目前普遍認(rèn)為REITs發(fā)展有兩大稅收“拌腳石”，一是在信托設(shè)立和終止環(huán)節(jié)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的征稅問題，二是信托存續(xù)階段的重復(fù)征稅問題。具體而言，REITs設(shè)立時(shí)，委托人按照信托協(xié)議將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，受托人需繳納契稅、印花稅，委托人除繳納印花稅以外還要按照不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納營(yíng)業(yè)稅。存續(xù)階段，受托人以信托目的管理信托財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的信托凈收益，需繳納企業(yè)所得稅，對(duì)獲得的報(bào)酬應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅，涉及的房產(chǎn)交易還需繳納房產(chǎn)稅。此時(shí)，投資者（受益人）對(duì)分配所得信托收益還需繳納所得稅。在終止階段，委托人收回信托財(cái)產(chǎn)或受益人接受信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，委托人或受益人還需繳納契稅、印花稅，受托人還需繳納相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅。
目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為，一方面委托人和受托人之間的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，并不是真正的轉(zhuǎn)讓行為，受托人并不享有實(shí)質(zhì)上的所有權(quán)，因此，對(duì)該行為征稅是不合理的；另一方面，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益在REITs層面（無論是針對(duì)REITs本身還是針對(duì)受托人）和受益人層面均征收所得稅，構(gòu)成了對(duì)同一筆收益的重復(fù)征稅。由于這兩個(gè)問題的存在，使投資REITs負(fù)擔(dān)的稅負(fù)高于直接投資于房地產(chǎn)，嚴(yán)重影響了REITs的發(fā)展。
三、國(guó)外REITs稅收的立法經(jīng)驗(yàn)
REITs從上世紀(jì)60年代初在美國(guó)興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。美國(guó)的REITs稅制是其他國(guó)家的范本。美國(guó)稅法對(duì)于REITs的規(guī)定可以用“限制嚴(yán)格和政策優(yōu)惠”來概括。要成為稅法所承認(rèn)的REITs（即符合享受優(yōu)惠政策的資格），必須符合一定條件，如REITs證券持有人必須維持在100人以上，最大的5個(gè)主要的投資者不得擁有超過其發(fā)行的50%以上的股票份額；總資產(chǎn)的75%必須投資于房地產(chǎn)、抵押貸款或其他REITs證券等；20%的總收入可來自股利、利息、股票、債券出售的利得；由應(yīng)納稅REITs子公司股票所構(gòu)成的資產(chǎn)不得超過20%；REITs的征稅所得除資本利得與確定的非現(xiàn)金征稅收益外，至少90%必須以股利的形式派發(fā)給投資者等等。在滿足法定條件后，REITs分配給投資者的收入部分免交公司所得稅，僅對(duì)未分配的應(yīng)稅收入征收公司所得稅和4%的營(yíng)業(yè)稅。新加坡作為僅次于日本的亞洲第二大REITs市場(chǎng)，由于政府部門早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向，在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給持有人的時(shí)候不征收所得稅等。由于REITs作為一種以房地產(chǎn)租賃收入來保障投資人長(zhǎng)期權(quán)益的權(quán)益型集合投資計(jì)劃，需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此，發(fā)達(dá)國(guó)家通常對(duì)采取REITs免交公司所得稅和資本利得稅的優(yōu)惠待遇。
四、我國(guó)REITs稅收立法的建議
1、完善REITs法律體系及稅收政策
一方面，借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進(jìn)的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國(guó)外，稅務(wù)驅(qū)動(dòng)占重要地位，稅務(wù)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動(dòng)的份額約占20%。中國(guó)目前對(duì)REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立，亟需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。
2、信托稅收立法應(yīng)貫徹“導(dǎo)管原則”
根據(jù)導(dǎo)管原則，信托只是收入傳遞的工具。信托中受托人經(jīng)營(yíng)和管理信托只是作為媒介傳遞信托收益，股息、利息、分紅等一切信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)所得均應(yīng)被視為受益人的所得。依據(jù)這一原則，在實(shí)踐中一般規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)所得由最終受益人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人不對(duì)信托財(cái)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所得納稅，只對(duì)其從事信托業(yè)務(wù)的報(bào)酬收入承擔(dān)納稅義務(wù)。貫徹“導(dǎo)管原則”也是對(duì)“稅收中性”原則的具體體現(xiàn)，即受益人投資REITs所承擔(dān)的稅負(fù)，不應(yīng)超過其親自從事房地產(chǎn)投資所承擔(dān)的稅負(fù)，否則納稅人就會(huì)選擇直接從事房地產(chǎn)投資，而不會(huì)選擇購(gòu)買REITs，即稅收政策影響了納稅人的選擇，沒有保持“中性”，那么REITs的發(fā)展就會(huì)遭受阻礙。
