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| 重慶市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)解讀：調(diào)整土地增值稅核定征收率 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：882 |
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| 重慶市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)），對(duì)土地增值稅的預(yù)收和核定征收稅率進(jìn)行了規(guī)定，并從2010年11月1日起，一律按新規(guī)定執(zhí)行。 新規(guī)主要對(duì)土地增值稅的核定征收范圍和稅率進(jìn)行了調(diào)整。具體如下： ?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 征收率：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商品房轉(zhuǎn)讓收入（含預(yù)售收入）為計(jì)稅依據(jù)，普通住房核定征收率調(diào)整為5%，除普通住房以外的其他開發(fā)品核定征收率調(diào)整為6%；個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅舊房取得收入，核定征收率調(diào)整為6%.此前，重慶普通住房土地增值稅核定征收稅率為1%。 土增稅漏洞被堵上，鼓勵(lì)普通住宅開發(fā)： 土地增值稅一般有預(yù)征后清算與核定征收兩種方法，預(yù)征是指開發(fā)商在項(xiàng)目未進(jìn)行土地增值稅清算前，按照項(xiàng)目銷售額的一定比例（多為2%）進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳，待項(xiàng)目竣工具備清算條件后進(jìn)行清算。對(duì)于一些未按期清算或賬目混亂的公司致無法清算的公司可按照核定征收方式進(jìn)行土地增值稅征收。之前由于各地核定征收稅率普遍較低，為銷售額的2%左右，相當(dāng)30%-35%的毛利率的項(xiàng)目按正常先預(yù)繳后清算的稅率，而過去房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率普遍超過40%，因此，多數(shù)企業(yè)選擇預(yù)繳不清算或者核定方式繳納土地增值稅，以達(dá)到避稅目的。現(xiàn)土地增值稅核定稅率上調(diào)至5%，與毛利率40%的項(xiàng)目預(yù)繳清算的實(shí)際稅率相當(dāng)，開發(fā)商基本上沒有可鉆的漏洞。 從另一個(gè)角度來看，毛利率低于40%的項(xiàng)目主動(dòng)進(jìn)行先預(yù)繳后清算的方式繳納土地增值稅清算要比核定征收更為經(jīng)濟(jì)，開發(fā)商將更傾向于開發(fā)普通住宅。 上調(diào)幅度大，樓市影響?。? 稅率上調(diào)4%至5%，幅度不小，由于之前開發(fā)商普遍只預(yù)繳1%-2%，且沒有大規(guī)模進(jìn)行清算，本通知若嚴(yán)格執(zhí)行，則開發(fā)商無論是主動(dòng)清算或者以各種名義逃避清算，繳納的土地增值稅占銷售額的比例不會(huì)低于5%，相當(dāng)于凈利率下降至少3%，對(duì)凈利潤影響較大，但由于金額不大，現(xiàn)金流方面影響較小，我們認(rèn)為這對(duì)樓市整體不會(huì)有很大的負(fù)作用。股市方面，由于本次重慶政策是基本根據(jù)6月份國家稅務(wù)總局下發(fā)的嚴(yán)格土地增值稅征收的通知所制定的，且重慶算是比較晚才公布新規(guī)的城市，因此，市場不會(huì)有超預(yù)期出現(xiàn)，就上市公司而言，預(yù)繳比例普遍達(dá)到2%，做好等待清算的準(zhǔn)備，且多數(shù)不適用核定征收方式，對(duì)經(jīng)營影響很小。 |
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