土地增值稅清算一直是個大的話題，也是一個比較復雜的涉稅問題，利息支出對于房地產(chǎn)企業(yè)而言也是一筆大的開支。
那么，土地增值稅清算時，利息支出到底要如何扣除對企業(yè)更有利呢?
案例
土地增值稅清算時，利息支出如何扣除對企業(yè)更有利?
某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的一處房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)支付金額1.5億元，開發(fā)該項目發(fā)生開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本1億元，發(fā)生銷售費用0.15億、管理費用0.1億元、財務費用0.2億元(直接向金融機構(gòu)支付的利息)。
那么，這些費用，在進行土地增值稅清算時，到底該如何列支呢?
政策依據(jù)
根據(jù)《土地增值稅實施細則》第七條第(三)項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按1、取得土地使用權(quán)所支付的金額;2、開發(fā)土地的成本、費用，項目規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條1、取得土地使用權(quán)所支付的金額;2、開發(fā)土地的成本、費用，項目規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
政策解析
通過對以上政策及發(fā)生費用的分析，我們得出如下籌劃結(jié)論：
1.銷售費用、管理費用實際累計發(fā)生0.25億元，根據(jù)政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣除費用為2.5億元×5%=0.125億元;
2.利息支出:
(1)如果按政策規(guī)定，限額內(nèi)可扣除費用為2.5億元×5%=0.125億元;
(2)如果能夠提供金融機構(gòu)支付明證，則按實際發(fā)生利息0.2億元據(jù)實列支;
3.與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用，采用的是“計算扣除”，而非“限額內(nèi)據(jù)實扣除”。
也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。至于企業(yè)實際發(fā)生多少?所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定，在進行土地增值稅清算時，稅務不會過多核實。
當然，在企業(yè)所得稅費用扣除時，卻沒有這個規(guī)定。
4.與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的利息費用，如果是支付給金融機構(gòu)，可以據(jù)實列支。也就是說，實際發(fā)生的利息費用，可以超過“按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%”扣除。
如果利息費用，不是支付給金融機構(gòu)的，而是自有資金或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，那么就按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地的成本、費用項目規(guī)定計算的金額之和的5%內(nèi)計算扣除，至于企業(yè)實際發(fā)生多少?所發(fā)生的費用是否符合費用列支規(guī)定，在進行土地增值稅清算時，稅務也不會過多核實。
當然，在企業(yè)所得稅費用扣除時，也沒有這個規(guī)定。
