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| 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險防范提示 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：437 |
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| 筆者在多年的稅收工作實踐中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種手段偷稅的問題確實在一定范圍內(nèi)存在，但有很多案件是因為企業(yè)對政策的不理解或理解有偏差而導致少繳稅款，并非有意識偷稅。為此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收及其會計核算中存在的問題進行歸納分析，以期達到幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范稅務風險的目的。 銷售收入確認方面應注意的問題 1.價外收費、購房違約金、購房戶“更名費”等未確認銷售收入。如將水電“一戶一表”開戶費、燃氣管道初裝費、購房違約金、購房戶“更名費”等價外費用，作為“代收代付”款項核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長、總經(jīng)理個人賬戶或物業(yè)管理公司賬戶。 2.購房定金、購房首付款等預收房款，確認營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間滯后。企業(yè)在開發(fā)樓盤“開盤”前收取的購房定金，因未領取《商品房預售許可證》，公司采取“個人借款”形式入賬或不入賬，導致企業(yè)未及時申報營業(yè)稅。 3.“以物易物”、“以房抵債”銷售方式營業(yè)稅入庫不及時。目前，開發(fā)企業(yè)普遍存在將完工產(chǎn)品如營業(yè)用房（店面），抵付工程承包人工程結(jié)算款的現(xiàn)象。這樣往往使得開發(fā)企業(yè)未及時實現(xiàn)銷售收入，建筑施工企業(yè)未及時體現(xiàn)營業(yè)收入，從而造成雙方營業(yè)稅申報不及時。 4.已售完工產(chǎn)品收入確認滯后。少數(shù)企業(yè)沒有嚴格按照國家稅務總局《關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，及時將符合開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認的已售完工產(chǎn)品預收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，僅在辦理房產(chǎn)產(chǎn)權證前開具《不動產(chǎn)銷售專用發(fā)票》時，才將“預收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)為“銷售收入”，從而延遲體現(xiàn)利潤，少繳企業(yè)所得稅。 對于以上問題，稅務機關通過檢查企業(yè)賬冊、通過向購房戶了解即可發(fā)現(xiàn)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將價外費用更名費等未確定銷售收入的、“以物易物、以房抵債”銷售的以及已售完工產(chǎn)品收入確認滯后等行為可認定為偷稅行為。根據(jù)《稅收征管法》第六十三條、《刑法》第二百零一條規(guī)定進行處罰。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開盤”前收取的購房定金、預付款屬于違法行為，工商部門也要作出處罰。 開發(fā)成本確認方面應注意的問題 1.虛列或者虛增成本費用，擠占企業(yè)利潤。 （1）開發(fā)企業(yè)代施工企業(yè)繳納的建筑業(yè)社會統(tǒng)籌養(yǎng)老保險費，計入開發(fā)成本。這不僅使施工企業(yè)少計應稅收入，少繳建筑安裝業(yè)營業(yè)稅等稅收，而且在建筑工程決算時，如果施工企業(yè)又將這筆代繳費用計入工程造價，并開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，將可能再次造成開發(fā)企業(yè)虛列開發(fā)成本，少計利潤，少繳企業(yè)所得稅。 （2）多列融資成本。開發(fā)企業(yè)除銀行貸款外，還向其他企業(yè)、個人進行大量“民間借貸”。有的企業(yè)往往出現(xiàn)無借款本金的利息支出，或用其他企業(yè)、個人（債權人）銀行利息憑據(jù)直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高于稅收政策規(guī)定的利率上限，并計入開發(fā)成本。 （3）虛開建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。由于取得的《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只注明“零星工程款”，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業(yè)知識、事后隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內(nèi)難以對工程項目進行計量、核查。開發(fā)企業(yè)利用這些工程，實現(xiàn)用4.43%或5.43%的建筑業(yè)營業(yè)稅去侵蝕25%的企業(yè)所得稅稅基。 （4）利用關聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤。由于關聯(lián)方之間業(yè)務往來頻繁，轉(zhuǎn)移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤、偷逃企業(yè)所得稅的手段。 （5）將與生產(chǎn)無關的費用計入成本。如有的企業(yè)將管理人員的汽車費用、旅游考察費用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區(qū)分這類支出是否與生產(chǎn)經(jīng)營有關，使得納稅人有機可乘。 2.未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。如將應分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發(fā)成本，造成前期開發(fā)成本多計，后期開發(fā)成本少計，通過項目的滾動開發(fā)，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應實現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標準發(fā)生變化，或者成本核算對象（可售房產(chǎn)）實測面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異時，企業(yè)未及時做出差異調(diào)整，也會造成多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。 3.多列預提費用。一些企業(yè)利用“預提費用”、“ 待攤費用”等科目調(diào)整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對預提費用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。有的企業(yè)甚至在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。 4.未按規(guī)定取得發(fā)票。有的開發(fā)企業(yè)自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本并計施工企業(yè)的工程造價，侵蝕了建筑業(yè)營業(yè)稅稅基。有的企業(yè)違反營業(yè)稅相關政策，將取得的外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導致當?shù)亟ㄖI(yè)營業(yè)稅流失。 對于以上問題，稅務機關通過檢查企業(yè)賬冊、憑證即可發(fā)現(xiàn)。對于開發(fā)商銷售成本確認不實，虛開建筑業(yè)發(fā)票等行為，稅務機關可根據(jù)《稅收征管法》第六十三條認定為偷稅行為。若稅務機關將虛列融資成本，虛開建筑業(yè)發(fā)票認定為編造虛假計稅依據(jù)，可根據(jù)《稅收征管法》第六十四條“納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款”進行處罰。 納稅申報方面應注意的問題 1.未嚴格執(zhí)行企業(yè)所得稅預繳制度。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預計毛利額。國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。但企業(yè)“預收賬款”科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不含按“預收賬款”科目計算的預計毛利額，導致企業(yè)所得稅季度預繳額少申報。 2.納稅申報前未對預計毛利額進行調(diào)整。國稅發(fā)〔2009〕31號文件要求企業(yè)必須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告，但實際工作中，存在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品項目已完工并已結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，但未按規(guī)定出具差異調(diào)整情況的報告，造成少申報企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。 3.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報不實。企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售開發(fā)產(chǎn)品相應進行土地使用權分割、轉(zhuǎn)讓，因此，在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積呈動態(tài)變化。企業(yè)未及時對存量開發(fā)產(chǎn)品實際占用土地面積進行信息登記，未按時準確計算、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外，根據(jù)國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）的規(guī)定，企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅，但很多企業(yè)在未結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”科目前，不申報房產(chǎn)稅，造成少繳房產(chǎn)稅。 以上納稅申報不實問題，稅務機關通過對企業(yè)的歷年財務報表、樓盤銷售進度及毛利率比對，并結(jié)合房管部門等第三方信息進行深入分析就能發(fā)現(xiàn)，按項目進行核實即可查證。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未分季度計算出預計毛利額，未按規(guī)定進行預計毛利額差異調(diào)整，而導致企業(yè)所得稅季度預繳額少申報的，以及未對存量房占用面積準確計算、而少繳納城鎮(zhèn)土地使用稅等，都可根據(jù)《稅收征管法》第六十三條認定為偷稅行為。 |
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