張某欲長期租賃某單位一棟房屋，計(jì)劃通過改造裝修后(裝修費(fèi)用在10萬元)，將所租賃的房屋用于經(jīng)營性轉(zhuǎn)租，從中獲取差額收益。經(jīng)雙方協(xié)商，張某年定額支付房主租賃費(fèi)145萬元，剩余的租賃收益歸張某所有。張某通過市場(chǎng)測(cè)算，轉(zhuǎn)租可以取得收入在180萬元，差額收益為35萬元。張某應(yīng)當(dāng)如何與房主簽訂合同以節(jié)約稅收成本?
方案一：張某與房主簽訂房屋租賃合同
張某取得的房屋轉(zhuǎn)租收入，結(jié)合現(xiàn)行政策需要繳納以下稅(費(fèi))：
1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。對(duì)取得的轉(zhuǎn)租收入，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅稅目注釋>(試行稿)的通知》(國稅發(fā)[1993]149號(hào))規(guī)定：“租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。”同時(shí)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》(國稅發(fā)[1995]076號(hào)規(guī)定：“單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按‘服務(wù)業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’項(xiàng)目征收營業(yè)稅。”在計(jì)稅依據(jù)上，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”因此，將租用房屋再轉(zhuǎn)租出去，應(yīng)全額按租金收入計(jì)算繳納營業(yè)稅，不能扣除租賃成本。對(duì)按市場(chǎng)價(jià)格出租的非居住用房按5％的稅率計(jì)算征收租賃業(yè)營業(yè)稅：118001000×5％=901000(元)；城市維護(hù)建設(shè)稅：901000×7％=61300(元)；教育費(fèi)附加：901000×3％=21700(元)。
2、印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》，財(cái)產(chǎn)租賃合同應(yīng)按租賃金額的千分之一貼花。承租合同和轉(zhuǎn)租合同，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納印花稅。應(yīng)繳納印花稅11800元。
3、房產(chǎn)稅?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人”。除此之外的一切人，均不構(gòu)成房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，即使在產(chǎn)權(quán)人不在房屋所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的情況下，轉(zhuǎn)租人承擔(dān)了先行代為繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，但房產(chǎn)稅的實(shí)際承擔(dān)人仍然應(yīng)當(dāng)為產(chǎn)權(quán)人。所以，轉(zhuǎn)租人不應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。但在實(shí)踐中，部分省(市)將房屋轉(zhuǎn)租看作是房屋出租行為的延續(xù)，規(guī)定實(shí)際取得收益人即轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)就轉(zhuǎn)租的差額繳納房產(chǎn)稅。以湖北省為例，張某應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：(118001000-114501000)×12％=421000(元)
4、個(gè)人所得稅。根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人取得的再轉(zhuǎn)租所得應(yīng)當(dāng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，每次收入不超過41000元的，減除費(fèi)用800元；41000元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。需要特別說明的是：對(duì)能提供原承租合同及合法完稅憑證的，原支付的租金可分次(月)從租金收入中扣除，但不再重復(fù)扣除基本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目除了在轉(zhuǎn)租過程中實(shí)際繳納的稅金和教育費(fèi)附加外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。同時(shí)，個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按l0％的稅率征收個(gè)人所得稅。由此計(jì)算年個(gè)人所得稅：(118001000-114501000-901000-61300-21700-11800-421000-800×12)×(1-20％)×10％=151808(元)。
以上合計(jì)張某應(yīng)繳納地方各稅：901000+61300+21700+11800+421000+151808=1581608(元)。
房主應(yīng)繳納的地方各稅(費(fèi))為2551200元。其中：營業(yè)稅：114501000×5％=721500(元)；城市維護(hù)建設(shè)稅：721500×7％=51075(元)；教育費(fèi)附加：721500×3％=21175(元)；房產(chǎn)稅：114501000×12％=1741000(元)；印花稅：114501000×1‰=11450(元)。
張某與房主共同應(yīng)繳納地方各稅費(fèi)：1581608+2551200=4131808(元)。
方案二：張某與房主簽訂委托租賃合同
張某年定額支付房主租賃費(fèi)仍然是145萬元，但合同約定：超過租賃費(fèi)的收益歸張某所有。那么，張某以房主名義租賃房屋，張某應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅(費(fèi))：
1、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，張某提供的是屬服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)務(wù)，對(duì)其受托辦理的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按“服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅。張某代理取得的勞務(wù)收入為35萬元，由此計(jì)算應(yīng)繳納營業(yè)稅：3501000×5％=171500(元)；城市維護(hù)建設(shè)稅：171500×7％=11225(元)；教育費(fèi)附加：171500×3％=525(元)。
2、個(gè)人所得稅。根據(jù)個(gè)人所得稅法規(guī)定，張某提供的代辦服務(wù)屬“勞務(wù)報(bào)酬所得”范疇。另外，對(duì)個(gè)人取得的勞務(wù)報(bào)酬所得，一次取得應(yīng)納稅所得額超過201000元至501000元的部分，依照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額后再按照應(yīng)納稅額加征五成：超過501000元的部分，加征十成。但勞務(wù)報(bào)酬所得屬于同一項(xiàng)目連續(xù)性收入的，是以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次，張某月所得處于201000元到501000元之間，由此計(jì)算應(yīng)繳納年個(gè)人所得稅：[(3501000/12-
171500/12-11225/12-525/12)×(1-20％)×30％-21000]×12=551380(元)。
以上合計(jì)張某應(yīng)繳納地方各稅(費(fèi))：171500+11225+525+551380=741630(元)。
房主應(yīng)繳納的地方各稅(費(fèi))為3161800元。其中：營業(yè)稅：118001000×5％=901000(元)；城市維護(hù)建設(shè)稅：901000×7％=61300(元)；教育費(fèi)附加：901000×3％=21700(元)；房產(chǎn)稅：118001000×12％=2161000(元)；印花稅：118001000×1‰=11800(元)。
張某與房主共同應(yīng)繳納地方各稅(費(fèi))：741630+3161800=3911430(元)。
以上兩種方案中，從雙方的納稅情況來看，顯然第二種方案可以節(jié)約稅收成本，可少繳地方各稅(費(fèi))：4131808-3911430=221378(元)。但第二種方案下房主的稅收負(fù)擔(dān)加重了，張某在簽訂委托租賃合同時(shí)，可以通過合同價(jià)款將房主多承擔(dān)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給自身，從而達(dá)到降低稅收成本的目的。另外，需要注意的是，該籌劃主要是針對(duì)部分省(市)對(duì)轉(zhuǎn)租人取得的轉(zhuǎn)租差額需繳納房產(chǎn)稅而采取的籌劃方案。
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