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| 房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本的檢查重點(diǎn) |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：428 |
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| 一、支出是否取得合法有效憑據(jù) 《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的、包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。這一條是稅前扣除的總原則。 關(guān)于新法及條例“發(fā)生”的理解： 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第34條，企業(yè)“發(fā)生”的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第37條。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中“發(fā)生”的合理的不需要資本化的借款費(fèi)用，準(zhǔn)予扣除。 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第48條，企業(yè)“發(fā)生”的合理的勞動(dòng)保護(hù)支出，準(zhǔn)予扣除。 理解：1、首先要理解“發(fā)生”是屬于“權(quán)責(zé)發(fā)生制” 的“發(fā)生”，但是要提供證明實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑證。 2、實(shí)際發(fā)生不等于實(shí)際支付。也就是說，如果企業(yè)在提供了證明實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑證的前提下，可以不實(shí)際支付。 3、注意一些必須實(shí)際支付的另外規(guī)定，例如條例第34條。企業(yè)“發(fā)生”的合理的工資薪金支出，準(zhǔn)予扣除。這里的發(fā)生就要求是實(shí)際支付。 國(guó)稅發(fā)[2008]40號(hào)文規(guī)定：對(duì)于不符合規(guī)定的發(fā)票和其他憑證，包括虛假發(fā)票和非法代開發(fā)票，均不得用以稅前扣除、出口退稅、抵扣稅款。 國(guó)稅發(fā)[2008]80號(hào)規(guī)定：企業(yè)取得的發(fā)票沒有開具支付人全稱的，不得扣除，也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得申請(qǐng)退稅。 國(guó)稅發(fā)[2009]31第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)稅收征管若干具體措施的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]114號(hào)）規(guī)定，未按規(guī)定取得的合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。 對(duì)“合法有效憑據(jù)”的范圍如何理解？ 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指： ?。ㄒ唬┲Ц督o境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證； ?。ǘ┲Ц兜男姓聵I(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證； ?。ㄈ┲Ц督o境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明； ?。ㄋ模﹪?guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。 從上面的規(guī)定可以看出，無論實(shí)際發(fā)生或者實(shí)際支付，都要企業(yè)提供證明實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑證。對(duì)實(shí)際發(fā)生的支出是否取得合法有效憑據(jù)是稅務(wù)檢查的重中之重。 關(guān)于《進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查工作》的通知（稽便函[2008]42號(hào)）規(guī)定，要對(duì)被查企業(yè)列支成本費(fèi)用的票據(jù)進(jìn)行重點(diǎn)核對(duì)，單張票面金額在10萬元以上的票據(jù)必須全部進(jìn)行核查。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，虛開建筑業(yè)發(fā)票的現(xiàn)象比較普遍。虛開建筑業(yè)發(fā)票是指在沒有真實(shí)業(yè)務(wù)的情況下，去稅務(wù)機(jī)關(guān)門前代開建筑發(fā)票或取得建筑公司非法代開的發(fā)票，交一點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅或者代開的手續(xù)費(fèi)，獲取企業(yè)所得稅和土地增值稅的更多的抵扣，發(fā)票雖然是真實(shí)的，但業(yè)務(wù)是虛假的，屬于偷稅行為。虛開建筑業(yè)發(fā)票是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的重點(diǎn)所在。 那么，稅務(wù)機(jī)關(guān)怎么判斷虛開建筑發(fā)票呢？ 其中一個(gè)是“三價(jià)對(duì)比”方法。三價(jià)即預(yù)算價(jià)、結(jié)算價(jià)、計(jì)入成本價(jià)（即開發(fā)票額）對(duì)比的方法進(jìn)行判斷。例如，某公司工程造價(jià)約定為2.3億元，最后的工程總結(jié)算金額只1.3億元，但開具發(fā)票總額為人民幣2.3億元，這樣就虛增了1億元成本。 其他的判斷虛開建筑發(fā)票方法需要個(gè)案分析，這里就不展開了。 二、計(jì)稅成本審核的重點(diǎn) ?。ㄒ唬┏杀緦?duì)象的確定是否正確 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中較為普遍的問題就是通過混淆成本核算對(duì)象達(dá)到調(diào)節(jié)利潤(rùn)的目的，有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)成本，放在一個(gè)賬戶中進(jìn)行核算，而不是以開發(fā)項(xiàng)目為核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算，使當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本無法準(zhǔn)確核算。成本對(duì)象的確定非常重要，成本對(duì)象不能準(zhǔn)確確定，計(jì)稅成本就沒有辦法準(zhǔn)確計(jì)算。成本對(duì)象是否準(zhǔn)確確定的重要性無論怎么形容都不為過。 國(guó)稅發(fā)[2009]31第二十六條規(guī)定，成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 1、計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則： ?。?）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 （2）分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ?。?）