3、明確在REITs設(shè)立及終止環(huán)節(jié)的稅收政策
目前，國(guó)內(nèi)業(yè)界普遍認(rèn)為在REITs設(shè)立和終止時(shí)，委托人和受托人、受托人和受益人之間的信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為將被視同銷售而征稅，其依據(jù)是這些財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。由于明確了受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，因此委托人將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人的行為是一種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而我國(guó)的《物權(quán)法》則堅(jiān)持“一物一權(quán)”原則，即一個(gè)信托只存在一個(gè)所有權(quán)。另外，根據(jù)我國(guó)《信托法》規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)是相對(duì)獨(dú)立于委托人和受托人的固有財(cái)產(chǎn)，但并未明確信托的設(shè)立和終止將導(dǎo)致所有權(quán)的變更。因此，在信托設(shè)立環(huán)節(jié)，信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，本身就不存在視同銷售征稅的問題。而在信托終止環(huán)節(jié)，如果信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至委托人，那么也不構(gòu)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移，依然不涉及征稅問題；如果信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至受益人，那么在辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，該項(xiàng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移才告成立，應(yīng)由委托人和受益人分別承擔(dān)轉(zhuǎn)讓方和受讓方相應(yīng)的納稅義務(wù)。
4、妥善解決信托收益重復(fù)征稅問題
REITs除了具有信托的屬性外，同時(shí)也是資產(chǎn)證券化的一種形式。根據(jù)《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2006］5號(hào)）規(guī)定：“對(duì)信托項(xiàng)目收益在取得當(dāng)年向資產(chǎn)支持證券的機(jī)構(gòu)投資者（以下簡(jiǎn)稱“機(jī)構(gòu)投資者”）分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅；在取得當(dāng)年未向機(jī)構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)由受托機(jī)構(gòu)按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；對(duì)在信托環(huán)節(jié)已經(jīng)完稅的信托項(xiàng)目收益，再分配給機(jī)構(gòu)投資者時(shí)，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者按現(xiàn)行有關(guān)取得稅后收益的企業(yè)所得稅政策規(guī)定處理。”“在對(duì)信托項(xiàng)目收益暫不征收企業(yè)所得稅期間，機(jī)構(gòu)投資者從信托項(xiàng)目分配獲得的收益，應(yīng)當(dāng)在機(jī)構(gòu)投資者環(huán)節(jié)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認(rèn)應(yīng)稅收入，按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。機(jī)構(gòu)投資者買賣信貸資產(chǎn)支持證券獲得的差價(jià)收入，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)所得稅的政策規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，買賣信貸資產(chǎn)支持證券所發(fā)生的損失可按企業(yè)所得稅的政策規(guī)定扣除。”以上規(guī)定妥善解決了信托收益重復(fù)征稅的問題，對(duì)REITs的有關(guān)稅收問題具有借鑒意義。
小結(jié)：
REITs是房地產(chǎn)企業(yè)一種行之有效的融資工具，有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定有序的發(fā)展。但我國(guó)目前REITs存在雙重征稅問題，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立，因此，需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策，使稅收不再成為REITs發(fā)展的“拌腳石”。華稅律師認(rèn)為，我國(guó)REITs稅收立法時(shí)，應(yīng)廣泛借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，貫徹“導(dǎo)管原則”，明確在REITs設(shè)立及終止時(shí)信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收政策，避免對(duì)信托收益的重復(fù)征稅。
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