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| 土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅額須計(jì)入土地增值稅清算收入——《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》解讀 |
| 發(fā)布時(shí)間：2017/1/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：3150 |
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| 摘要：1、“種桃道士歸何處,前度劉郎今又來(lái)”：增值稅上土地價(jià)款對(duì)應(yīng)抵減的銷項(xiàng)稅額，在土地增值稅清算時(shí)，將被調(diào)整重新計(jì)入土地增值稅清算收入。2、““東邊日出西邊雨，道是無(wú)晴卻有晴”，調(diào)增清算收入總比調(diào)減土地成本要強(qiáng)，因?yàn)橹辽俦Ｈ送恋爻杀镜募佑?jì)扣除。正文：地產(chǎn)業(yè)自2016年5月1日實(shí)施營(yíng)改增，增值稅價(jià)外稅的特性令其對(duì)收入､成本、稅金等財(cái)稅指標(biāo)體系構(gòu)成了沖擊和重構(gòu)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，令其他稅種、尤其是計(jì)稅原理與其類似好比“同母異父”的土地增值稅須作出政策響應(yīng)與技術(shù)對(duì)接，財(cái)政部､國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)改增后契稅､房產(chǎn)稅､土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))對(duì)此作過(guò)多稅種的總括規(guī)定，但驚鴻一瞥概括少言，[1]土地增值稅在營(yíng)改增后的諸多實(shí)務(wù)操作問(wèn)題并未得以全面敘述與明確，而此項(xiàng)任務(wù)是留予本次70號(hào)公告來(lái)作更接地氣的完成。另外說(shuō)明的是，本公告在問(wèn)題設(shè)定與政策精神上，與廣州市地稅局前期出臺(tái)的《2016年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題處理指引》（穂地稅函〔2016〕188號(hào)印發(fā)）相當(dāng)接近，廣州地稅局在稅法創(chuàng)制上直面實(shí)務(wù)敢為人先的勇氣與擔(dān)當(dāng)令人敬佩。一、政策焦點(diǎn)：土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額須重新計(jì)入土地增值稅的清算收入公告規(guī)定：營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅｡適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額｡1、一般計(jì)稅辦法下，地產(chǎn)企業(yè)的銷項(xiàng)稅額是什么？《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年第18號(hào)）第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額｡銷售額的計(jì)算公式如下:銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1 11%)依此，則地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅辦法下的銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷項(xiàng)稅額為：(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1 11%)*11%。即較常規(guī)計(jì)算方法，地產(chǎn)企業(yè)的銷項(xiàng)稅額要少，少的數(shù)額為：項(xiàng)目（清算單位）清算收入對(duì)應(yīng)的已經(jīng)扣除的土地價(jià)款÷1.11*11%。2、即在一般計(jì)稅辦法下，增值稅的銷售額與土地增值稅的清算收入在數(shù)額上并不相同，納稅人以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金須返回再重新計(jì)入土地增值稅的清算收入中（并為此繳納土地增值稅）。例（借用穂地稅函〔2016〕188號(hào)之例并小做修改）：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。甲企業(yè)預(yù)售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬(wàn)，假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)。甲增值稅銷售額為：(1110-400)/1.11=639.64萬(wàn)甲銷項(xiàng)稅額計(jì)：(1110-400)/1.11×11%=70.36萬(wàn)甲土地增值稅清算收入：1110-70.36=1039.64萬(wàn)3、結(jié)合會(huì)計(jì)分錄：（1）確認(rèn)收入借：預(yù)收賬款 1110貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 110（2）土地成本抵減借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減) 39.64 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 39.64而項(xiàng)目土地增值稅清算收入計(jì)：含稅銷售收入-銷項(xiàng)稅額=1110-（110-39.64）=1039.64會(huì)計(jì)上的不含稅銷售額 土地價(jià)款對(duì)應(yīng)抵減的銷項(xiàng)稅額=1000 400/1.11×11%=1000 39.64=1039.64 | | | |