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （4）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 ?。?）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算（6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。 成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 2、土地增值稅在清算原則：國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目， （1）以分期項(xiàng)目為單位清算。（有點(diǎn)像分類歸集原則） ?。?）開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額（有點(diǎn)像功能區(qū)分原則和成本差異原則）。 另外，國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 一般來講，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，一般應(yīng)該分別作如下處理： ?、僖话汩_發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象?！ 、谕婚_發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 ③對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。 具體來說，應(yīng)該按下列的方法確定成本對(duì)象。 ①以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象規(guī)模小一次性全部開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 ?、谝蚤_發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象特殊：分期分區(qū)，如一期就分為五個(gè)區(qū)，可規(guī)劃建設(shè)許可證看到分區(qū)的情況。 ?、垡蚤_發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象別墅、高層、多層，純商鋪應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率明確了項(xiàng)目清算單位，以審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)須分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。納稅人不能自行選擇項(xiàng)目單位來避稅。 ?。ǘ┩恋卣饔觅M(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查要注意以下幾點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)企業(yè)場(chǎng)支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是可以不需要取得發(fā)票的?！ 》康禺a(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除： （1）政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件； ?。?）被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條；支付給行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)的罰款、罰金、滯納金不得扣除，但因?yàn)檫`背經(jīng)濟(jì)合同支付給對(duì)方的違約金、罰款、滯納金、銀行罰息、訴訟費(fèi)等都屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的支出，準(zhǔn)予稅前扣除。 ?。?）被拆遷戶的門牌號(hào)碼； ?。?）被拆遷人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議；在這里，需要注意的是取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)是否繳納營(yíng)業(yè)稅？ 青苗補(bǔ)償費(fèi)是指國(guó)家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長(zhǎng)階段而未能收獲，國(guó)家應(yīng)給予土地承包者或土地使用者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1997]87號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 而《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）文件規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。 根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，青苗補(bǔ)償費(fèi)不屬于不征收營(yíng)業(yè)稅的情形，因此，對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入不征營(yíng)業(yè)稅。 2、土地不能按評(píng)估價(jià)計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：扣除項(xiàng)目，具體為： ?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！ 。?）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條及其《實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 但是，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條規(guī)定：提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。 也就是說，土地增值稅的土地都不可能出現(xiàn)零成本，最起碼也可以按取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。 3、成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)如何計(jì)算土地扣除項(xiàng)目。 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?nbsp; 但是，企業(yè)所得稅必須用占地面積法。國(guó)稅發(fā)[2009]31第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：占地面積法，指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 ①一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 ②分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 如一項(xiàng)目，土地面積為10000平方米，分三期開發(fā)，一期基座占地為2500平方米，二期基座占地為3000平方米，三期占地為1800平米。道路、綠化2700 平方米，土地成本為8000萬元，如何分配土地成本？ 這里的關(guān)鍵點(diǎn)是：道路、綠化等空地面積為2700平方米是要分配到各期中去的?！ ∫黄谕恋爻杀荆?000÷（2500＋3000＋1800）×2500=2739.73﹙萬元﹚； 二期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×3000=3287.67﹙萬元﹚； 三期土地成本：8000÷（2500＋3000＋1800）×1800=1972.60﹙萬元﹚； ?。ㄈ┣捌诠こ藤M(fèi)的檢查 前期工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 注意：境外的設(shè)計(jì)費(fèi)要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。 《營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第四條第（一）項(xiàng)規(guī)定：條例第一條所稱在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；但是，境外的設(shè)計(jì)費(fèi)不需要代扣代繳預(yù)提所得稅。 《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第七條第（二）項(xiàng)規(guī)定：企業(yè)所得稅法第三條所稱來源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得，按照以下原則確定：提供勞務(wù)所得，按照勞務(wù)發(fā)生地確定。 ?。ㄋ模┙ㄖ惭b工程費(fèi)的檢查 建筑安裝工程費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 1、建筑安裝工程費(fèi)偏高問題，可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門公布的單位定額成本核定。 2、建筑業(yè)甲供材征稅問題是稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查甲供材的重點(diǎn)： ?。?）要注意甲方供材的材料已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本了，不能再重復(fù)計(jì)入建安發(fā)票成本。 例如，某房地產(chǎn)商自行購買材料200萬元，同某建筑公司簽訂建筑安裝工程費(fèi)100萬元。因?yàn)榉凑曳嚼U納營(yíng)業(yè)稅是一定的，甲方供材部分在并入建筑營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅之后不可以按照合計(jì)金額由建筑公司開具300萬元發(fā)票給甲方房地產(chǎn)開發(fā)公司，否則甲方會(huì)重復(fù)扣除成本。 ?。?）不能認(rèn)為材料發(fā)票不能列入成本。稅務(wù)人員認(rèn)為材料發(fā)票是不合法憑證是錯(cuò)誤的。即使建筑公司沒有就甲方供材部分繳納相關(guān)的稅收，房地產(chǎn)公司在甲方供材業(yè)務(wù)中取得的相關(guān)材料發(fā)票也是完全可以作為合法憑證進(jìn)行賬務(wù)處理 ?。?）如果建筑公司沒有對(duì)甲方供材部分繳納相關(guān)稅收，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不可以要求房地產(chǎn)公司單獨(dú)就這部分補(bǔ)繳相關(guān)稅收。 ?。?）不能將代扣代繳的營(yíng)業(yè)稅計(jì)入成本費(fèi)用扣除，即使有合同規(guī)定由甲方負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加，也不可以。 《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效。 在合同中約定營(yíng)業(yè)稅金（實(shí)際中一般約定所有相關(guān)稅金）由接受方承擔(dān)，顯然是違反了上述稅收法律的規(guī)定（違法地轉(zhuǎn)移了納稅義務(wù)人），根據(jù)《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)進(jìn)行強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，故在合同中約定代付營(yíng)業(yè)稅金應(yīng)當(dāng)屬無效條款。 3、建筑安裝工程費(fèi)可以按照合同額的10%來預(yù)提國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 這里，需要注意的是，只能按單個(gè)合同預(yù)提，不能按總合同預(yù)提 例如，某房地產(chǎn)公司共簽定與2家施工企業(yè)簽定出包合同，其中與甲企業(yè)簽定的合同總金額1000萬元，至2009年12月31日已取得800萬元發(fā)票，預(yù)提費(fèi)用為200萬元；與乙企業(yè)簽定的合同總金額5000萬元，至2009年12月31日已取得發(fā)票4900萬元，預(yù)提費(fèi)用為100萬元。納稅調(diào)整金額的計(jì)算以下兩種計(jì)算方法： 第一種方法： 對(duì)甲企業(yè)的合同，預(yù)提費(fèi)用所占比例：200÷1000=20%，需納稅調(diào)增：1000×10%＝100（萬元）。 對(duì)乙企業(yè)的合同，預(yù)提費(fèi)用所占比例：100÷5000=2%，無需納稅調(diào)增。 第二種方法：對(duì)甲、乙企業(yè)的合同，合并計(jì)算，預(yù)提費(fèi)用所占比例：（200+100）÷（1000+5000）＝5%，無需納稅調(diào)增。 很明顯，第一種方法才是正確的。 4、建筑安裝工程費(fèi)發(fā)票在匯算清繳前取得可以稅前扣除。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 根據(jù)以上規(guī)定，本年未取得合法憑證的支出，不予扣除；如果是在匯算清繳前取得合法憑證的，可以稅前扣除。 這里要注意的是：完工開發(fā)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)完工標(biāo)準(zhǔn)的三個(gè)條件是孰早的原則： ?。?）竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品。 ?。?）已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品。 ?。?）已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品。 例如：2008年2月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司把一棟寫字樓出包給B建筑公司承建。A公司將該寫字樓預(yù)售給C服裝廠。 ?。?）10月20日交付購買方C服裝廠使用。 ?。?）11月10日，A公司將該寫字樓竣工證明材料上報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 ?。?）11月20日，A公司取得了該寫字樓的初始產(chǎn)權(quán)證明，結(jié)論：A公司在計(jì)算該寫字樓企業(yè)所得稅時(shí)，完工時(shí)間應(yīng)以10月20日為準(zhǔn)，而不是11月10日，也不是11月20日。 最后，要高度重視《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》國(guó)稅函[2009]342號(hào)的規(guī)定，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。 5、建筑安裝工程費(fèi)土地增值稅的檢查重點(diǎn) （1）國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： ?、侔l(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 ?