漳州市房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管征，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》（以下簡稱發(fā)票管理辦法）及其實(shí)施細(xì)則和相關(guān)政策規(guī)定，制訂本辦法。
第二條 本辦法適用于漳州市轄區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)或個人（以下簡稱納稅人），主要立足于項(xiàng)目開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)所涉及的稅收管理。
第三條本辦法也適用于未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的納稅人。
第四條納稅人分期開發(fā)同一項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集相關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第二章 前期籌建階段管理
第五條 納稅人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地取得方式及其相關(guān)證明資料（包括土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）批文或合同、土地使用權(quán)證及土地契稅繳納憑證復(fù)印件）。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人報(bào)送的資料，核實(shí)納稅人取得土地方式，并將城鎮(zhèn)土地使用稅納入正常管征。如果是轉(zhuǎn)讓方式取得的，還應(yīng)核實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否異常，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是否取得合法憑證。
第六條納稅人必須在規(guī)定期限內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《不動產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表》（附件2）及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批文原件及復(fù)印件等相關(guān)文件規(guī)定需要報(bào)送的資料；在取得《施工許可證》后在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)充相關(guān)資料，并附送建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)概算書、商品房分層平面書復(fù)印件。
屬于開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的納稅人，還需報(bào)送政府負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)銷售的主管部門有關(guān)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；屬于開發(fā)安置房項(xiàng)目的房地產(chǎn)納稅人還應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送批準(zhǔn)文件、立項(xiàng)文書及安置房的明細(xì)資料等相關(guān)資料。
第七條納稅人項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)將變更的相關(guān)資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；需要辦理變更稅務(wù)登記的，按照有關(guān)規(guī)定辦理。
第八條 納稅人凡涉及簽訂有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃、勘察、監(jiān)理、營銷策劃、廣告、服務(wù)等合同或協(xié)議，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)將合同或協(xié)議復(fù)印件報(bào)送給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)跟蹤合同或協(xié)議履行情況，并審核納稅人支付相關(guān)費(fèi)用所取得的發(fā)票，盡量引導(dǎo)相關(guān)單位開具項(xiàng)目所在的稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票。
第九條 納稅人應(yīng)當(dāng)在銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目之前一個月內(nèi)，將該項(xiàng)目的銷售方式書面報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。如房地產(chǎn)項(xiàng)目由其他單位代理銷售、包銷或境外銷售等情況的，應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)合同、協(xié)議等資料復(fù)印件。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)跟蹤項(xiàng)目銷售情況，并將代銷或包銷的企業(yè)納入正常管征。
第十條納稅人取得土地如有涉及拆遷工作，應(yīng)按規(guī)定期限提供拆遷許可證復(fù)印件及相關(guān)資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核相關(guān)資料及拆遷費(fèi)用的準(zhǔn)確性、合理性，并審核納稅人支付相關(guān)費(fèi)用所取得的憑證。
第十一條 納稅人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送建筑施工合同、建設(shè)工程預(yù)（概）算、建設(shè)工程結(jié)算和竣工驗(yàn)收證書復(fù)印件。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核資料，及時(shí)跟蹤工程進(jìn)度，并審核納稅人支付相關(guān)費(fèi)用所取得的憑證，確保建安稅收及時(shí)、足額在項(xiàng)目所在地入庫。
第十二條 納稅人簽訂的建筑安裝合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人自購材料的，應(yīng)當(dāng)在簽訂采購合同或協(xié)議、或者購置材料后5日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)證明資料（一式兩份），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真組織核實(shí)，核實(shí)人員應(yīng)在相關(guān)資料上簽署核實(shí)意見并簽名，以示負(fù)責(zé)。未經(jīng)核實(shí)的，列入重點(diǎn)檢查范圍，如發(fā)現(xiàn)屬于虛假采購材料的，不允許列入開發(fā)成本。
