的,一旦有內(nèi)部人員舉報(bào)，就會(huì)應(yīng)了古人說的:不是不報(bào),是時(shí)候未到。
三、關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的問題
開發(fā)產(chǎn)品完工與否決定了開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的歸集是否完整，因此對(duì)開發(fā)產(chǎn)品是否完工的判定對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的管理具有重要意義。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》第3條及國(guó)稅函[2010]201號(hào)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實(shí)判斷開發(fā)產(chǎn)品是否完工，對(duì)于完工產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)于完工后1月內(nèi)建立《開發(fā)產(chǎn)品完工情況臺(tái)賬一》和《開發(fā)產(chǎn)品完工情況臺(tái)賬二》（詳見附件3、4），掌握完工產(chǎn)品成本費(fèi)用的基本情況以及會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。
主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)掌握的信息，判斷房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品是否達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于已符合完工條件而房地產(chǎn)企業(yè)沒有在完工年度及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本并計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
31號(hào)文規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)在完工年度及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本, 而房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,企業(yè)是在交樓(即風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移)和收到全部錢(即經(jīng)濟(jì)利益流入)這2個(gè)條件具備時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本.這樣,稅法和會(huì)計(jì)就產(chǎn)生了差異, 稅法要求按完工結(jié)轉(zhuǎn)成本, 會(huì)計(jì)按交樓結(jié)轉(zhuǎn)成本, 稅法結(jié)轉(zhuǎn)成本的速度要比會(huì)計(jì)快.當(dāng)1個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)已完工,但是還沒有交樓,要做匯算清繳,這時(shí)，問題就來了,企業(yè)按不按稅法的要求在完工時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本呢?
云中飛相信沒有1家房地產(chǎn)企業(yè)愿意這樣做,因?yàn)槟汶m然在完工時(shí)按稅法要求結(jié)轉(zhuǎn)了成本,但是,你在交樓時(shí)你還要按會(huì)計(jì)的要求再結(jié)轉(zhuǎn)一次成本.你要結(jié)轉(zhuǎn)兩次成本. 這樣的工作量拿兩份工資都補(bǔ)不回來, 誰愿意干呢?現(xiàn)在絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度是,堅(jiān)決不在完工結(jié)轉(zhuǎn)成本,你稅務(wù)局要是有本事你來幫我在完工結(jié)轉(zhuǎn)成本啊.呵呵,青島地稅早就知道你有這種想法了。
所以, 人家青島地稅說你不按完工結(jié)轉(zhuǎn)成本，就給你確定或核定計(jì)稅成本,注意，不是計(jì)算計(jì)稅成本。誰有空幫你計(jì)算呢?除了核定。注意:并按《征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理這句話,里面包含了滯納金\罰款\等因素。你可能還會(huì)問，還會(huì)不會(huì)被定為偷稅呢？呵呵，如果你有這個(gè)想法，說明你的思想開始成熟了，考慮的問題多了，不再憤青了，你已經(jīng)開始具備財(cái)務(wù)總監(jiān)的素質(zhì)了。
四、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問題
主管地稅機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)企業(yè)收入管理方面，要做好以下幾方面工作：
1、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的種類、占地面積、建筑面積、可售面積、已售面積、留存面積等的基礎(chǔ)上，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)，核實(shí)其計(jì)稅收入（包括未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入和完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的收入）。
2、主管地稅機(jī)關(guān)在核實(shí)銷售收入的過程中，尤其要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的分離式銷售模式，也即由其他企業(yè)包銷或由其關(guān)聯(lián)方銷售開發(fā)產(chǎn)品。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解同區(qū)域、同地段、相同或類似開發(fā)產(chǎn)品的同期或大約同期銷售價(jià)格，進(jìn)行對(duì)比分析。對(duì)于銷售價(jià)格明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步落實(shí)原因；沒有正當(dāng)理由的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令房地產(chǎn)企業(yè)予以調(diào)整。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
