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| 房地產(chǎn)稅收政策解讀 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：1366 |
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| 近年來，房地產(chǎn)稅收政策一直是廣大社會(huì)公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題。為幫助納稅人更好地了解、掌握這些稅收政策，近日，江蘇省地稅局對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了梳理、歸并和解讀。 一、個(gè)人購買住房應(yīng)繳納哪些稅？ 作為購買方，應(yīng)繳納契稅。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。 二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？ 根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加（以下簡(jiǎn)稱營(yíng)業(yè)稅及附加）和個(gè)人所得稅；若轉(zhuǎn)讓非住房，還應(yīng)繳納土地增值稅、印花稅。 ?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅及附加： 轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，具體分住房和非住房?jī)煞N情況： 一是轉(zhuǎn)讓住房。個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 二是轉(zhuǎn)讓非住房。個(gè)人銷售其購置的非住房，以全部收入減去購置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 此外，轉(zhuǎn)讓方還應(yīng)以其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)同時(shí)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為：市區(qū)7%，縣城、鎮(zhèn)5%，其他1%；教育費(fèi)附加率為3%；地方教育附加率為2%。 ?。ǘ﹤€(gè)人所得稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，適用20%的比例稅率。納稅人可憑購房合同、發(fā)票等有效憑證，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)規(guī)定實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，具體由各省轄市地方稅務(wù)局在1%-3%的幅度內(nèi)確定。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。 ?。ㄈ┩恋卦鲋刀悾焊鶕?jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓非住房的，按以下方法計(jì)算： 一是通過政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定舊房評(píng)估價(jià)格的，按轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算增值額、增值率，并據(jù)以確定適用稅率計(jì)算土地增值稅?？鄢?xiàng)目包括：舊房的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 二是不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“舊房的評(píng)估價(jià)格”可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 三是既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。 ?。ㄋ模┯』ǘ悾焊鶕?jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對(duì)個(gè)人銷售或購買非住房仍應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。 三、轉(zhuǎn)讓普通住房，5年以上可以免征營(yíng)業(yè)稅，購房時(shí)間如何確定？ 按照相關(guān)政策，個(gè)人購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。 四、個(gè)人無償受贈(zèng)房屋的個(gè)人所得稅是如何規(guī)定的？ 以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：一是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；二是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；三是房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。 除上述情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。 受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。 五、土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策？ 主要包括以下幾個(gè)方面： ?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。 ?。ǘ┮驀医ㄔO(shè)應(yīng)依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 （三）因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)的應(yīng)而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。 ?。ㄋ模┰谄髽I(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 （五）對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的除外），投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)（所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的除外）中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 ?。┢笫聵I(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、改造安置住房、公租房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。 ?。ㄆ撸?duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 ?。ò耍└鶕?jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免土地增值稅。 |
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