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| 蕪地稅[2008]48號 蕪湖市地方稅務局關于進一步加強房地產業(yè)稅收征管的意見 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：820 |
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| 蕪湖市地方稅務局關于進一步加強房地產業(yè)稅收征管的意見 蕪地稅[2008]48號 2008.4.18各縣地方稅務局，市地方稅務局各分局（局）：為進一步加強我市房地產業(yè)的稅收征管，實現(xiàn)房地產業(yè)稅收科學化、精細化和規(guī)范化管理，堵塞稅收流失漏洞，保障國家財政收入，為我市的經濟社會發(fā)展大局服務，現(xiàn)結合我市稅收征管工作實際，提出以下意見，請遵照執(zhí)行。一、建立健全房地產企業(yè)項目管理制度各單位要積極借助計算機信息技術，建立房地產項目管理制度，根據每一個房地產項目設置管理臺賬，詳細登記企業(yè)的基本信息、不動產項目的基本信息、不動產項目的收入信息、不動產項目的成本信息和企業(yè)繳納的地方稅信息等。要加強對房地產項目登記信息的管理，規(guī)范信息錄入，跟蹤了解并掌握房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的房地產開發(fā)成本、費用、商品房預售和實際銷售方式、收款方式、收款進度、收款時間等情況，及時更新相關內容，建立健全房地產項目管理的數(shù)據資料，積極開展對房地產開發(fā)企業(yè)繳稅情況的納稅評估，及時發(fā)現(xiàn)問題，采取有效措施予以解決，提高對房地產項目的稅源監(jiān)控水平。二、認真落實營業(yè)稅的相關稅收政策各單位要嚴格執(zhí)行房地產營業(yè)稅的相關政策規(guī)定，準確界定營業(yè)稅收入的實現(xiàn)和納稅義務發(fā)生時間，對納稅人隨同銷售不動產取得的全部價款和價外費用（包括向對方收取的預收款、定金、手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項以及其他各種性質的價外收費）均應并入營業(yè)額征收“銷售不動產”營業(yè)稅。納稅人采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品分配給股東或投資者，用于抵償債務以及換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產的行為，視同銷售不動產計征營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)動遷還原房，其償還面積與拆遷面積相等的部分，按同類房屋的成本價格核定或按政府規(guī)定的成本價格標準計征營業(yè)稅；對超出拆遷建筑面積的部分按市場價格計征營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)取得其它諸如更名費、過戶費等各種形式的收費，應按照“服務業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。三、繼續(xù)加強企業(yè)所得稅預繳和匯繳管理一是提高預繳率，從今年5月1日起，市區(qū)房地產企業(yè)所得稅預繳率調整為6%，三縣房地產企業(yè)所得稅預繳率調整為4%，以促使企業(yè)主動進行竣工決算；二是加強預繳管理，強化催報催繳工作、督促企業(yè)按月足額申報。征收分局要做好窗口把關工作，以稅控稅，當期申報營業(yè)稅的，應同時申報企業(yè)所得稅，未申報的應督促其足額補全申報。各管理分局定期不定期地對房地產企業(yè)預繳申報的真實性進行入戶檢查，結合營業(yè)稅征收情況，對企業(yè)所得稅預繳按月逐戶進行跟綜管理，防止虛假申報等造成稅款流失。三是深入開展房地產企業(yè)所得稅匯算工作，要認真落實市局《關于加強房地產開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的通知》要求，加強對房地產企業(yè)開發(fā)成本的管理，建立健全相關臺帳，如：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本臺帳，商品房銷售臺帳等，嚴格稅前扣除管理。重點加強房地產企業(yè)所得稅匯算清繳的稅務檢查，對房地產企業(yè)年度申報虧損的或應納所得稅為負數(shù)的，各單位要加強檢查，不得擅自留抵或退稅。對檢查后仍有留抵或退稅額的企業(yè)應上報市局相關科室，同時要對建筑安裝企業(yè)稅收開展同步檢查，防止關聯(lián)企業(yè)轉移利潤，偷逃稅款。四、積極做好土地增值稅預征和清算工作各單位要采取積極有效措施，進一步做好土地增值稅的預征和清算管理工作。從2008年5月1日起，經政府批準立項的經濟適用房的預征率調整為0.5％；別墅、高級公寓、度假村的預征率調整為3％；其他類型房地產仍然按照1.5%的預征率預征土地增值稅。