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| 假贈(zèng)與避稅得不償失 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：520 |
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| 國(guó)家稅務(wù)總局正式下發(fā)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》中說明：對(duì)于個(gè)人將其他方式受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，將按贈(zèng)與后新產(chǎn)權(quán)證時(shí)間作為計(jì)算起點(diǎn)，而個(gè)稅將嚴(yán)格按照應(yīng)納稅所得額的20%進(jìn)行征收。這樣一來，如果交易雙方用“假贈(zèng)予”的方式避了稅，將來買方如果要再將這套房產(chǎn)出售，等待他的將是堪稱“天價(jià)”的個(gè)稅支出。 ●能免雙稅，“假贈(zèng)與”走紅一時(shí) 贈(zèng)與行為是一種民事行為，沒有發(fā)生市場(chǎng)化交易，一般只收取部分手續(xù)費(fèi)用。根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，將房屋贈(zèng)與他人，受贈(zèng)方需按3%的稅率納契稅，贈(zèng)與方和受贈(zèng)方需各繳納0.05%的印花稅，但不需繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。 根據(jù)這樣的法律背景，假贈(zèng)與真買賣，到公證處進(jìn)行無償贈(zèng)與的公證，這樣就可以規(guī)避掉營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。這樣的避稅“高招”在去年?duì)I業(yè)稅的政策剛出臺(tái)的時(shí)候便被人想了出來，而到今年，二手房買賣當(dāng)中營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅兩個(gè)重頭的交易成本先后落實(shí)，“假贈(zèng)與”以其能省掉近10%交易成本的“優(yōu)勢(shì)”，被不少人趨之若鶩。據(jù)中大恒基市場(chǎng)部調(diào)查統(tǒng)計(jì)，今年上半年全市二手房交易中，僅有0.8%左右的交易是通過贈(zèng)與進(jìn)行的，而兩稅落地，這一部分交易有了大幅度提升，接近兩個(gè)百分點(diǎn)。其中難免有“假贈(zèng)與”的避稅之嫌?！ ℃溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)中心算了一筆賬，一套以43萬元購(gòu)買、出售時(shí)總價(jià)50萬元未滿5年的普通住宅，在正常轉(zhuǎn)手交易時(shí)，需繳納印花稅、營(yíng)業(yè)稅、買賣雙方各0.05%的契稅和個(gè)人所得稅四種稅費(fèi)，累計(jì)金額為500000×（1.5%+5.5%+0.05%×2+1%）=40500元；而如果通過無償贈(zèng)與只需繳納印花稅和契稅，金額為500000×（3%+0.05%×2）=15500元，也就是說，通過真買賣假贈(zèng)與少支出成本25000元?！ 耠[患叢生，“假贈(zèng)與”仍有市場(chǎng) 事實(shí)上，作為一種非正當(dāng)?shù)慕灰妆芏愂侄危?ldquo;假贈(zèng)與”的出現(xiàn)本身就給買賣雙方都帶來很多潛在的隱患。 中大恒基副總經(jīng)理王彬告訴記者，對(duì)于賣方來說，在名為贈(zèng)與實(shí)為買賣過程中，如果是買方分期付款，在雙方已經(jīng)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)之后，將可能出現(xiàn)買方拒付后期款項(xiàng)的情況。這樣，賣方如果再想討回余款，幾乎沒有可能，即使雙方另有私下簽訂的“協(xié)議”，也會(huì)因?yàn)殡p方已就這套房產(chǎn)作了贈(zèng)與公證，使這份所謂的“協(xié)議”不具備任何法律效力?！ ?duì)于買房者來說，“假贈(zèng)與”所帶來的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)更大。一方面，《合同法》規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與”。所以可能出現(xiàn)這樣一種情況，即買方支付了首批款項(xiàng)，但是在房產(chǎn)過戶之前，賣方撤銷贈(zèng)與行為，買方將一無所獲，而“假贈(zèng)與”本身就沒有法律保護(hù)，所以買方也只能無可奈何。另一方面，贈(zèng)與的房產(chǎn)如果有瑕疵，贈(zèng)與人是不用承擔(dān)任何責(zé)任的。也就是說，如果房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，導(dǎo)致買賣雙方出現(xiàn)糾紛，原房主將不承擔(dān)任何法律責(zé)任，買方也無從獲得任何形式的賠償?！ ”M管如此，但由于“假贈(zèng)與”能省下很多錢，所以依然有不少人甘冒風(fēng)險(xiǎn)暗地里進(jìn)行這種操作?！ ?ldquo;假贈(zèng)與”或?qū)⑼藞?chǎng) 面對(duì)不斷出現(xiàn)的“贈(zèng)與”后遺癥以及嚴(yán)重的“避稅”行為，國(guó)家稅務(wù)總局10月中旬決定，對(duì)通過非遺囑、繼承等的“其他無償贈(zèng)與行為”獲得房屋的個(gè)人，其將這套房屋再對(duì)外銷售時(shí)，須按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)，購(gòu)房時(shí)間將會(huì)從受贈(zèng)、獲得新產(chǎn)權(quán)證之日起重新計(jì)算，這樣，如果房產(chǎn)受贈(zèng)不滿5年就轉(zhuǎn)手，那么繳納營(yíng)業(yè)稅將不可避免；同時(shí)，轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)，在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，不得采取“核定征收”，也就是按房屋估值1%計(jì)征的方式，必須嚴(yán)格計(jì)算應(yīng)納稅所得額即20%的稅率據(jù)實(shí)征收。 |
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