營業(yè)稅處理
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定,納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的,以折扣后的價款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的,不論其在財務(wù)上如何處理,均不得從營業(yè)額中扣除。
就該公司的情況而言,如果不將折扣和房價款開具在同一張發(fā)票上,顯然要按照60萬元全額繳納營業(yè)稅。由于該企業(yè)開具發(fā)票的目的在于套取銀行按揭貸款,回籠資金,盡管可以按照折扣后凈額繳納營業(yè)稅,但是往往不能做到將折扣和房價款開具在同一張發(fā)票上。因此,虛增收入12萬元存在多繳納營業(yè)稅金及附加12×5.6%=0.67萬元的可能。
企業(yè)所得稅處理
《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函[2008]875號)規(guī)定:企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣,商品銷售涉及商業(yè)折扣的,應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣,銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的,應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額,現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時作為財務(wù)費(fèi)用扣除。企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給的減讓屬于銷售折讓;企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。
根據(jù)以上規(guī)定,企業(yè)給予客戶的20%折扣既不屬于商業(yè)折扣,也不屬于銷售折讓,可以推理為提前承諾給客戶的一種現(xiàn)金折扣,現(xiàn)金折扣按照以上規(guī)定不能直接沖減銷售收入,而是計入財務(wù)費(fèi)用處理,所以企業(yè)所得稅確認(rèn)收入60萬元,財務(wù)費(fèi)用12萬元,看似對于應(yīng)納稅所得額沒有影響。但也不保證這種財務(wù)費(fèi)用完全能獲得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可在稅前扣除。另外,即便該公司可以將折扣額和房價款開具在同一張發(fā)票上,企業(yè)所得稅收入也仍然要按照60萬元計算。
會計處理為:
①收取首付款
借:現(xiàn)金 6
財務(wù)費(fèi)用 12
貸:預(yù)收賬款 18。
②收取按揭款:
借:銀行存款 42
貸:預(yù)收賬款 42。
③結(jié)轉(zhuǎn)收入:
借:預(yù)收賬款 60
貸:營業(yè)收入 60。
土地增值稅處理
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)規(guī)定,土地增值稅清算時,已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。對于該公司來說,如果折扣額開具發(fā)票,則以發(fā)票金額48萬元確認(rèn)收入,否則以60萬元確認(rèn)收入,但是計入財務(wù)費(fèi)用的折扣就不能進(jìn)行抵減了。但實(shí)際上以實(shí)際銷售價格48萬元計算確認(rèn)收入的可能性小。以60萬元計算,按照最低土地增值稅稅率計算,要多繳納土地增值稅12×(1-5.6%)×30%=3.40萬元。
分析:
A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)48萬元的商品房,盡管采取提高售價辦法為客戶辦理了按揭套貸,自己及時獲得了資金。但也同時損失了稅收利益,不考慮企業(yè)所得稅,僅營業(yè)稅金及附加和土地增值稅就要多繳納0.67+3.4=4.07萬元。企業(yè)48萬元的商品房按60萬元出售,實(shí)際收益只有60-12-4.07=43.93萬元。開發(fā)項目的利潤無形之中就這么蒸發(fā)了。另一方面,對于購房人來說,雖然沒有多支付房款,但辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),也要按照60萬元來計算繳納契稅、維修基金、印花稅、交易費(fèi)等,實(shí)際也等于多了一項開支。看來,商品房是降價促銷還是找“點(diǎn)子”促銷既有風(fēng)險也有利益要考慮。