青島地稅發(fā)明了一個(gè)概念：分離式銷售模式，按青島地稅的解釋，是由其他企業(yè)包銷或由其關(guān)聯(lián)方銷售開發(fā)產(chǎn)品的意思，還好，有名詞解釋。云中飛的理解是，這可能就是指委托銷售里的買斷式銷售模式和包銷銷售模式。
目前，稅務(wù)局已經(jīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方交易問題。云中飛需要提醒你的是，如果你有關(guān)聯(lián)方交易，你不能銷售價(jià)格明顯偏低，呵呵，怎樣才算是銷售價(jià)格明顯偏低？稅法有明確規(guī)定嗎？偏低多少才算是偏低呢？這個(gè)問題，由于稅法沒有明確規(guī)定，云中飛不方便在這里亂說，在小范圍的情況下云中飛會(huì)談?wù)剛€(gè)人的看法以及一些案例。
3、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)部和外部收集房地產(chǎn)銷售收入信息資料來加強(qiáng)監(jiān)管。在內(nèi)部，應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用房地產(chǎn)管理軟件，依據(jù)其記錄的銷售收入明細(xì)申報(bào)、發(fā)票開具等內(nèi)容，按照以稅控稅的要求，加強(qiáng)與營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅申報(bào)收入的比對(duì)分析，對(duì)于申報(bào)情況存在差異的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)列入工作重點(diǎn)，及時(shí)予以核查，核實(shí)差異原因，區(qū)分政策性原因和非政策性原因，依法做出處理。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
企業(yè)所得稅,營(yíng)業(yè)稅,土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是不一樣的，如果企業(yè)所得稅與營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅申報(bào)收入情況存在差異，云中飛認(rèn)為很正常。
在外部，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與土地、房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格等相關(guān)主管部門的協(xié)作，掌握《青島市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》、《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《青島市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等部門規(guī)定，從這些部門取得土地面積、開工時(shí)間、規(guī)劃建設(shè)面積、完工時(shí)間、銷（預(yù)）售時(shí)間、銷（預(yù)）售價(jià)格、簽約合同、銷（預(yù)）售套數(shù)面積、銷（預(yù)）售款額等相關(guān)信息，利用這些部門的監(jiān)管信息，對(duì)比企業(yè)的申報(bào)資料，進(jìn)行分析、核實(shí)。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
房地產(chǎn)企業(yè)的信息外部很容易得到，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上是透明的。因?yàn)橥该?，所以，做不了兩套賬。
五、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問題
房地產(chǎn)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品符合稅收規(guī)定確認(rèn)完工條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。
1、主管地稅機(jī)關(guān)要按照《辦法》27條的規(guī)定核查可以扣除的計(jì)稅成本內(nèi)容，對(duì)不能扣除的支出要予以剔除。對(duì)于可以扣除的支出項(xiàng)目，要核查房地產(chǎn)企業(yè)是否按照?qǐng)?bào)備的成本對(duì)象進(jìn)行歸集與分配以及歸集與分配是否適當(dāng)。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
這一條是和第一條即關(guān)于成本對(duì)象確定及報(bào)備問題是相對(duì)應(yīng)的，如果你報(bào)備的成本對(duì)象和扣除成本對(duì)象不一樣是不行的。所以，你在報(bào)備的成本對(duì)象的時(shí)候就要想好。
2、主管地稅機(jī)關(guān)要依據(jù)行業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與建安業(yè)“上下游”行業(yè)的比對(duì)分析。注重建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說明原因。
云中飛點(diǎn)評(píng)——-
目前，稅務(wù)局已經(jīng)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)方交易問題。注意這句：如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說明原因。這句云中飛將在下面的第6點(diǎn)一并給大家分析。
3、開發(fā)產(chǎn)品成本超過預(yù)算，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內(nèi)，否則主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)核定計(jì)稅成本。
