在廣州有多套商用物業(yè)出租者請注意：商鋪租金已全市合并征稅。
租金合計過兩萬元稅率將升至14.3%目前住宅尚未執(zhí)行。
案例
兩物業(yè)租金合計過兩萬 稅率從8.7%漲至14.3%
記者一位朋友在天河有一間寫字樓出租，在荔灣有一個商鋪出租，以往兩個商用物業(yè)租金都不過兩萬元，分別按8.7%征收出租房產(chǎn)稅。不過8月份后，他在兩套房子重簽合同做租賃登記時發(fā)現(xiàn)，以往計算非住宅租金收入適用的稅率只限同一個區(qū)，現(xiàn)在已擴大到全市，因此他兩個物業(yè)在合并統(tǒng)計租金之下總租金為3萬元，適用稅率從兩萬元以下的8.7%提高到14.3%，他以往總共只需交2610元的出租房產(chǎn)稅，現(xiàn)在一下子就漲到4290元。這位朋友表示，之前完全沒有收到有關(guān)風聲，跟租客談租約時也沒有提到這一點。
滿堂紅華夏路分店店長吳明軍告訴記者，非住宅的合并征稅以往的確是按行政區(qū)來計算，即荔灣區(qū)商鋪的收入不會與天河區(qū)寫字樓的租金相加，各自相安無事，可以適用較低的稅率，不過從8月份開始，只要業(yè)主新辦租賃登記并開具出租房產(chǎn)稅的發(fā)票，即按照全市范圍內(nèi)的非住宅租金收入來進行計算。
對老城區(qū)租值不高的多套物業(yè)業(yè)主影響最大
目前廣州市商業(yè)公寓的租金在50~100元/m2，珠江新城商業(yè)公寓月租普遍過5000元，寫字樓租金在80~150元/m2，故此擁有三四間公寓或者一間商鋪加一兩個公寓，業(yè)主需要承擔的稅率就可能跳升至14.3%。這個合并征稅的規(guī)定對老城區(qū)租值不高的多套物業(yè)業(yè)主影響最大，因為以往這些商鋪或?qū)懽謽亲庵刀疾贿^兩萬元，現(xiàn)在一合并征稅后，業(yè)主的低租值物業(yè)就被分布在其他區(qū)的高租值物業(yè)所拖累，有可能要交重稅。
應對
購入時算好日后租金 可考慮與人合買物業(yè)
據(jù)吳明軍介紹，目前商用物業(yè)的租客基本上是用于營商用途，故此租客出于扣稅的目的往往要求業(yè)主開具租賃發(fā)票，而且需要做工商登記的租客必須到出租屋管理中心進行租賃備案方可到工商局申請工商登記，業(yè)主能逃稅的可能性非常低。在租賃時，業(yè)主往往與租客談判時采用兩個方法，一是把出租房產(chǎn)稅計算入總租金，由業(yè)主承擔；二是商議該稅費由租客承擔。無論是業(yè)主實收還是業(yè)主承擔稅費，業(yè)主都會計算本身的凈收入，故此兩者實際相差不大，不過對于多套房的業(yè)主來說，如果他們低租值的物業(yè)也需按照14.3%的出租房產(chǎn)稅來征收，租客或許會轉(zhuǎn)投單套房出租的業(yè)主，相應的出租房產(chǎn)稅不會太高。
對于目前尚未入市購買商業(yè)地產(chǎn)的人士來說，購入時增加一個買家的名字，日后可能有助于減稅。一位業(yè)主告訴記者，他的一套寫字樓是與朋友一起投資的，房產(chǎn)證上有兩個人的名字。由于出租屋管理中心可以根據(jù)業(yè)主名字來平分租金，納稅憑證也可以分別開，因此，他這套月租3萬元的寫字樓，兩位業(yè)主每人的租金收入是1.5萬元，對應的出租房產(chǎn)稅稅率只要8.7%。
住宅會否合并征稅？還沒執(zhí)行
根據(jù)廣州市地稅局網(wǎng)站的計稅依據(jù)，如果有多套出租房屋，按合并租金收入計算，這個原則適用于住宅與非住宅，不過截至目前，記者從多套住宅的人士了解到，多套房租金收入不會進行合并辦理，每套房都是按照對應的稅率進行納稅。
對于住宅來說，月租兩萬元上下的出租房產(chǎn)稅稅率相差不大，月租兩萬元以上稅率為8.38%，2000~20000元則為6.7%，差別較非住宅的兩萬元租金上下的稅費要窄。且從出租房產(chǎn)稅的繳交情況來看，住宅比非住宅要低得多，一般都是大型小區(qū)或者高檔社區(qū)才會被出租屋管理中心所關(guān)注，部分長期出租且不需開具租賃發(fā)票的住宅還可“逃脫”出租屋管理中心的監(jiān)管。 |
