強制配建政策出臺背景
2011年以來，各級政府相繼出臺了關于房價調控、保障性住房建設的相關規(guī)定或實施意見。這樣從中央到地方明確了在商品房建設過程中將配建保障性住房作為拿地的前置條件、準入的強制手段。
路西公司所在的河北省于2011年2月28日發(fā)布了《河北省人民政府關于加快保障性安居工程建設的實施意見》（冀政[2011]28號），其中第四條第二款指出：要按比例強制配建保障性住房。把配建作為一項強制性舉措加以推行，自2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性住房，并在規(guī)劃和出讓條件中予以明確。未按規(guī)定落實配建的項目，不得進行土地出讓、不得辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等手續(xù)，并依法追究有關部門及相關人員責任。
石家莊市人民政府也在2011年4月6日發(fā)布了《石家莊市人民政府關于加快保障性安居工程建設的實施意見》（石政發(fā)[2011]6號），其中第五條增加保障性安居工程住房供應規(guī)定：（一）強制配建保障性租賃住房。由市規(guī)劃部門牽頭，國土、住房保障部門參加，在3月底前，對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目進行徹底清查，嚴格落實配建要求。對確有正當理由配建有實際困難的，可通過適當提高容積率達到配建的要求。對確已無法配建的項目，須經市保障性安居工程領導小組批準。
2010年6月1日后新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。配建的廉租住房無償移交政府；配建的公共租賃住房，政府按建筑安裝成本價回購。由政府主導投資建設的經濟適用住房項目按住宅總建筑面積15%的比例配建保障性租賃住房，政府按照物價局核定的經濟適用住房銷售價格回購；非政府投資建設的經濟適用住房項目，配建的保障性租賃住房，政府按照物價局核定的經濟適用住房銷售價格扣除利潤和管理費用后的價格回購。城中村改造、舊城改造項目按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安置面積后按5%的比例配建保障性租賃住房，政府按建筑安裝成本價回購。建筑安裝成本價以財政局評審中心的評審價為準，每年一季度前市財政評審中心要制定回購評審價，提供給住房保障部門。強制配建的保障性租賃住房產權均歸政府所有。
未制定保障性租賃住房配建方案或方案未經市保障性安居工程領導小組簽署審批意見的，市規(guī)劃、建設、房管部門不得辦理建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證等手續(xù)。
為了加快推進保障性住房建設進度，確保完成任務，近期公開出讓的土地中，不只是河北省幾乎各省都增加了強制配建保障性住房的條件。政府已經不再是保障性住房建設唯一的投資主體了，任何房地產開發(fā)公司只要進行商品房開發(fā)必須配建。所以作為房地產開發(fā)公司的財務人員有必要了解涉及保障性住房的稅收政策，按照政策規(guī)定執(zhí)行，使公司能夠享受到相應的稅收優(yōu)惠。
相關的稅收政策
廉租房相關的稅收政策主要體現在《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）中。其第一條第二款規(guī)定，對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
開發(fā)商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。
第四款規(guī)定，對廉租住房、經濟適用住房經營管理單位與廉租住房、經濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人、經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。
開發(fā)商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。
公租房相關的稅收政策主要體現在《財政部國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]88號）中。
一、對公租房建設期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
二、對公租房經營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項目中配套建設公租房，依據政府部門出具的相關材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。
所以，房地產開發(fā)公司在建造商品房時配建的公租住房和廉租住房，可免征相應部分的土地使用稅和印花稅。免征稅額按照配建的建筑面積占總建筑面積的比例來掌握。但必須要提供政府部門出具的相關證明材料，否則無法享受免稅。
仍以上例，路西公司受讓土地面積13338.4平方米，容積率3.0，所以總建筑面積13338.4×3=40015.2平方米，其配建廉租房面積為40015.2×5%=2000.76平方米，配建公租房的面積也是2000.76平方米。假定土地使用稅年稅額標準為15元/平方米，路西公司從年初始負有納稅義務，那么路西公司一年內應納土地使用稅為13338.4×15×90%=180068.4元?？擅舛?0007.6元。
路西公司取得土地使用權要按照產權轉移書據0.5‰繳納印花稅，簽訂建安施工合同要按照建筑安裝合同0.3‰繳納印花稅。同樣依據財稅[2008]24號和財稅[2010]88號規(guī)定，可以按照建造廉租房、公租房建筑面積占總建筑面積的比例計算免稅。
對于稅收政策中所說的廉租住房、公租住房的經營管理單位一般是指各級政府房管局下屬的住房保障中心和某些自營公租住房等的單位。其優(yōu)惠政策與房地產開發(fā)建造過程是無關的，并且建造過程的免稅也僅限于政策規(guī)定的土地使用稅和印花稅。
會計處理
按照相關會計處理規(guī)定，房地產開發(fā)公司核算的公共配套設施費是指：房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自有固定資產的公共配套設施支出。按照冀政[2011]28號和石政發(fā)[2011]6號文件，配建的廉租住房產權歸政府所有，建成后無償移交給政府，配建的公共租賃住房，由政府按建筑安裝成本價回購。
所以從本質上說按照政府規(guī)定配建的廉租房、公租房是企業(yè)所必須承擔的一項責任。不管是無償移交還是按建安成本回購，單獨的這兩部分都不可能有盈利，而且建成后所有權要完全轉移給政府，所以將配建支出作為公共配套設施費核算比較合適。房地產開發(fā)公司可以設置“配建廉租房”、“配建公租房”明細科目，單獨核算廉租住房、公租住房的建造支出。和建造的消防、水泵房、水塔、居委會、派出所等相同的支出原則進行核算。如果發(fā)生的配建支出，能夠分清成本核算對象，應直接計入房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；如果發(fā)生的配建支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶進行歸集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本等），分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設施費”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶。
對于政府按財政評審中心評定的建筑安裝成本價回購公租房，其支付給開發(fā)商的回購款，可以在實際收到時，直接沖減相應的配套設施費即可。