4、主管地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)《辦法》32條的規(guī)定強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用的監(jiān)管，對(duì)于發(fā)生預(yù)提費(fèi)用的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度申報(bào)后1個(gè)月內(nèi)建立《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用臺(tái)賬》（詳見附件5），對(duì)預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行分析核實(shí)，對(duì)于不符合規(guī)定條件的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)責(zé)令企業(yè)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完工后，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)全部預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行清理，對(duì)于已預(yù)提但實(shí)際未發(fā)生的費(fèi)用按規(guī)定進(jìn)行稅收處理。
5、主管地稅機(jī)關(guān)要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大額成本費(fèi)用發(fā)票進(jìn)行專項(xiàng)核查，以房地產(chǎn)企業(yè)為中心，延伸到出具發(fā)票的企業(yè)，核實(shí)業(yè)務(wù)及發(fā)票的真實(shí)性。同時(shí)，要加強(qiáng)與土地增值稅扣除項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)比對(duì)分析。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
無論是采取稅收籌劃的手段，還是偷稅手段，表現(xiàn)形式都是發(fā)票，發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)的死穴，用稅務(wù)局的話說發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)的“蛇的七寸”。打蛇要打七寸，查房地產(chǎn)企業(yè)就查大額成本費(fèi)用發(fā)票。
6、主管地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)市局確定的《建筑安裝工程成本參考表》（詳見附件6），對(duì)照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際建筑安裝成本，對(duì)于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機(jī)關(guān)要重點(diǎn)核實(shí)，加大管理力度。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
房地產(chǎn)企業(yè)的問題,不在收入,而在于成本.特別是建筑成本.房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本偏高有兩種可能性:一個(gè)是虛開發(fā)票或購買假發(fā)票,另一種是與總包串通人為抬高建筑成本,當(dāng)你人為抬高建筑成本, 在土增稅方面稅務(wù)局會(huì)根據(jù)187把你給核定了.目前, 已經(jīng)在土增稅方面核定的有很多稅務(wù)局,例如,北京、大連、江蘇、遼寧等先進(jìn)地區(qū)。但是，企業(yè)所得稅方面能核定嗎？我們先來看看征管法第三十五條：
納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；
（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；
（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；
（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。
征管法第三十五條（六）講到納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的可以核定，但是，征管 法第三十五條并沒有成本偏高可以核定的條款。乖乖，云中飛說的這個(gè)東西你沒有聽說過吧。
所以，人家青島地稅對(duì)于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，只是說要主管地稅機(jī)關(guān)要重點(diǎn)核實(shí)，加大管理力度，并沒有使用核定這樣的字眼。云中飛建議，那些簡(jiǎn)單粗暴的按房地產(chǎn)企業(yè)收入的百分比（例如中部某省按收入3.3%）征收企業(yè)所得稅的稅務(wù)局，是時(shí)候好好學(xué)習(xí)青島地稅了。
六、關(guān)于房地產(chǎn)信托融資的扣除問題
房地產(chǎn)信托融資，即房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)信托基金簽訂投資合同，約定房地產(chǎn)信托基金進(jìn)入和退出房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間以及房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)信托基金按約定退出時(shí)的股權(quán)收購價(jià)格，其實(shí)質(zhì)為一種有期限的股權(quán)投資，房地產(chǎn)信托基金進(jìn)入時(shí)的成本與退出時(shí)的銷售價(jià)格之間的差額即其投資收益，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)使用房地產(chǎn)信托資金所付出的代價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)以利息等名義支付給房地產(chǎn)信托基金的代價(jià)不能在稅前扣除，只能作為支付股息在稅后分配處理。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
房地產(chǎn)資金信托目前主要有兩種模式：一種是信托債務(wù)融資。即房地產(chǎn)企業(yè)向信托公司舉債進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，約定按期支付本息。另一種是信托股權(quán)融資，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接吸收信托公司投資用于開發(fā)項(xiàng)目。信托債務(wù)融資還好點(diǎn)。借的錢是可以稅前扣除的。
相關(guān)政策：
金融保險(xiǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅申報(bào)管理辦法（固定回報(bào)）
2002-01-30 國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)稅發(fā)[2002]9號(hào)