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 ?、郏﹨⒄债?dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 ?、芊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 ?、萁ㄖ惭b發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 ?。?）土地增值稅建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分?jǐn)偫纾稠?xiàng)目已100%銷售完畢。實(shí)現(xiàn)普通住宅銷售收入6400萬元、非普通住宅銷售收入2700萬元。繳納土地增值稅122萬元，總稅負(fù)為1.34%.稅負(fù)偏低。稅務(wù)局對(duì)其檢查。發(fā)現(xiàn)在同一開發(fā)項(xiàng)目中經(jīng)營(yíng)不同類型的房產(chǎn)，其中發(fā)生的主體共同成本中劃分420萬元（只開一張發(fā)票）直接認(rèn)定為“商鋪專門發(fā)生的建安費(fèi)”，這樣就加大了非普通住宅的扣除金額比例，降低了非普通住宅的稅負(fù)和整體稅負(fù)。 經(jīng)檢查后，該公司補(bǔ)交土地增值稅135萬元（稅負(fù)達(dá)2.8%）。 （五）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的檢查 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 需要注意的是，園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)不屬于配套設(shè)施，因此稅法沒有規(guī)定必須按照建筑面積對(duì)園林進(jìn)行分?jǐn)?，除了占地面積、配套設(shè)施、貸款利息三項(xiàng)共同費(fèi)用外，企業(yè)可以自行按照占地面積法、建筑面積法、工程概算法等辦法進(jìn)行分?jǐn)偪鄢? ?。┕才涮自O(shè)施費(fèi)的檢查 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ?。?）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 ?。?）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 配套設(shè)施的權(quán)屬是稅務(wù)檢查的重點(diǎn)，如產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會(huì)所，要單獨(dú)核算成本。如果企業(yè)把產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的會(huì)所的成本計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品，稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)納稅調(diào)增。 另外，公共配套設(shè)施費(fèi)用可以預(yù)提，可以按照預(yù)算造價(jià)來合理預(yù)提配套設(shè)施建造費(fèi)用。 國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定：公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件 ?。ㄆ撸╅_發(fā)間接費(fèi)的檢查 開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 1、開發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用的區(qū)別：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中列支，不應(yīng)在此扣除。 開發(fā)間接費(fèi)只能列支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的間接費(fèi)用。 在實(shí)際工作中，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開發(fā)產(chǎn)品不建現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織其開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。 若企業(yè)建立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，則所發(fā)生的費(fèi)用計(jì)處開發(fā)間接費(fèi)用中，開發(fā)間接費(fèi)用科目用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借：開發(fā)間接費(fèi)用，貸：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、累計(jì)折舊、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 期末，借方歸集的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，借記開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用、貸記本科目，該科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位部門分公司設(shè)置明細(xì)帳。 企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，計(jì)入管理費(fèi)用。 2、現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理費(fèi)是作為房地產(chǎn)開發(fā)成本或是作為企業(yè)期間費(fèi)用在管理費(fèi)用科目列支？ 有些稅務(wù)人員認(rèn)為：現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理費(fèi)應(yīng)作為企業(yè)期間費(fèi)用在管理費(fèi)用科目列支，而不應(yīng)構(gòu)成開發(fā)成本。因?yàn)橥恋卦鲋刀悓?shí)施細(xì)則中列舉的建筑安裝費(fèi)中，只有建筑費(fèi)用和安裝費(fèi)用。另外根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的建造合同規(guī)定，建造合同成本中不包括監(jiān)理費(fèi)在內(nèi)。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。 現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)理費(fèi)屬于開發(fā)間接費(fèi)用。 ?。ò耍┏杀菊{(diào)整（二次分?jǐn)偅? 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，①首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)偅谌缓笤賹⒂梢淹旯こ杀緦?duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。來源：中?guó)稅網(wǎng)主辦期刊《稅務(wù)規(guī)劃》2010年6月期作者：云中飛（鐘必） 電話：18926950393郵箱：zhongbi2008@vip.163.com |
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