甲公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、建筑及市政施工、設(shè)計的地產(chǎn)類綜合性企業(yè)，在某市開發(fā)了一宗商業(yè)地產(chǎn)A項目。由于施工條件及平衡成本計劃的壓力，甲公司經(jīng)批準(zhǔn)將A項目的部分商務(wù)樓的層高從4.8米降低到4.4米。但由于各種原因，未告知消費者并修改房屋銷售合同。交付時，不少業(yè)主通過驗收，紛紛對層高提出質(zhì)疑，經(jīng)協(xié)商最終開發(fā)商承諾退賠500萬元。
企業(yè)的處理方式
甲公司財務(wù)總監(jiān)與筆者進行了探討，提出由于A地產(chǎn)的交房時間晚于預(yù)售時間，因此已預(yù)售部分的退賠金額無法作為折扣處理。
會計分錄如下：(單位：萬元，下同)
借：營業(yè)外支出500
貸：銀行存款500
上述處理時間在2016年4月30日之前，退賠款項被視為對業(yè)主的賠償，財務(wù)人員對不抵減收入一事沒有異議。但筆者認(rèn)為，500萬元退賠金額事實上是對企業(yè)實際交付的商品房，未能達到企業(yè)公開承諾的房屋層高而做的銷售折讓。
各稅種規(guī)定
(一)貨勞稅
1.營改增前：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)規(guī)定，單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除
2.營改增后：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1規(guī)定，納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項稅額中扣減。納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。
(二)企業(yè)所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)規(guī)定，企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。
會計處理
(一)營改增前的處理
甲公司對退賠協(xié)議進行修訂，將“賠償”改為對收取業(yè)主購房款的“折讓”。
會計分錄如下：
借：主營業(yè)務(wù)收入500
貸：銀行存款500
(二)營改增后適用一般計稅的處理
在全面營改增后銷售不動產(chǎn)，又因為各種原因發(fā)生了類似折讓行為，如適用一般計稅方法計稅，且金額依然是500萬元。則會計分錄：
借：主營業(yè)務(wù)收入450.45
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 49.55
貸：銀行存款500
如在營改增前已開具營業(yè)稅發(fā)票并申報繳納了營業(yè)稅，在營改增之后發(fā)生折讓的。根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，納稅人應(yīng)繼續(xù)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。
