房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)“營(yíng)改增”政策的設(shè)計(jì)是否合理和順利推行，將是整個(gè)“營(yíng)改增”改革的關(guān)鍵一環(huán)。筆者認(rèn)為，需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出合理的增值稅政策和過(guò)渡性征收措施。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)推行“營(yíng)改增”的過(guò)程中，需認(rèn)真考慮以下幾方面的問(wèn)題。
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。如果把該確認(rèn)方式直接轉(zhuǎn)為增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅計(jì)稅收入的確認(rèn)，似乎也沒(méi)什么問(wèn)題，但需認(rèn)真分析房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中一些具體行為對(duì)增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額的影響。
比如，簽訂正式購(gòu)房合同前收取的各類訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)購(gòu)金、看樓押金等款項(xiàng)，與目前增值稅法規(guī)中規(guī)定的押金處理方式是否有區(qū)別？是否確認(rèn)收入，何時(shí)確認(rèn)收入？
再比如，一般房地產(chǎn)銷(xiāo)售是按合同認(rèn)購(gòu)面積確認(rèn)銷(xiāo)售收入開(kāi)具發(fā)票，等測(cè)繪面積出來(lái)后再進(jìn)行“多退少補(bǔ)”的調(diào)整，超過(guò)合同面積的需補(bǔ)收房款、小于合同面積的需退款或補(bǔ)償，這就涉及收入的調(diào)整問(wèn)題。面積增大的，需補(bǔ)開(kāi)發(fā)票，面積減少的，需沖紅原發(fā)票再補(bǔ)開(kāi)。調(diào)整中涉及收入和退款的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和發(fā)票處理，也需要認(rèn)真考慮。
二是增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及項(xiàng)目土地獲取、開(kāi)發(fā)資金融資、房屋拆遷、前期測(cè)量勘察、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、裝修裝飾、園林綠化、廣告推廣、銷(xiāo)售代理、拆遷安置等諸多環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及各類行業(yè)經(jīng)濟(jì)行為。如果與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)未實(shí)行“營(yíng)改增”，會(huì)造成抵扣鏈條不完整，影響企業(yè)的增值稅稅負(fù)。
比如，房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、公共配套設(shè)施費(fèi)等政府性收費(fèi)后，一般都會(huì)取得由政府主管單位開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)或?qū)Ｓ闷睋?jù)，但沒(méi)有增值稅發(fā)票。這類收費(fèi)由于票據(jù)可信度高，建議按票據(jù)所載金額采取一定比率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)抵扣。
三是“營(yíng)改增”后增值稅與土地增值稅的關(guān)系問(wèn)題。“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊。土地增值稅除了稅金扣除和加計(jì)20%扣除外，其他成本費(fèi)用類的扣除基本和增值稅進(jìn)項(xiàng)扣除對(duì)應(yīng)的成本類別一樣，只是土地增值稅計(jì)算中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用還設(shè)計(jì)有按地價(jià)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算扣除的方式。兩個(gè)稅種增值額的重疊部分，分別用了不同的稅率計(jì)算方式計(jì)算稅額，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，如果公司所有業(yè)務(wù)只是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，那么該重疊部分就會(huì)存在重復(fù)征稅。
目前，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)還按房產(chǎn)類型預(yù)征土地增值稅?！盃I(yíng)改增”后，土地增值稅預(yù)征與增值稅征收的銜接問(wèn)題會(huì)變得比較突出。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售前，企業(yè)歸集的是待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照增值稅的計(jì)算原理，只有預(yù)售金額計(jì)算的銷(xiāo)項(xiàng)稅額大于前期歸集的進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)才有增值稅的繳納。這樣，項(xiàng)目銷(xiāo)售的增值稅的入庫(kù)會(huì)比目前營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)期推后，企業(yè)甚至可以通過(guò)控制銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)推遲增值稅的首次入庫(kù)時(shí)點(diǎn)。因此，如果土地增值稅今后仍然繼續(xù)存在，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)“營(yíng)改增”后的增值稅就必須做好與土地增值稅之間政策銜接和區(qū)分，才能合理體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的綜合稅負(fù)。
通過(guò)上述分析可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，其“營(yíng)改增”的政策設(shè)計(jì)必須要綜合考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特點(diǎn)，考慮相關(guān)行業(yè)的“營(yíng)改增”進(jìn)程和政策設(shè)計(jì)，考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)抵扣的分?jǐn)偤陀?jì)算，還要考慮房地產(chǎn)行業(yè)特有的稅種之間的關(guān)系。 |
