土地增值稅按視同銷售計算收入
《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。國稅發(fā)〔2006〕187號文件第三條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。因此，本案例中，企業(yè)安置回遷戶1萬平方米，應視同銷售按平均價5000元/平方米計算土地增值稅收入，另外收到的回遷戶超面積房價款800萬元，銷售收入合計800＋1×5000＝5800（萬元）。企業(yè)同時應將5000萬元確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。
需要注意的是，土地增值稅采取不同征收方式，對企業(yè)安置房土地增值稅負擔的影響不同。
1.查賬征收方式。對于查賬征收土地增值稅的企業(yè)，安置房視同銷售，對計算增值額沒有影響，但是會降低增值率，從而可能使得企業(yè)適用更低檔的稅率。因為“增值率＝增值額/扣除項目金額”，視同銷售的金額同時計入銷售收入和拆遷補償費，雖然不會影響增值額，但是會增大“扣除項目金額”，導致“增值率”降低。
2.核定征收方式。對于核定征收土地增值稅的企業(yè)，視同銷售的計稅收入一般比按成本計價要高，自然會直接增加土地增值稅的稅額。
企業(yè)所得稅應按視同銷售計算所得
《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關(guān)確定。
本案例中，該企業(yè)以安置房換取土地使用權(quán)，顯然屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，應按規(guī)定視同銷售，確認視同銷售收入5000×1＝5000（萬元），確認視同銷售成本4000×1＝4000（萬元）。超面積收到回遷戶補繳800萬元和對安置面積不足部分進行貨幣補償500萬元，作為正常的收入和支出，計入企業(yè)所得稅的應納稅所得額。
拆遷安置的會計處理
《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產(chǎn)交換》應用指南規(guī)定，換出資產(chǎn)為存貨的，應當作為銷售處理，以其公允價值確認收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應成本。本案例中，以拆遷安置房換取土地的業(yè)務，可按照非貨幣性資產(chǎn)交換處理，相關(guān)業(yè)務作以下會計分錄。
1.安置房視同銷售及支付不足安置面積的補償價款（單位：萬元，下同）
借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 5500
貸：銀行存款 500
主營業(yè)務收入5000。
2.安置房視同銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)
借：主營業(yè)務成本4000
貸：開發(fā)產(chǎn)品——安置房 4000。
3.確認超安置面積部分的銷售收入
借：銀行存款 800
貸：主營業(yè)務收入800。
4.結(jié)轉(zhuǎn)超安置面積部分的銷售成本，即1600平方米×4000元/平方米＝640（萬元）。
借：主營業(yè)務成本 640
貸：開發(fā)產(chǎn)品——安置房640。
經(jīng)過上述處理，財稅無差異，不需進行納稅調(diào)整。
