鑒于此項(xiàng)準(zhǔn)則的發(fā)布條件尚未完全成熟，為及時(shí)規(guī)范指導(dǎo)注冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，并通過實(shí)踐為制訂該準(zhǔn)則提供經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將準(zhǔn)則“報(bào)審稿”及其操作指南和工作底稿(報(bào)審稿)中關(guān)于實(shí)務(wù)操作的基本內(nèi)容以“指導(dǎo)意見(試行)”的形式予以下發(fā)，并將執(zhí)行中的有關(guān)事項(xiàng)說明如下：
一、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(試行)》充分依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《注冊稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》(國稅發(fā)[2009]149號(hào))、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號(hào))和《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號(hào))，按照新修訂的《注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則制訂工作規(guī)劃綱要》(中稅協(xié)發(fā)[2011]061號(hào))兼顧實(shí)體業(yè)務(wù)與程序技術(shù)的思路，調(diào)整了土地增值稅清算鑒證的關(guān)注重點(diǎn)和程序，特別增加了證據(jù)采集要求，為注稅從業(yè)者開展土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)提供具有可操作性的指導(dǎo)規(guī)范。
二、請各地方稅協(xié)及時(shí)印發(fā)“指導(dǎo)意見(試行)”，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況組織稅務(wù)師事務(wù)所認(rèn)真學(xué)習(xí)研究，貫徹執(zhí)行。各地稅務(wù)師事務(wù)所承辦土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)時(shí)，要遵照執(zhí)行本“指導(dǎo)意見(試行)”。在執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和修改建議，請向中稅協(xié)(準(zhǔn)則部)反映，以供中稅協(xié)協(xié)助總局制訂該準(zhǔn)則參考。
三、總局正式發(fā)布《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則(修訂稿)》后，《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(試行)》即同時(shí)廢止，中稅協(xié)也將正式發(fā)布《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則操作指南(修訂稿)》。
四、鑒于工作底稿文件篇幅大，不便印發(fā)郵寄，請各地登錄中稅協(xié)網(wǎng)站(www.cctaa.cn執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則欄目涉稅鑒證類)下載電子版文件。
土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(試行)
為了規(guī)范注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《注冊稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》(以下簡稱“基本準(zhǔn)則”)等稅收法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件(以下簡稱稅法)的規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見。
第一章 清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備
第一條 鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)具有實(shí)施清算鑒證業(yè)務(wù)的能力；
(二)質(zhì)量控制制度健全有效，能夠保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量；
(三)能夠獲取有效證據(jù)以支持其結(jié)論，并出具書面鑒證報(bào)告；
(四)能夠承擔(dān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
第二條鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，判斷被鑒證人擬清算項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定的清算條件，決定是否接受委托。
業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項(xiàng)，委托目的，報(bào)告使用人的需求，被鑒證人遵從稅法的意識(shí)，稅務(wù)稽查處理、納稅爭議救濟(jì)的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳對土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度及其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)、清算項(xiàng)目減免稅審批等情況。
第三條 鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(以下簡稱“業(yè)務(wù)約定書”)，并按照有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
第四條鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)確定項(xiàng)目組及其負(fù)責(zé)人，并按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制業(yè)務(wù)計(jì)劃，組織業(yè)務(wù)實(shí)施。
第二章 清算鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施
第一節(jié) 一般規(guī)定
第五條 對清算項(xiàng)目前期管理情況鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要和可能實(shí)施案頭審核、實(shí)地審核，并關(guān)注下列內(nèi)容：
(一)清算項(xiàng)目及其范圍；
(二)清算單位的確認(rèn)；
(三)不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集；
(四)普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分；
(五)清算起始時(shí)間、清算截止時(shí)間；
(六)分期開發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性；
(七)征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分。
第六條被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入或收入能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)按照本章第二節(jié)的規(guī)定審核收入。
第七條被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。
第八條鑒證人在鑒證過程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，且稅務(wù)機(jī)關(guān)決定核定征收的，除符合本指導(dǎo)意見第九條規(guī)定外，可以終止鑒證。
第九條被鑒證人雖有本指導(dǎo)意見第八條所列情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書：
(一)司法機(jī)關(guān)、上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國家機(jī)關(guān)。
(二)依法組成的清算組織。
(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人。
第十條對關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。
應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的真實(shí)性及其對收入和扣除項(xiàng)目的影響。
第二節(jié) 收入項(xiàng)目鑒證
第十一條 收入項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：
(一)評(píng)價(jià)有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；
