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| 如此籌劃不可取-再議房地產(chǎn)行業(yè)代收費用的處理 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：739 |
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| 本人在稅屋網(wǎng)上看到多篇文章介紹利用代收費用進行土地增值稅籌劃的文章，認為考慮欠妥，易誤導廣大讀者。 為便于大家閱讀，現(xiàn)將原文粘貼如下： 按照財政部、國家稅務總局發(fā)布的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]第48號）第六條規(guī)定：“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。按照上述規(guī)定可以利用代收費用進行籌劃。例如，華德房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房，售價為3000萬元，按當?shù)厥姓囊?，在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨收取，則允許扣除的金額為200+600+200+（200+600）×20%=1160萬元，增值額為3000-1160=1840萬元，增值率為1840÷160=158.62%，應繳納的土地增值稅為1840×50%-1160×15%=746萬元。如果將代收費用并入房價一并收取，則允許扣除的金額為200+600+200+（200+600）×20%+200=1360萬元，增值額為3000+200-1360=1840萬元，增值率為1840÷1360=135.29%，應繳納的土地增值稅為1840×50%-1360×15%=716萬元。顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房地增值額均為1840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使房地產(chǎn)企業(yè)少繳納土地增值稅稅款746-716=30萬元。 該方案的問題是僅考慮了土地增值稅的節(jié)約，而沒有考慮營業(yè)稅成本的增加。如果考慮營業(yè)稅的影響，上述方案有可能會導致總體稅收成本的增加。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，納稅人在經(jīng)營中收取的價款和一切價外費用，均應當并入應納稅額繳納營業(yè)稅。但對于物業(yè)管理企業(yè)代收的專項維修基金，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[1998]217號）“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。 因此，合并代收費費用和單獨收取代收費用，會產(chǎn)生不同的營業(yè)稅成本。在由物業(yè)公司代收費用的情況下，代收費用無需繳納營業(yè)稅。在上述案例中，如果將代收費用合并到售價中一并征收，在節(jié)約土地增值稅30萬元的同時，增加了營業(yè)稅及附加11萬元（200*5.5%）。更進一步，假設(shè)上述方案中，適用的土地增值稅率是30%，則合并收取方案不會節(jié)約土地增值稅，但卻增加營業(yè)稅11萬。 綜上所述，稅收籌劃方案必須綜合考慮各個稅收成本的變化，不能僅僅考慮某一稅種的籌劃，需要綜合分析，避免簡單套用。 稅屋申明： 歡迎讀者對本站文章提出不同觀點及論述，本站文章很多為轉(zhuǎn)載而來，并不代表本站觀點，而且，近兩年，國家稅收法規(guī)調(diào)整頻繁，2009年之前的文章，很多已經(jīng)不能適應當前的稅收規(guī)定。 因本站人手有限，未能及時更新，給大家造成的稅收決策影響，表示遺憾！ |
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