廣西壯族自治區(qū)公共租賃住房項(xiàng)目政府和社會(huì)資本合作模式試點(diǎn)方案
為落實(shí)國(guó)家和自治區(qū)關(guān)于重點(diǎn)支持在保障性安居工程領(lǐng)域推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式的有關(guān)精神，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的通知》(財(cái)綜[2015]15號(hào))有關(guān)規(guī)定和要求，推進(jìn)我區(qū)政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)工作規(guī)范、有序開展，制定本方案。
一、基本目標(biāo)、原則與模式
(一)基本目標(biāo)。
運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式，發(fā)揮政府與社會(huì)資本各自優(yōu)勢(shì)，逐步建立“企業(yè)建房、居民租房、政府補(bǔ)貼、社會(huì)管理”的新型公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理模式，有效提升我區(qū)公共租賃住房資源配置效率，改善公共租賃住房管理服務(wù)質(zhì)量。
(二)基本原則。
1.政府組織，社會(huì)參與。市、縣政府根據(jù)公共租賃住房需求狀況，制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，組織合適的公共租賃住房項(xiàng)目開展政府和社會(huì)資本合作試點(diǎn)，選擇社會(huì)資本參與投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理公共租賃住房。
2.權(quán)責(zé)清晰，各司其職。在公共租賃住房項(xiàng)目合同中，明確政府與社會(huì)資本的各自責(zé)任，按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。
3.激勵(lì)相容，提高效率。通過綜合運(yùn)用多種政策手段，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整的租金價(jià)格機(jī)制，確保社會(huì)資本具有穩(wěn)定合理的投資回報(bào)；建立嚴(yán)格的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、住房保障服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行綜合考核評(píng)價(jià)，確保公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期效果。
(三)基本模式。
政府選擇社會(huì)資本組建公共租賃住房項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司與政府簽訂合同，負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)管理任務(wù)，在合同期內(nèi)通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報(bào)，依法承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)；政府負(fù)責(zé)提供政策支持，定期調(diào)整公共租賃住房租金價(jià)格，加強(qiáng)公共租賃住房工程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)維護(hù)質(zhì)量監(jiān)管。合同期滿后，項(xiàng)目公司終結(jié)，并按合同約定作善后處理。政府對(duì)項(xiàng)目公司承擔(dān)有限責(zé)任，不提供擔(dān)?；虺兄Z。
二、項(xiàng)目選擇范圍與條件
(一)項(xiàng)目選擇范圍。
1.政府自建自管項(xiàng)目。
2.政府收購(gòu)的符合公共租賃住房條件的存量商品住房項(xiàng)目。
3.符合公共租賃住房條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的停工未完工程項(xiàng)目。
4.以企業(yè)為主建設(shè)管理的公共租賃住房項(xiàng)目。
(二)項(xiàng)目基本條件。
1.已納入住房保障規(guī)劃和年度計(jì)劃。
2.項(xiàng)目規(guī)劃所在區(qū)域交通便利，學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。
3.戶型建筑面積符合公共租賃住房條件。戶型建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)。
4.承租公共租賃住房的保障對(duì)象數(shù)量穩(wěn)定。
5.保障對(duì)象按市場(chǎng)租金水平向項(xiàng)目公司繳納住房租金。
6.政府按保障對(duì)象支付能力給予分檔補(bǔ)貼及其他政策支持。
7.公共租賃住房運(yùn)營(yíng)期限不少于15年。
三、主要工作任務(wù)
(一)建立公共租賃住房PPP項(xiàng)目庫(kù)。市、縣財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)住房保障部門從存量和新增項(xiàng)目中認(rèn)真梳理、科學(xué)甄別適合政府和社會(huì)資本合作模式的公共租賃住房項(xiàng)目，建立項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)，并從中選擇擬試點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目，報(bào)自治區(qū)財(cái)政廳、住建廳審核確定。
(二)做好項(xiàng)目前期論證和準(zhǔn)備工作。市、縣財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)住房保障部門引入第三方中介機(jī)構(gòu)和專家，對(duì)擬實(shí)施政府和社會(huì)資本合作的公共租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)性、合規(guī)性評(píng)估和物有所值評(píng)價(jià)，論證項(xiàng)目是否滿足政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目的必要條件。在此基礎(chǔ)上，財(cái)政部門應(yīng)組織開展政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受能力論證工作，通過識(shí)別、測(cè)算項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)政支出責(zé)任，科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施對(duì)當(dāng)前及今后年度財(cái)政支出的影響，為項(xiàng)目財(cái)政預(yù)算管理提供依據(jù)，以保障政府切實(shí)履行合同義務(wù)，有效防范和控制財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展。
(三)選擇合作伙伴。市、縣按照《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》、《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目政府采購(gòu)管理辦法>的通知》(財(cái)庫(kù)[2014]215號(hào))等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，綜合考慮企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、技術(shù)和管理能力、資金實(shí)力、服務(wù)質(zhì)量、信譽(yù)等因素，擇優(yōu)選擇公共租賃住房項(xiàng)目合作伙伴。
(四)籌組項(xiàng)目公司。按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、利益分享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的原則，由合作企業(yè)組建項(xiàng)目公司，具體負(fù)責(zé)公共租賃住房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和管理。
(五)簽訂合作合同。合同的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：公共租賃住房項(xiàng)目名稱、建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、資金籌集、合作期限、戶型結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)期限、維修維護(hù)責(zé)任；住房保障服務(wù)的數(shù)量、質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)；公共租賃住房租金價(jià)格及調(diào)整機(jī)制；合同期滿后項(xiàng)目移交的內(nèi)容、方式、程序及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，涉及資產(chǎn)處置的，應(yīng)當(dāng)事先約定政府與社會(huì)資本收益分享比例；建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制；項(xiàng)目終止的條件、流程和終止補(bǔ)償；違約責(zé)任；爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容。
