贛地稅發(fā)[2013]117號 2013-9-30各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直屬各單位：
為進一步加強土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)等規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、土地增值稅預(yù)征管理
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算前，應(yīng)嚴格按省局《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知》(贛地稅[2006]99號)文件規(guī)定進行預(yù)征，不得采用核定征收率代替預(yù)征率。
(二)對未按規(guī)定期限預(yù)征稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。
二、土地增值稅核定管理
(一)主管稅務(wù)機關(guān)要嚴格按照《清算規(guī)程》規(guī)定的核定征收條件對納稅人實行核定征收管理，土地增值稅實行核定征收管理的時點在清算審核階段，核定征收方式要按省局2010年第3號公告規(guī)定的相關(guān)程序辦理。
(二)省局2011年底6號公告規(guī)定，符合土地增值稅核定征收的單位，應(yīng)將2011年6月20日(含6月20日)之后實現(xiàn)的銷售收入按新標準核定征收土地增值稅?，F(xiàn)明確這個時間界線的銷售收入確認是以雙方簽訂商品房購買合同時間為準。
三、土地增值稅清算單位
自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準的項目文件確定。
四、土地增值稅清算扣除項目
(一)扣除項目金額歸集。同一清算單位內(nèi)，扣除項目金額能按不同的受益對象直接歸集的，就直接歸集；不能直接歸集的，按受益對象建筑面積分攤后歸集。多個清算單位內(nèi)，扣除項目金額能在不同清算單位之間直接歸集的，直接歸集，再按同一清算單位的歸集原則處理；扣除項目金額難以按不同清算單位直接歸集的，應(yīng)按各清算單位的建筑面積分攤歸集。
(二)扣除項目金額計算分攤。對歸集后的扣除項目金額(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)，先在已售面積與未售面積之間分攤，再在普通住宅、與其他類型房產(chǎn)之間按建筑面積分攤計算。計算扣除與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金，應(yīng)區(qū)分核算對象據(jù)實扣除。
(三)公共配套設(shè)施費計算扣除。主管稅務(wù)機關(guān)按照以下原則處理：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費不予扣除。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費并取得相應(yīng)的財政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費計算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下人防設(shè)施改造地下車庫(位)，其發(fā)生的成本費用應(yīng)歸集到房地產(chǎn)開發(fā)成本中公共配套設(shè)施費用。
4.對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施，屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，由清算領(lǐng)導(dǎo)小組合議確定后，其成本、費用可以扣除；
5.對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施，清算時能夠出具向全體業(yè)主移交公告且收益權(quán)歸屬全體業(yè)主的，其成本、費用可以扣除。
6.對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不得扣除相應(yīng)的成本、費用。
(四)扣除項目金額審核。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴格遵循“合法性、有效性、實際支付”三大原則對扣除項目金額進行審核?？鄢椖拷痤~支付的截止時間，原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)，為計算扣除項目金額支付的截止時間。
六、轉(zhuǎn)讓清算時未售房地產(chǎn)土地增值稅的處理
土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)(包括地下車庫、車位)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按普通住宅與其他類型房產(chǎn)區(qū)分核算對象，依據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件的規(guī)定，分別計算土地增值稅，按規(guī)定申報繳納；主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強審核，按照清算時已確定分攤的扣除項目金額計算征收轉(zhuǎn)讓部分的土地增值稅。
七、銷售地下車庫(位)的清算問題
(一)銷售地下車庫(位)取得的收入時，不論開具何種發(fā)票，均計入轉(zhuǎn)讓其他類型房產(chǎn)的收入總額，計算土地增值稅。
(二)銷售地下車(位)成本費用扣除，應(yīng)區(qū)分以下情況：
1.企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施改建成車庫(位)的，相應(yīng)成本費用已歸集到開發(fā)成本的公共配套費用之中，土地增值稅清算時不準再次扣除。
2.企業(yè)單獨建造地下車庫(位)的，應(yīng)作為成本對象單獨核算，按照收入與成本配比的原則，其成本費用要在已售和未售之間進行分攤，具體分攤方法按已銷售地下車庫(位)面積占全部地下車庫(位)的可售建筑面積比例計算。已售地下車庫(位)面積=每個車位面積×已售數(shù)量。
八、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行，凡與本通知不相符的土地增值稅有關(guān)規(guī)定，同時停止執(zhí)行。
江西省地方稅務(wù)局
2013年9月30日
