近年來(lái)，雖然房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，但從種種跡象來(lái)看，調(diào)控面臨的難度越來(lái)越大，調(diào)控的思路也亟待轉(zhuǎn)型。
根據(jù)財(cái)政部近日發(fā)布的2013年一季度稅收?qǐng)?bào)告，今年前3個(gè)月，全國(guó)稅收總收入完成2.74萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng)6%，增速回落了4.3個(gè)百分點(diǎn)。而在多數(shù)主體稅種出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)的同時(shí)，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入均同比上漲，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)整體有所回暖，而其中相關(guān)稅種的結(jié)構(gòu)性分化則更需要引起重視。
一方面，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況未能達(dá)到政策預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，城鎮(zhèn)土地使用稅同比增速回落了26.1個(gè)百分點(diǎn)，而土地增值稅、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅和契稅則分別大漲了30.2、65.7和51.9個(gè)百分點(diǎn)。由于城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基是納稅人占用的土地面積，而土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和契稅收入則基本與交易金額掛鉤，這意味著，今年一季度，無(wú)論是土地市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)，全國(guó)樓市整體處于量跌價(jià)升的狀態(tài)，這顯然與決策層所希望達(dá)到的“量升價(jià)跌”狀態(tài)背道而馳。
應(yīng)該說(shuō)，去年下半年以來(lái)樓市持續(xù)回暖，銷售情況好轉(zhuǎn)緩解了開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力，也使其推盤和定價(jià)策略重新回歸追求利潤(rùn)，是導(dǎo)致今年一季度樓市量跌價(jià)升的直接原因。但從更深層次來(lái)看，這一變化顯示出調(diào)控政策的方向可能存在問(wèn)題。在本輪調(diào)控中，限制需求一直是調(diào)控政策核心，但隨著調(diào)控政策效果邊際遞減，市場(chǎng)博弈加劇，雖然決策層幾度重申相關(guān)政策，但被過(guò)度壓抑的需求仍有加速釋放的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲壓力增加。在此背景下，開(kāi)閘引入更多供給應(yīng)該是更合理的選擇。但受制于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力，部分地方政府選擇了以限價(jià)為代表的調(diào)控政策，限制預(yù)售價(jià)格不符合規(guī)定的新盤上市。雖然從數(shù)據(jù)上看，這一做法有助于控制房?jī)r(jià)上漲，但顯然不利于樓市供求平衡。以北京為例，4月底，其新盤庫(kù)存量已經(jīng)跌至歷史低位，即使監(jiān)管部門在“五一”長(zhǎng)假前集中放行項(xiàng)目，但要形成有效供給，可能還要等上數(shù)周時(shí)間。從這個(gè)角度看，以房?jī)r(jià)為導(dǎo)向的調(diào)控政策是否真正有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，仍有待商榷。
另一方面，更需要警惕房地產(chǎn)調(diào)控尚未成功，而普通百姓的稅負(fù)壓力卻進(jìn)一步增加。以契稅為例，今年1-3月，契稅完成917.36億元，同比增長(zhǎng)38.3%，占稅收總收入的比重達(dá)到3.3%。由于契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額，在土地交易活躍程度一般的一季度，普通購(gòu)房者自然成為了契稅增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)者。財(cái)政部報(bào)告也指出，契稅收入較快增長(zhǎng)的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，1-2月商品房銷售額同比增長(zhǎng)77.6%。而新國(guó)五條中有關(guān)“房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的條款，更是令3月份樓市成交出現(xiàn)一波井噴。此外，數(shù)據(jù)還顯示，1-3月，房產(chǎn)稅完成337.11億元，同比增長(zhǎng)6.4%，而近日房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的傳言再度充斥網(wǎng)絡(luò)，上海社科院發(fā)布的一項(xiàng)報(bào)告更是建議上海盡早開(kāi)征存量房房產(chǎn)稅。
筆者認(rèn)為，從抑制投機(jī)的角度出發(fā)，稅收政策自然有其作用，但不應(yīng)該以加重普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)為代價(jià)，否則只能成為“土地財(cái)政”的新注解。 |