(六)建立監(jiān)管和績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制。市、縣政府對(duì)公共租賃住房政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目運(yùn)作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行全過程監(jiān)管和綜合考核評(píng)價(jià)，認(rèn)真把握和確定服務(wù)價(jià)格和項(xiàng)目收益指標(biāo)，加強(qiáng)成本監(jiān)審、考核評(píng)估、價(jià)格調(diào)整審核，引入第三方進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)公示，并作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格、政府補(bǔ)貼、合作期限等調(diào)整的依據(jù)。
(七)落實(shí)政策支持。市、縣財(cái)政、住房保障、國(guó)土、人民銀行、銀監(jiān)局等有關(guān)部門，按照財(cái)政部等六部委《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的通知》(財(cái)綜[2015]15號(hào))構(gòu)建的政策體系，認(rèn)真貫徹落實(shí)政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目涉及的財(cái)政、稅費(fèi)、土地、收購(gòu)、融資等相關(guān)支持政策。
四、實(shí)施步驟
(一)制定實(shí)施方案(2015年9月)。
財(cái)政廳負(fù)責(zé)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定自治區(qū)政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)方案，確定具體工作任務(wù)和實(shí)施步驟，指導(dǎo)推進(jìn)全區(qū)項(xiàng)目試點(diǎn)工作開展。市、縣財(cái)政部門負(fù)責(zé)會(huì)同同級(jí)住房保障主管部門，按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定本地政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施方案，建立項(xiàng)目試點(diǎn)實(shí)施政策體系。
(二)選擇試點(diǎn)項(xiàng)目(2015年10月)。
市、縣財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)住房保障部門，按照國(guó)家及自治區(qū)試點(diǎn)方案要求，結(jié)合第三方中介機(jī)構(gòu)和專家評(píng)價(jià)意見，認(rèn)真篩選試點(diǎn)項(xiàng)目，形成項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)；各市財(cái)政、住房保障部門負(fù)責(zé)匯總建立本地區(qū)(含縣、區(qū))項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)篩選建立情況，并選擇擬試點(diǎn)項(xiàng)目，在10月15日前將本地區(qū)(含縣、區(qū))項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)概況以及擬試點(diǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目區(qū)位、投資規(guī)模、建筑面積和套數(shù)、合作方式、合作期限、資金來源等情況報(bào)送自治區(qū)財(cái)政廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳。原則上，各市申報(bào)試點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目個(gè)數(shù)應(yīng)不少于1個(gè)。
10月份，財(cái)政廳會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)各市篩選報(bào)送的擬試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行審核，并在其中選擇確定試點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目，并將相關(guān)情況報(bào)財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。
(三)組織項(xiàng)目實(shí)施(2015年11月起)。經(jīng)財(cái)政廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳審核確定的試點(diǎn)項(xiàng)目所在市、縣，按照國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，選擇合作伙伴，籌建項(xiàng)目公司，簽訂合作合同，全面推進(jìn)試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施。同時(shí)，建立試點(diǎn)實(shí)施情況反饋機(jī)制，每季度末向財(cái)政廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳報(bào)送項(xiàng)目試點(diǎn)進(jìn)展情況，每年度末項(xiàng)財(cái)政廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳報(bào)送本年度試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施總結(jié)情況總結(jié)。試點(diǎn)項(xiàng)目所在地有關(guān)部門應(yīng)確定本部門試點(diǎn)實(shí)施聯(lián)絡(luò)員，對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到的問題，與自治區(qū)財(cái)政、住建等部門保持持續(xù)反饋溝通。
五、工作機(jī)制
(一)明確分工，落實(shí)工作責(zé)任。各級(jí)財(cái)政部門會(huì)同住房保障主管部門牽頭負(fù)責(zé)制定政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案，推進(jìn)具體項(xiàng)目的實(shí)施工作，會(huì)同稅務(wù)部門落實(shí)相關(guān)財(cái)稅支持政策；國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)落實(shí)土地供應(yīng)支持政策；人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)督促地方金融機(jī)構(gòu)做好金融服務(wù)工作，落實(shí)相關(guān)融資政策。
(二)加強(qiáng)協(xié)作，建立工作機(jī)制。市、縣財(cái)政、住房保障、國(guó)土、人民銀行、稅務(wù)、銀監(jiān)局等部門，在各地政府與社會(huì)資本合作工作協(xié)調(diào)機(jī)制的基礎(chǔ)上，建立政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房部門聯(lián)席會(huì)議制度，共同研究解決運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理過程中出現(xiàn)的問題，聯(lián)席會(huì)議各部門要加強(qiáng)協(xié)作，密切配合，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處，規(guī)范開展政府和社會(huì)資本合作模式公共租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)。
附：部分指導(dǎo)性文件目錄
1.國(guó)務(wù)院辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會(huì)資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2015]42號(hào))
2.自治區(qū)政府辦公廳《關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式增加公共產(chǎn)品供給的指導(dǎo)意見》(桂政辦發(fā)[2015]65號(hào))
3.財(cái)政部《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目財(cái)政承受能力論證指引》(財(cái)金[2015]21號(hào))
4.財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì)資本合作模式操作指南(試行)的通知》(財(cái)金[2014]113號(hào))
5.財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目政府采購(gòu)管理辦法的通知》(財(cái)庫(kù)[2014]215號(hào))
6.財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的通知》(財(cái)綜[2015]15號(hào))
7.財(cái)政部《城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款貼息辦法》(財(cái)綜[2014]76號(hào))
8.財(cái)政廳《關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式有關(guān)問題的通知》(桂財(cái)金[2014]67號(hào))