(二)獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料、稅務(wù)資料核對；
(三)了解清算項(xiàng)目有關(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實(shí)際測繪等情況；
(四)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入；
(五)查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；
(六)正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；
(七)必要時(shí)，利用專家的工作對銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，判斷有無價(jià)格明顯偏低情況；
(八)審核清算項(xiàng)目的收入總額，可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng)；
(九)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
第十二條 收入項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；
(二)被鑒證人按照清算項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；
(三)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計(jì)算與會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理；
(四)被鑒證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；
(五)按揭款收入是否申報(bào)納稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報(bào)納稅的情形；
(六)被鑒證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款；
(七)被鑒證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；
(八)被鑒證人經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷(預(yù))售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補(bǔ)款以外，其他發(fā)生退補(bǔ)款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費(fèi)的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。
必要時(shí)，鑒證人應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測試，確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
第十三條鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。
第十四條有本指導(dǎo)意見第八條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本指導(dǎo)意見第九條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
第十五條 鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；
(二)非直接銷售收入的確定方法和順序；
(三)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的發(fā)生情況；
(四)自用房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況。
第十六條 對被鑒證人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：
(一)審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收??；
(二)當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。
第三節(jié) 扣除項(xiàng)目鑒證
第十七條 扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：
(一)評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；
(二)獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料核對；
(三)取得相關(guān)合同和項(xiàng)目概(預(yù))算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費(fèi)用支出情況；
(四)實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用；
(五)必要時(shí)，利用專家的工作對扣除項(xiàng)目進(jìn)行審核。
第十八條 扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得扣除；
(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生；
(三)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；
(四)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?br />
(五)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；
(六)對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；
(七)本次清算扣除項(xiàng)目是否與本次清算收入配比。
第十九條 取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的分?jǐn)偡椒ㄅc金額計(jì)算；
(二)是否含有關(guān)聯(lián)方費(fèi)用；
(三)是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額；
(四)是否與市場價(jià)格存在明顯異常；
(五)土地閑置費(fèi)等不得扣除項(xiàng)目是否已經(jīng)剔除；
(六)是否獲取合法憑證。
第二十條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)實(shí)際支出金額與概(預(yù))算是否存在明顯差異；
(二)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生；
(三)由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定。
第二十一條 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)實(shí)際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；
(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；
(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/span>
第二十二條 建筑安裝工程費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；
(二)自購建材費(fèi)用是否重復(fù)扣除；
(三)單位定額成本是否存在異常；
(四)自行施工建設(shè)有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況；
(五)是否取得項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。
第二十三條 公共配套設(shè)施費(fèi)的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實(shí)發(fā)生、有無預(yù)提情況；
(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)；
(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?br />
(四)是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
第二十四條 開發(fā)間接費(fèi)用的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)是否將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；
(二)開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；
(三)多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目是否分項(xiàng)目核算或分?jǐn)?，是否將其他?xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；
(四)是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；
(五)是否將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；
