【案例】150萬房價個稅多繳24萬
來京工作6年的吳先生剛繳納購房定金，但因二手房購房政策的調(diào)整，他可能要面臨多繳納20多萬個稅的情況。 在北京，購買二手房所有稅費均由購房者承擔(dān)。近日，吳先生在朝陽區(qū)購買了一套價值150萬的小戶型二類經(jīng)濟適用房，該房已滿五年可上市交易，但并非業(yè)主的唯一住房。 按現(xiàn)行政策，吳先生需替業(yè)主繳納總房價1%的個人所得稅，即150×1%=1.5萬元；但是，如果按照新政策，因該經(jīng)濟適用房最初價值僅為20萬元，如果按照差額繳稅即（150-20）×20%=26萬。 這多出的24萬多元的稅收，讓吳先生很頭疼。他說，他購買的這套小戶型用于自住，但現(xiàn)在，多出的20萬限制住了他這種非投資者。吳先生希望，政策應(yīng)該進(jìn)行細(xì)化，對于非投資性的住房，應(yīng)給予個人所得稅減免或返還。 本次調(diào)控時間表
●各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
●市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計劃。
●2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?br/>●大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到“十二五”期末，所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。 ■解讀
政策1二手房成交量必然萎縮
對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。 偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉介紹說，此前北京二手房個人所得稅，可按照購買價總額的1%繳納，也可以按照差額的20%來繳納。“由于按照總額1%繳納需要繳納的稅款更少，因此大部分交易都是據(jù)此來繳納個稅。” 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本次政策力度較大，特別是個稅按照差額20%收取，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果。 胡景暉預(yù)計，調(diào)控細(xì)則公布后近期北京二手房交易將出現(xiàn)短期暴增，各區(qū)縣將會出現(xiàn)大批趕在新政正式實施前搶先過戶情況。從長期看，二手房稅費通常都轉(zhuǎn)嫁給買方，因此二手房的交易量預(yù)計出現(xiàn)萎縮，但房價走勢尚無法判斷。不過，按照目前的政策，出售滿5年且是家庭唯一住房的免征個稅。胡景暉認(rèn)為，但這類房屋今后仍應(yīng)是免征個稅的。 政策2二套房可實施差別化信貸
對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 近期，二套房貸首付將調(diào)至7成，利率增至1.3倍的傳言甚囂。昨天公布的通知中，并未明確二手房貸的具體政策，但提出可進(jìn)一步提高。 陳志和胡景暉均認(rèn)為，各地應(yīng)該會從實際情況出發(fā)，來確定二套房的政策，除了繼續(xù)收緊外，國家也明確提出鼓勵改善性購房需求，因此對于二套房也不能一棒子打死。同時，也要看當(dāng)?shù)劂y行自身的情況。 “如果真是調(diào)到7成，那和全款購房也沒太多差別了。”胡景暉認(rèn)為，二套房也應(yīng)該實施差別化信貸政策，如果二套房購買的是普通住房，則不應(yīng)該再上調(diào)。 政策3限購政策全覆蓋
限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。
陳志認(rèn)為，限購要覆蓋城市的全部行政區(qū)域是細(xì)則非常嚴(yán)厲的條款。此前，一些經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市限購，但其周邊區(qū)域卻不限購，這導(dǎo)致那些投資投機的購房仍然有空間，也導(dǎo)致了這些不限購區(qū)域的房價出現(xiàn)快速上漲。而此次新一輪調(diào)控中，明確了限購的城市要覆蓋城市的全部行政區(qū)域。 “經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的周邊，比如北京周邊的香河、涿州等地，以及上海、杭州等城市周邊，按照政策也應(yīng)該要實行限購。這樣就堵住了所有的漏洞，讓投資投機購房完全沒有市場，住房也徹底回歸自住的屬性。”陳志說。 不同類型房應(yīng)區(qū)別對待
胡景暉說，以前的房改房、經(jīng)適房，當(dāng)時的購買價格只有兩三千甚至幾百元每平米，而如今的賣出價已經(jīng)高達(dá)數(shù)萬元，這就意味著幾乎是全部交易額的20%來征稅。 胡景暉說，“再加上營業(yè)稅、契稅等，買一套300萬的房子，稅費要八九十萬。”他認(rèn)為，北京出臺的調(diào)控落地細(xì)則中，應(yīng)該要根據(jù)房屋的不同性質(zhì)來區(qū)別稅收政策。 相關(guān)法規(guī)——國辦發(fā)[2013]17號國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知
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