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| 豫地稅發(fā)[2011]51號 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理的通知 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：1068 |
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| 河南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅管理的通知豫地稅發(fā)[2011]51號 2011.4.11各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位，各擴權(quán)縣（市）地方稅務(wù)局：為進(jìn)一步貫徹落實《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）文件規(guī)定，切實加強和規(guī)范我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的所得稅、土地增值稅管理，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理逐步走上科學(xué)化、規(guī)范化、精細(xì)化管理軌道，結(jié)合我省實際提出如下要求，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 一、所得稅方面（一）加大政策宣傳和培訓(xùn)力度各地要采取有效措施，有針對性地進(jìn)一步加大政策宣傳和培訓(xùn)力度，對外，要使房地產(chǎn)企業(yè)知曉《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）文件精神，輔導(dǎo)企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行文件規(guī)定；對內(nèi)，要使地稅管理人員熟練掌握和運用《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，嚴(yán)格按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點，加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。（二）加強查帳征收企業(yè)所得稅管理對房地產(chǎn)企業(yè)實行查帳征收，所得多的多征，所得少的少征，無所得的不征，這是企業(yè)所得稅立法精神的體現(xiàn)。各地要堅定不移地要求和幫助企業(yè)建立健全帳制，正確進(jìn)行財務(wù)核算，嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）進(jìn)行稅務(wù)處理。實行查帳征收的企業(yè)按照“按期預(yù)繳，年度匯算，完工結(jié)算，重點稽查”的征管方式進(jìn)行管理。1.按期預(yù)繳實行查帳征收的企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。計稅毛利率按下列規(guī)定進(jìn)行測算確定：（1）開發(fā)項目位于鄭州市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。（2）開發(fā)項目位于省轄市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。對開發(fā)項目內(nèi)配套建設(shè)經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，以及經(jīng)濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設(shè)的商鋪、車庫、車位等產(chǎn)品的，應(yīng)按不同項目分別核算預(yù)售收入，并按照對應(yīng)的計稅毛利率計算預(yù)計毛利額。不能分別核算的，一律從高適用計稅毛利率。2.年度匯算房地產(chǎn)企業(yè)實行分季（或月）預(yù)繳，年度匯算清繳。納稅人自納稅年度終了之日起5個月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)季度或月份預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管地稅機關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、提供地稅機關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告及地稅機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。3.完工結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額，繳納稅款。對已達(dá)到完工條件而未在規(guī)定期限內(nèi)向主管地稅機關(guān)結(jié)算的，主管地稅機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅款。4.重點稽查各級地稅機關(guān)要認(rèn)真組織開展企業(yè)所得稅重點稽查工作，對企業(yè)所得稅實際稅負(fù)小于預(yù)征額的，要嚴(yán)格進(jìn)行納稅評估或重點稽查。尤其是年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作結(jié)束后，對出現(xiàn)匯算清繳應(yīng)退稅款的房地產(chǎn)企業(yè)，縣區(qū)地稅機關(guān)必須逐戶組織實施稅務(wù)稽查，形成稽查結(jié)論或報告。凡稽查中發(fā)現(xiàn)納稅人有偷稅、逃稅現(xiàn)象的，要依法嚴(yán)肅處理。（三）加強核定征收企業(yè)所得稅管理企業(yè)如果出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情況，地稅機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。對實行核定征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅所得率的確定，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)參考企業(yè)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)地理位置、銷售價格、土地成本、建筑成本、對企業(yè)評估測算的利潤率，以及賬務(wù)健全企業(yè)類似開發(fā)項目利潤水平等因素確定。原則上按國家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅核定征收辦法》規(guī)定的應(yīng)稅所得率執(zhí)行，不得低于同地區(qū)同類企業(yè)的應(yīng)稅所得率，同時，要積極引導(dǎo)企業(yè)向查帳征收過渡。不能出于以降低企業(yè)稅負(fù)為目的而采取核定征收方式。（四）加強國地稅部門協(xié)作目前，我省國稅部門對其管轄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)實行查帳征收。因此，各級地稅部門要主動與國稅部門聯(lián)系合理確定應(yīng)稅所得率、計稅毛利率等，保證同一區(qū)域內(nèi)同類企業(yè)的所得稅稅負(fù)基本相當(dāng)，防止出現(xiàn)同區(qū)域同類企業(yè)稅負(fù)不公現(xiàn)象。（五）狠抓工作落實各級地稅機關(guān)要進(jìn)一步加大監(jiān)督管理力度，健全制度，完善措施，一方面要加強對預(yù)征工作的管理監(jiān)督，原則上企業(yè)所得稅納稅人年度預(yù)繳稅款占當(dāng)年企業(yè)所得稅入庫稅款（預(yù)繳數(shù)﹢匯算清繳數(shù)）不得少于70%；另一方面要加強對匯繳應(yīng)退稅款企業(yè)稽查工作開展情況的監(jiān)督，并嚴(yán)格責(zé)任追究，確保工作落實。各級地稅機關(guān)要充分認(rèn)識加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的重要意義，切實把加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作放到重要議事日程，抓緊抓好，抓出成效。在工作中，各地注意搞好政策銜接，有什么問題和建議及時上報省局所得稅處。省局對各地房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理工作的開展情況適時組織督導(dǎo)，總結(jié)好的經(jīng)驗和做法，進(jìn)一步改進(jìn)和完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理。 二、土地增值稅方面（一）繼續(xù)加強土地增值稅清算工作河南省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)[2010]28號）文件下發(fā)后，各地積極行動，全面展開土地增值稅清算工作，從目前的進(jìn)展情況看，清算工作進(jìn)度差別很大，有的地方僅清算很少的項目，有的地方清算工作進(jìn)展迅速，因此各地要采取有效措施，嚴(yán)格按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定積極推進(jìn)土地增值稅清算工作。（二）加強土地增值稅政策的宣傳和培訓(xùn)工作土地增值稅的政策宣傳和培訓(xùn)是十分重要的工作，尤其是全面開展清算工作后，宣傳的重要性就更加突出，各地要利用不同方法，采取有效措施，加強土地增值稅政策宣傳和培訓(xùn)。具體要求：一是對外的宣傳培訓(xùn)，各級稅務(wù)機關(guān)要加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和稅務(wù)中介機構(gòu)的宣傳和培訓(xùn)；二是要加強對土地增值稅清算小組和稅務(wù)管理人員的培訓(xùn)，使其熟悉土地增值稅的政策規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的各項政策，培養(yǎng)一批懂政策能清算土地增值稅的管理人員。（三）提高土地增值稅清算質(zhì)量土地增值稅清算質(zhì)量的高低，主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理水平和稅務(wù)人員的執(zhí)行政策水平。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管機關(guān)要幫助和要求其建立健全帳制，正確進(jìn)行財務(wù)核算，嚴(yán)格按照土地增值稅的政策規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)管理。三、積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅和土地增值稅雖是兩個不同的稅種，計算方法、核算期和關(guān)鍵點均有差異，但其計算基礎(chǔ)都來源于帳制。因此，各級地稅機關(guān)要積極探索房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)查賬征收企業(yè)所得稅和土地增值稅清算相結(jié)合的有效辦法，在嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策的前提下，要勇于創(chuàng)新，開創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算相結(jié)合的新局面。 河南省地方稅務(wù)局直屬分局房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率、核定征收率一覽表 豫地稅直發(fā)[2011]56號 河南省地方稅務(wù)局直屬稅務(wù)分局關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅征收管理的通知 |
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