第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)測算或當(dāng)?shù)卣靸r(jià)部門發(fā)布的建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為納稅人建筑安裝成本的預(yù)警值，實(shí)行動態(tài)管理。對于超預(yù)警值，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)列入重點(diǎn)檢查范圍。
第十四條納稅人在簽訂本辦法未列舉的臨時(shí)性涉稅合同或協(xié)議，且金額大于5萬元的，應(yīng)在合同或協(xié)議鑒訂之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)資料（一式兩份），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真組織核實(shí)，核實(shí)人員應(yīng)在相關(guān)資料上簽署核實(shí)意見并簽名，以示負(fù)責(zé)。未經(jīng)核實(shí)的，列入重點(diǎn)檢查范圍，如發(fā)現(xiàn)屬于虛假支出費(fèi)用的，不允許列入開發(fā)成本。
第三章 項(xiàng)目銷售階段管理
第十五條 納稅人在取得房地產(chǎn)項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件。已申請領(lǐng)購發(fā)票的納稅人，應(yīng)按規(guī)定報(bào)告發(fā)票使用情況。
對納稅人分期開發(fā)同一項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人可實(shí)施分項(xiàng)目專用發(fā)票管理措施。
第十六條 納稅人發(fā)生銷售退房時(shí)，已開具的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票可參照以下方法處理：
㈠能將發(fā)票各聯(lián)次全部收回且發(fā)票開具未超過90日（含）內(nèi)的，在發(fā)票上注明“作廢”字樣，并在發(fā)票全部聯(lián)次監(jiān)制章部位做剪口處理，連同支付退房款取得的憑證作為沖減預(yù)收售房款或銷售收入的依據(jù)。
㈡能將發(fā)票各聯(lián)次全部收回但發(fā)票開具已超過90日的，必須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)書面報(bào)送情況說明，經(jīng)確認(rèn)后，在發(fā)票上注明“作廢”字樣，并在發(fā)票全部聯(lián)次監(jiān)制章部位做剪口處理，連同支付退房款取得的憑證作為沖減預(yù)收售房款或銷售收入的依據(jù)。
㈢不能將發(fā)票各聯(lián)次全部收回的，必須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)資料（資料包括開具紅字發(fā)票書面申請書，購房方身份證明資料、購房合同、已開具發(fā)票復(fù)印件及其他相關(guān)證明資料），經(jīng)確認(rèn)后，方可開具紅字發(fā)票，并將支付退房款時(shí)收到的憑證作為沖減預(yù)收售房款或銷售收入的依據(jù)。
第十七條 納稅人應(yīng)按照稅法的有關(guān)規(guī)定如實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅（費(fèi)）額，并按規(guī)定期限進(jìn)行納稅（費(fèi)）申報(bào)，同時(shí)報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報(bào)附表（詳見附件3），當(dāng)期沒有應(yīng)稅行為的也應(yīng)進(jìn)行零申報(bào)。
第十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)掌握納稅人銷售情況，并將其實(shí)際銷售情況與納稅申報(bào)附表、財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行認(rèn)真比對，如有異常，應(yīng)進(jìn)行核實(shí)。
第十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核實(shí)納稅人銷售收入，如發(fā)現(xiàn)非正常銷售行為，應(yīng)進(jìn)行調(diào)查、調(diào)整。認(rèn)真分析納稅人各種應(yīng)稅行為，準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額。
第二十條 納稅人按財(cái)稅[2008]152號文規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預(yù)售合同中的房地產(chǎn)建筑面積合計(jì)數(shù)，占納稅人全部房地產(chǎn)建筑面積的比例，計(jì)算扣除已售商品房的占地面積后，計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。
第二十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)實(shí)時(shí)掌控納稅人的商品房產(chǎn)存量情況，對存在出售后回租、閑置商品房自用或出租等應(yīng)稅行為，納入日常稅收管征。
第四章 項(xiàng)目清算階段管理
第二十二條 納稅人在達(dá)到應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi),特別是項(xiàng)目銷售完畢后，應(yīng)持《不動產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表》、銷售情況匯總表和其他資料向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)。
第二十三條 納稅人辦理房屋產(chǎn)權(quán)移交時(shí)因房屋購銷合同簽訂的面積和專業(yè)部門實(shí)際測量的面積存在差異時(shí)，應(yīng)報(bào)送專業(yè)部門實(shí)際測量面積的證明材料，并按以下辦法處理：
㈠房屋購銷合同簽訂的面積小于專業(yè)部門實(shí)際測量的實(shí)際面積，需要購房者補(bǔ)交差價(jià)時(shí)，納稅人應(yīng)就補(bǔ)交的差價(jià)開具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，并就所開具的發(fā)票金額申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)。