第五條貸款是指將資金有償貸與他人使用（包括以貼現(xiàn)、押匯方式）的業(yè)務(wù)。以貨幣資金投資但收取固定利潤(rùn)或保底利潤(rùn)的行為，也屬于這里所稱的貸款業(yè)務(wù)。按資金來源不同，貸款分為外匯轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)和一般貸款業(yè)務(wù)兩種。
川地稅發(fā)[2010]49號(hào)：四川省地方稅務(wù)局關(guān)于修改《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的通知》的通知 四、銀行、信托投資公司或企業(yè)等單位以投資的名義注入資金共同經(jīng)營(yíng)的行為征收營(yíng)業(yè)稅問題： 銀行、信托投資公司或企業(yè)等單位以投資的名義注入資金，名義上“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”，而實(shí)際上收取了固定資金占用費(fèi)或利潤(rùn)，屬于貸款業(yè)務(wù)。經(jīng)請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，按“金融保險(xiǎn)業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。
但是，目前，信托股權(quán)融資的處理稅法是很不明確的。很多人把房地產(chǎn)股權(quán)融資信托理解成為“假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)”，這只是一廂情愿的想法。稅務(wù)局極有可能會(huì)粉碎你的這個(gè)想法，把你給杯具了。
例如，房地產(chǎn)企業(yè)A公司的X項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資9億元
A公司為緩解資金緊張狀況，吸收B信托投資公司2億元股權(quán)融資，并辦理X項(xiàng)目公司工商增資變更手續(xù)，B信托投資公司占X項(xiàng)目40%的股權(quán)，雙方合同約定，項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，B信托公司持有的X項(xiàng)目公司2億元40%的股權(quán)由A公司以2.6億元溢價(jià)贖回。這樣，A公司的0.6億元溢價(jià)屬于利息呢還是屬于股息呢？青島地稅說，這0.6億元屬于股息，不能在稅前扣除。聽明白了嗎？屬于股息。云中飛建議，如果一定要借房地產(chǎn)信托，也只能借信托債務(wù)融資，千萬不要給房地產(chǎn)信托公司入股。
七、關(guān)于異地開發(fā)的問題
主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)業(yè)務(wù)，要求異地開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開工前將開發(fā)項(xiàng)目的基本情況向其主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)備。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)異地開發(fā)的項(xiàng)目按項(xiàng)建檔，掌握異地開發(fā)情況。必要時(shí)，函請(qǐng)異地開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)協(xié)助調(diào)查或到項(xiàng)目開發(fā)地實(shí)地調(diào)查。主管地稅機(jī)關(guān)要對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)資料，重點(diǎn)比對(duì)分析其是否包括了異地開發(fā)項(xiàng)目的收入、外地適用的計(jì)稅毛利率等，查實(shí)不申報(bào)或少申報(bào)異地開發(fā)項(xiàng)目收入的，主管地稅機(jī)關(guān)要依法進(jìn)行處理。
八、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理問題
分析近年來房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳及匯算清繳申報(bào)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的貢獻(xiàn)率較低、虧損面較高等問題比較突出，對(duì)此，主管地稅機(jī)關(guān)要采取分析、約談、評(píng)估、檢查等措施，不斷加大后續(xù)管理工作力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)效。
1、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)高度重視低貢獻(xiàn)率房地產(chǎn)企業(yè)的管理，對(duì)于低于平均貢獻(xiàn)率的甚至貢獻(xiàn)率為零的企業(yè)，要強(qiáng)化評(píng)估和檢查等后續(xù)管理措施，找出問題的癥結(jié)所在，對(duì)于違法行為要依法進(jìn)行處理。
2、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在關(guān)注、加強(qiáng)管理較大規(guī)模虧損房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，更加重視中小規(guī)模虧損房地產(chǎn)企業(yè)，按照《青島市地方稅務(wù)局虧損企業(yè)所得稅管理若干規(guī)定》的要求，不斷加強(qiáng)虧損企業(yè)的管理，對(duì)于非正常虧損的房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行處理。通過強(qiáng)化虧損企業(yè)的管理，力爭(zhēng)將正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)的虧損面降低到合理的水平，提高房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理的質(zhì)量和效益。
云中飛點(diǎn)評(píng)——
稅務(wù)局納稅評(píng)估就一個(gè)指標(biāo)，就是稅負(fù)率。土增稅稅負(fù)率，企業(yè)所得稅稅負(fù)率。無論你是采取稅收籌劃的手段，還是偷稅手段，如果你的稅負(fù)率低,被稅務(wù)局選中納稅評(píng)估的就是你。
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