案情簡介:日前,地稅稽查局對鎮(zhèn)江某醫(yī)療有限公司進行檢查,發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在少繳房產(chǎn)稅的情況。該企業(yè)2003年底改制,整體資產(chǎn)轉讓,轉讓時由會計事務所進行評估,其中房產(chǎn)和土地經(jīng)過評估,都產(chǎn)生了增值。但該企業(yè)在2011年和2012年申報繳納房產(chǎn)稅時,卻仍以房屋的歷史成本作為計稅依據(jù),沒有將評估增值后的房產(chǎn)和土地合并作為計稅依據(jù),導致少繳房產(chǎn)稅。地稅稽查人員在檢查過程中多次發(fā)現(xiàn)以下類似的情況,一是土地價值未并入房產(chǎn)原值少繳房產(chǎn)稅;二是評估增值后的房產(chǎn)(含土地)以歷史成本作為房產(chǎn)原值少繳房產(chǎn)稅;三是自行評估增值后的房產(chǎn)價值(含土地)作為房產(chǎn)原值多繳房產(chǎn)稅。 稅法分析:納稅人在計算繳納房產(chǎn)稅時,尤其要注意計稅依據(jù)的確定。 1、從價計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值應包含地價。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)的規(guī)定,自2010年12月21日起,對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。并且宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。 2、評估增值的房產(chǎn)和土地應區(qū)分兩種情況分別確定房產(chǎn)原值。第一種情況,企業(yè)根據(jù)法律、行政法規(guī)和會計制度規(guī)定和要求進行的評估增值。例如企業(yè)合并、分立、股權重組、接受資產(chǎn)投資等。在這種情況下,應按評估后的價值作為房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)規(guī)定和《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準則》的規(guī)定,企業(yè)的各項資產(chǎn)應當按取得時的實際成本計價,除法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度另有規(guī)定外,企業(yè)一律不得自行調(diào)整其賬面價值。企業(yè)合并、分立、股權重組、接受資產(chǎn)投資等情況是屬于法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度另有規(guī)定情形,所以企業(yè)應調(diào)整其賬面價值,并按其賬面價值計征房產(chǎn)稅。此外,若企業(yè)應該調(diào)整而未調(diào)整的,稅務機關應按照相關規(guī)定進行調(diào)整,并按確認的新的價值作為房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。 第二種情況,企業(yè)根據(jù)經(jīng)營需要自行對房產(chǎn)的原值進行的評估增值,例如,固定資產(chǎn)評估增值后進行抵押貸款。這種情況下不屬于法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度另行規(guī)定的情況,調(diào)整后的賬面價值不具有法律上的依據(jù),房產(chǎn)稅仍按照歷史成本即調(diào)整前的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅?!?/FONT> |