各單位要加強土地增值稅的催報催繳工作，督促房地產開發(fā)企業(yè)銷售不動產所取得的各項收入在申報繳納營業(yè)稅的同時，必須按照規(guī)定的預征率同步申報預繳土地增值稅。同時，要加強房地產預征項目的跟蹤管理，對符合土地增值稅清算條件（國稅發(fā)〔2006〕187號）的項目，要認真開展土地增值稅的清算工作，對每一個房地產項目的《清算審核表》要上報市局審核后再辦理退補稅手續(xù)。市局將對各單位土地增值稅的預征和清算工作情況進行督查并納入年度考核范圍，以進一步完善土地增值稅的征管。 五、加大城鎮(zhèn)土地使用稅征收力度各單位要認真貫徹土地使用稅的政策規(guī)定，加強房地產開發(fā)企業(yè)土地使用稅的征管。房地產開發(fā)企業(yè)一經取得土地使用權，必須按規(guī)定申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產開發(fā)企業(yè)在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。各單位要及時對轄區(qū)內房地產開發(fā)企業(yè)在建項目的占地面積進行調查摸底并錄入征管軟件，督促房地產企業(yè)按照每個在建項目的占地面積和土地等級適用稅額按月申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產開發(fā)企業(yè)只有在出售的商品房權屬全部發(fā)生轉移（即已全額開具銷售不動產發(fā)票）后，才可按照已出售建筑面積占其規(guī)劃建筑面積的比例減征城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產開發(fā)項目的納稅人必須經主管地稅機關進行土地增值稅清算并繳清應納的土地增值稅后，才可終止該項目的土地使用稅納稅義務。六、提高房產稅和印花稅的征管水平各單位要采取多種形式有針對性地加強房地產開發(fā)企業(yè)房產稅和印花稅政策的宣傳和培訓，輔導納稅人按照其不同的應稅行為正確申報繳納房產稅和印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品售前出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，并按規(guī)定繳納房產稅等稅費；房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品自用或轉作經營性資產的，應按房產余值計算繳納房產稅。房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的土地使用權出讓或轉讓合同，以及與購房者簽訂的商品房銷售合同（協(xié)議、單據等各種具有合同性質的憑證），應按照“產權轉讓書據”繳納印花稅；房地產開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權證書應按照“權利許可證照”繳納印花稅；房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的“建筑安裝工程承包合同”、“建筑工程勘察設計合同”、“房屋租賃合同”等應稅憑證應按規(guī)定申報繳納印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。七、規(guī)范房地產業(yè)的發(fā)票管理房地產開發(fā)企業(yè)應按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則以及市區(qū)地方稅收“項目管理”的有關規(guī)定領購、開具、取得和保管稅務機關統(tǒng)一監(jiān)印制的發(fā)票。房地產開發(fā)企業(yè)預收購房定金或預收商品房銷售款項時，應按規(guī)定開具《蕪湖市房地產開發(fā)銷售預收款專用發(fā)票》，與購房戶結算或交付商品房時，應按規(guī)定開具《蕪湖市銷售不動產專用發(fā)票》，并在發(fā)票上注明：銷售商品房總價款（包括各種價外費用），扣除原《蕪湖市房地產開發(fā)銷售預收款專用發(fā)票》開具的預收價款，結算應收取的差價款。房地產開發(fā)企業(yè)對外發(fā)生其他經營業(yè)務支付款項或收取款項時，應按規(guī)定取得或開具相應的發(fā)票，不得以白條或收據代替發(fā)票使用。八、加強對稅收違規(guī)行為的處罰各單位要加強對房地產開發(fā)企業(yè)的日常監(jiān)管和檢查，對房開企業(yè)取得的各種預收性質的收入要督促其嚴格按照納稅義務發(fā)生時間申報繳納地方各稅，不得人為調節(jié)稅收入庫進度，也不得允許企業(yè)少申報或漏申報稅種。各級稽查局要加大稅務檢查力度，對納稅人未按規(guī)定期限預繳土地增值稅、未按規(guī)定申請土地增值稅清算的行為，對納稅人取得收入不申報、零申報或進行虛假的納稅申報行為，以及未按規(guī)定開具和取得發(fā)票等稅收違規(guī)行為，要嚴格按照《稅收征管法》的有關規(guī)定予以處罰。 |
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