問：依據財稅〔2010〕121號文件，地價計入房產原值繳納房產稅，容積率低于0.5，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，地價是按平均單價計算嗎？高于0.5的，是全部地價計入房產原值嗎？如果全部計入，但廠區(qū)內的道路、綠化、料場等構筑物占地面積也要計入，不是與房產稅的稅法有悖嗎？
答：《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三項關于將地價計入房產原值征收房產稅問題規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
根據上述規(guī)定，對按照房產原值計稅的房產，房產原值應包括土價。容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。具體在計算時應按房產建筑面積的2倍占總用地面積的比例，分攤計算土地價款，將其計入房產原值；在確定應計稅的容積率時已考慮道路、綠化等占地因素的影響，所以只要房產容積率高于0.5，即應將全部地價款計入房產價值繳納房產稅。
問題:房產原值包括地價，請問：
1、購買的商品房做為辦公室，房屋面積30平方米50萬，交房產稅時用加地價嗎，怎么計算地價，房產稅如何計算。能否舉例說明。
2、自建廠房的容積率如何計算，房產稅如何計算。能否舉例說明。
答復:1、對購買的商品房，購買時的房屋價款已含土地價值，因此對購買的商品房，按照購買時的房屋價款計算房產稅即可。
2、容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。
例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該宗地容積率為0.4，因此，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。
再如，某企業(yè)以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產，其中，該宗土地面積1000平方米，地價2000萬元，通過計算可知宗地容積率為5，因此，應將全部地價2000萬元計入房產原值計征房產稅。】
肖宏偉點評—
國土部和住房城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》今后住宅用地的容積率指標必須大于1。
實際執(zhí)行：
如容積率大于1，則將土地價值按建筑面積分攤，確定征稅的房產原值。
如容積率小于1，且大于0.5，可以按容積率乘以土地價值，以此結果再按建筑面積分攤，確定征稅的房產原值。
如土地10000平，價值1000萬，容積率0.6，地上房屋6000平一半征稅一半免稅，那么，如土地單獨核算，土地價值計入房產原值征稅的價值是：1000*0.6/2=300萬。
如容積率小于0.5。按上例計算的計入房產原值的價值加倍。
也就是說，如果上例容積率變?yōu)?.4，那么，計入征稅房產原值的土地價值是400萬,有些不合理。
很多計算還要靠實戰(zhàn)解決。 |