(六)有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況。
第二十五條 利息支出的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)據(jù)實(shí)申報(bào)時(shí)是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；
(二)分期開發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的一般性貸款利息支出，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?br />
(三)利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；
(四)借款合同相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；
(五)是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；
(六)超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；
(七)是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用；
(八)對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，計(jì)提利息是否符合稅法規(guī)定。
第二十六條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)扣除范圍和金額計(jì)算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；
(二)不屬于清算范圍、不屬于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；
(三)與本次清算收入無關(guān)的，按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分)計(jì)算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；
(四)印花稅的稅前扣除是否符合稅法規(guī)定。
第二十七條 加計(jì)扣除項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
(一)對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；
(二)對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)(如"三通一平"等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除；
(三)對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；
(四)代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取，有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形；
(五)計(jì)算加計(jì)扣除基數(shù)時(shí)是否剔除已計(jì)入開發(fā)成本的利息支出。
第二十八條對被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)鑒證其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/span>
第四節(jié) 應(yīng)納稅額項(xiàng)目鑒證
第二十九條 應(yīng)納稅額項(xiàng)目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：
(一)審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確；
(二)審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計(jì)算是否正確；
(三)審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；
(四)審核清算項(xiàng)目的預(yù)繳稅額是否正確。對于多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)建設(shè)、預(yù)售(銷售)的，或者分別由財(cái)政、審計(jì)、稅務(wù)部門查處(納稅評(píng)估)過的項(xiàng)目的，要準(zhǔn)確劃分清算項(xiàng)目的預(yù)繳稅額；
(五)審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。
第三章 清算鑒證證據(jù)
第三十條鑒證人從事清算鑒證業(yè)務(wù)，對通過不同途徑或方法取得的鑒證材料，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，從證據(jù)資格和證明能力兩方面進(jìn)行證據(jù)確認(rèn)，取得與鑒證事項(xiàng)相關(guān)的、能夠支持清算鑒證報(bào)告的鑒證證據(jù)。
第三十一條 鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下列情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求取得有關(guān)鑒證材料：
(一)基本情況；
(二)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度情況；
(三)內(nèi)部控制制度自我評(píng)價(jià)情況。
第三十二條 鑒證項(xiàng)目前期管理情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：
(一)被鑒證人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明的調(diào)查，包括對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、稅款繳納等；
(二)鑒證人取得性質(zhì)相同的土地面積、建筑面積和可售面積所獲取的各項(xiàng)鑒證材料發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則以及外部證據(jù)形成時(shí)間孰晚原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。
第三十三條 鑒證人對被鑒證人清算申報(bào)的收入總額的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：
(一)收入總額事實(shí)方面的信息和資料；
(二)收入總額會(huì)計(jì)方面的信息和資料；
(三)收入總額稅收方面的信息和資料。
第三十四條 鑒證人對被鑒證人扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：
(一)扣除項(xiàng)目事實(shí)方面的信息和資料；
(二)扣除項(xiàng)目會(huì)計(jì)方面的信息和資料；
(三)扣除項(xiàng)目稅收方面的信息和資料。
第三十五條鑒證人應(yīng)當(dāng)及時(shí)對制定的計(jì)劃、實(shí)施的程序、獲取的證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄，按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制、使用和保存清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿(以下簡稱“工作底稿”)。
第四章 清算鑒證報(bào)告
第三十六條 鑒證人完成約定鑒證事項(xiàng)后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人編制土地增值稅清算鑒證報(bào)告(以下簡稱“鑒證報(bào)告”)。
第三十七條鑒證報(bào)告經(jīng)業(yè)務(wù)質(zhì)量復(fù)核后，由執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的注冊稅務(wù)師、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及所長簽名、蓋章并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所印章后對外出具，并按稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定報(bào)備或者報(bào)送。
鑒證人使用數(shù)字證書電子簽名后的電子版鑒證報(bào)告，具有與紙質(zhì)鑒證報(bào)告相同的法律效力。
鑒證人正式出具鑒證報(bào)告前，應(yīng)就擬出具的鑒證報(bào)告有關(guān)內(nèi)容的表述與被鑒證人進(jìn)行溝通。
第三十八條鑒證人在鑒證中如發(fā)現(xiàn)有對被鑒證人土地增值稅清算稅款納稅申報(bào)有重要影響的事項(xiàng)，應(yīng)在鑒證報(bào)告中予以披露。
鑒證中發(fā)現(xiàn)被鑒證人土地增值稅清算處理有與稅收法律法規(guī)不符行為，經(jīng)提醒被鑒證人仍未按其建議進(jìn)行調(diào)整或者改正的，鑒證人應(yīng)在出具的鑒證報(bào)告或報(bào)告說明中披露。
附件一：土地增值稅清算鑒證報(bào)告
附件二：土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南
