目前普遍認為REITs發(fā)展有兩大稅收“拌腳石”，一是在信托設(shè)立和終止環(huán)節(jié)對信托財產(chǎn)的征稅問題，二是信托存續(xù)階段的重復征稅問題。具體而言，REITs設(shè)立時，委托人按照信托協(xié)議將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，受托人需繳納契稅、印花稅，委托人除繳納印花稅以外還要按照不動產(chǎn)的市場價值或評估價值就不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納營業(yè)稅。存續(xù)階段，受托人以信托目的管理信托財產(chǎn)而產(chǎn)生的信托凈收益，需繳納企業(yè)所得稅，對獲得的報酬應繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，涉及的房產(chǎn)交易還需繳納房產(chǎn)稅。此時，投資者（受益人）對分配所得信托收益還需繳納所得稅。在終止階段，委托人收回信托財產(chǎn)或受益人接受信托財產(chǎn)時，委托人或受益人還需繳納契稅、印花稅，受托人還需繳納相應營業(yè)稅。
目前主流觀點認為，一方面委托人和受托人之間的信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并不是真正的轉(zhuǎn)讓行為，受托人并不享有實質(zhì)上的所有權(quán)，因此，對該行為征稅是不合理的；另一方面，對于信托財產(chǎn)運營收益在REITs層面（無論是針對REITs本身還是針對受托人）和受益人層面均征收所得稅，構(gòu)成了對同一筆收益的重復征稅。由于這兩個問題的存在，使投資REITs負擔的稅負高于直接投資于房地產(chǎn)，嚴重影響了REITs的發(fā)展。
三、國外REITs稅收的立法經(jīng)驗
REITs從上世紀60年代初在美國興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達國家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。美國的REITs稅制是其他國家的范本。美國稅法對于REITs的規(guī)定可以用“限制嚴格和政策優(yōu)惠”來概括。要成為稅法所承認的REITs（即符合享受優(yōu)惠政策的資格），必須符合一定條件，如REITs證券持有人必須維持在100人以上，最大的5個主要的投資者不得擁有超過其發(fā)行的50%以上的股票份額；總資產(chǎn)的75%必須投資于房地產(chǎn)、抵押貸款或其他REITs證券等；20%的總收入可來自股利、利息、股票、債券出售的利得；由應納稅REITs子公司股票所構(gòu)成的資產(chǎn)不得超過20%；REITs的征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益外，至少90%必須以股利的形式派發(fā)給投資者等等。在滿足法定條件后，REITs分配給投資者的收入部分免交公司所得稅，僅對未分配的應稅收入征收公司所得稅和4%的營業(yè)稅。新加坡作為僅次于日本的亞洲第二大REITs市場，由于政府部門早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向，在發(fā)展REITs市場的過程中，對規(guī)則、稅務處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給持有人的時候不征收所得稅等。由于REITs作為一種以房地產(chǎn)租賃收入來保障投資人長期權(quán)益的權(quán)益型集合投資計劃，需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此，發(fā)達國家通常對采取REITs免交公司所得稅和資本利得稅的優(yōu)惠待遇。
四、我國REITs稅收立法的建議
1、完善REITs法律體系及稅收政策
一方面，借鑒美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國外，稅務驅(qū)動占重要地位，稅務帶動了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應的稅收優(yōu)惠政策尚未建立，亟需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應的稅收及優(yōu)惠政策。
2、信托稅收立法應貫徹“導管原則”
根據(jù)導管原則，信托只是收入傳遞的工具。信托中受托人經(jīng)營和管理信托只是作為媒介傳遞信托收益，股息、利息、分紅等一切信托財產(chǎn)的運營所得均應被視為受益人的所得。依據(jù)這一原則，在實踐中一般規(guī)定信托財產(chǎn)的運營所得由最終受益人承擔納稅義務，受托人不對信托財產(chǎn)運營所得納稅，只對其從事信托業(yè)務的報酬收入承擔納稅義務。貫徹“導管原則”也是對“稅收中性”原則的具體體現(xiàn)，即受益人投資REITs所承擔的稅負，不應超過其親自從事房地產(chǎn)投資所承擔的稅負，否則納稅人就會選擇直接從事房地產(chǎn)投資，而不會選擇購買REITs，即稅收政策影響了納稅人的選擇，沒有保持“中性”，那么REITs的發(fā)展就會遭受阻礙。
3、明確在REITs設(shè)立及終止環(huán)節(jié)的稅收政策
目前，國內(nèi)業(yè)界普遍認為在REITs設(shè)立和終止時，委托人和受托人、受托人和受益人之間的信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為將被視同銷售而征稅，其依據(jù)是這些財產(chǎn)轉(zhuǎn)移是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。由于明確了受托人對信托財產(chǎn)享有所有權(quán)，因此委托人將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人的行為是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而我國的《物權(quán)法》則堅持“一物一權(quán)”原則，即一個信托只存在一個所有權(quán)。另外，根據(jù)我國《信托法》規(guī)定，信托財產(chǎn)是相對獨立于委托人和受托人的固有財產(chǎn)，但并未明確信托的設(shè)立和終止將導致所有權(quán)的變更。因此，在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，信托財產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本身就不存在視同銷售征稅的問題。而在信托終止環(huán)節(jié)，如果信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至委托人，那么也不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移，依然不涉及征稅問題；如果信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移至受益人，那么在辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，該項所有權(quán)轉(zhuǎn)移才告成立，應由委托人和受益人分別承擔轉(zhuǎn)讓方和受讓方相應的納稅義務。
4、妥善解決信托收益重復征稅問題
REITs除了具有信托的屬性外，同時也是資產(chǎn)證券化的一種形式。根據(jù)《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2006］5號）規(guī)定：“對信托項目收益在取得當年向資產(chǎn)支持證券的機構(gòu)投資者（以下簡稱“機構(gòu)投資者”）分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅；在取得當年未向機構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)由受托機構(gòu)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅；對在信托環(huán)節(jié)已經(jīng)完稅的信托項目收益，再分配給機構(gòu)投資者時，對機構(gòu)投資者按現(xiàn)行有關(guān)取得稅后收益的企業(yè)所得稅政策規(guī)定處理。”“在對信托項目收益暫不征收企業(yè)所得稅期間，機構(gòu)投資者從信托項目分配獲得的收益，應當在機構(gòu)投資者環(huán)節(jié)按照權(quán)責發(fā)生制的原則確認應稅收入，按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。機構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券獲得的差價收入，應當按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅，買賣信貸資產(chǎn)支持證券所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除?！币陨弦?guī)定妥善解決了信托收益重復征稅的問題，對REITs的有關(guān)稅收問題具有借鑒意義。
小結(jié)：
REITs是房地產(chǎn)企業(yè)一種行之有效的融資工具，有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定有序的發(fā)展。但我國目前REITs存在雙重征稅問題，相應的稅收優(yōu)惠政策尚未建立，因此，需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應的稅收及優(yōu)惠政策，使稅收不再成為REITs發(fā)展的“拌腳石”。華稅律師認為，我國REITs稅收立法時，應廣泛借鑒國際先進經(jīng)驗，貫徹“導管原則”，明確在REITs設(shè)立及終止時信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收政策，避免對信托收益的重復征稅。
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