㈡房屋購銷合同簽訂的面積大于專業(yè)部門實(shí)際測量的實(shí)際面積，需要退還購房者差價(jià)時(shí)，納稅人應(yīng)就退還的差價(jià)，報(bào)送相關(guān)證明資料，經(jīng)審核后，開具紅字銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，并可申請辦理退還差價(jià)已繳稅費(fèi)或抵繳下期稅費(fèi)。
第二十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行項(xiàng)目清算時(shí)，應(yīng)結(jié)合日常對項(xiàng)目的監(jiān)管情況，認(rèn)真審核項(xiàng)目前期開發(fā)成本及建安成本的準(zhǔn)確性、合理性，同時(shí)審核納稅人取得支付憑證的合法性，防止納稅人虛列開發(fā)成本。
第二十五條稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行項(xiàng)目清算時(shí)，應(yīng)到現(xiàn)場對該項(xiàng)目所有房產(chǎn)的銷售情況進(jìn)行審核，審核人員應(yīng)形成審核意見，并簽名以示負(fù)責(zé)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)剔除屬于自住、出租等未銷售房產(chǎn)所分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。
第二十六條稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面審核后，對房產(chǎn)已全部出售且已繳清相關(guān)稅費(fèi)的項(xiàng)目，可以注銷項(xiàng)目登記。
第五章 納稅評估管理
第二十七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料和日常調(diào)查了解的情況，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，對納稅人逐一分戶、分項(xiàng)目建立臺賬。
第二十八條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)深入納稅人了解、掌握其項(xiàng)目經(jīng)營、銷售變動情況，對房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的情況應(yīng)進(jìn)行跟蹤和監(jiān)控，對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行動態(tài)跟蹤管理。
第二十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)定期審核房地產(chǎn)納稅人上報(bào)的銷售情況，比對開票金額和納稅情況，直至項(xiàng)目結(jié)算。
第三十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)對列入重點(diǎn)稅源管理的納稅人，應(yīng)做好其報(bào)表錄入、審核、上報(bào)等輔導(dǎo)工作。同時(shí)，還應(yīng)依據(jù)重點(diǎn)稅源納稅人上報(bào)的表報(bào)，掌握納稅人當(dāng)年預(yù)測指標(biāo)和稅源的變化情況。
第三十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)將進(jìn)入銷售期的房地產(chǎn)納稅人列為重點(diǎn)管理對象，根據(jù)《漳州市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布＜納稅評估管理辦法（試行）＞的公告》（漳州市地方稅務(wù)局公告2010第1號）的規(guī)定，做好納稅人日常評估工作。對評估發(fā)現(xiàn)異常情況的，根據(jù)相關(guān)要求做好核實(shí)、補(bǔ)稅工作。
第六章 欠稅管理
第三十二條 納稅人有《征管法》規(guī)定的稅收違法行為，且拒不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，收繳其發(fā)票，并停止向其供應(yīng)發(fā)票。納稅人需要使用發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)申報(bào)繳納稅款后向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開發(fā)票。
第三十三條稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人的欠稅管理嚴(yán)格按照《征管法》及其實(shí)施細(xì)則、國家稅務(wù)總局第9號令公布的《欠稅公告辦法（試行）》及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并及時(shí)采取相應(yīng)措施，清理欠稅，對未按相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行的，應(yīng)追究相關(guān)人員的責(zé)任。
第七章 附 則
第三十四條本辦法中未列舉的其他涉稅事項(xiàng)，依據(jù)有關(guān)稅收法律、法規(guī)執(zhí)行。
第三十五條各縣（市、區(qū)）級稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)本辦法及相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本地情況，制訂本辦法的具體實(shí)施管理辦法。
第三十六條本辦法所稱規(guī)定期限，如未特別指明的，為納稅人取得、簽訂有關(guān)證件、合同、協(xié)議等文書或內(nèi)容變更次月15日內(nèi)。
第三十七條本辦法要求報(bào)送復(fù)印件都必須注明“與原件相符”，經(jīng)報(bào)送人員簽名后，加蓋納稅人公章，必要時(shí)可以要求納稅人提供原件進(jìn)行核對。
第三十八條 對未按本辦法規(guī)定的期限報(bào)送相關(guān)資料的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《征管法》第六十二條規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條 本辦法自公告之日起執(zhí)行。2010年10月18日漳州市地方稅務(wù)局公布的《漳州市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理辦法（試行）〉的公告》（漳州市地方稅務(wù)局公告2010年第2號）同時(shí)廢止。
第四十條本辦法由漳州市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
