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| 廈地稅函[2011]8號(hào) 廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于明確將地價(jià)并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/21 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：543 |
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| 廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于明確將地價(jià)并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知 廈地稅函[2011]8號(hào) 2011.2.28各區(qū)地方稅務(wù)局、直征局、外稅分局、稽查局：現(xiàn)將財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局（財(cái)稅[2010]121號(hào)）《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》中的第三點(diǎn)“關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題”明確如下：【陳萍生點(diǎn)評(píng)—— 廈門(mén)市地稅局及時(shí)提出貫徹意見(jiàn)值得贊揚(yáng)，畢竟這個(gè)文件在理解層面存在不同的看法，及時(shí)提出意見(jiàn)，不管正確與否，起碼能夠指導(dǎo)稅企雙方規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)?！恳弧⒓{稅人以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，初始用地成本為零，不再對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并入房產(chǎn)原值。如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法將補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用并入房產(chǎn)原值。【陳萍生點(diǎn)評(píng)——該條規(guī)定實(shí)際上還是要將取得土地使用權(quán)價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)征稅。劃撥方式的或是無(wú)償取得土地的，由于沒(méi)有實(shí)際支付價(jià)款，土地價(jià)值為0，不需要評(píng)估作價(jià)加重企業(yè)負(fù)擔(dān)。一般國(guó)有企業(yè)或政府招商引資會(huì)存在這種情形。劃撥改出讓的，按照規(guī)定要重新招拍掛或以其他方式補(bǔ)交土地出讓金，相當(dāng)于企業(yè)正式購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，地價(jià)變?yōu)橛袃斎〉?，所以要并入征稅?！慷?、納稅人自建的房產(chǎn)所占用的土地是以租入方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，其支付的租金應(yīng)并入房產(chǎn)原值；如果以租入方式取得的是集體土地使用權(quán)的，其支付的租金可暫不并入房產(chǎn)原值。上述租金以合同約定的總金額為準(zhǔn)?！娟惼忌c(diǎn)評(píng)—— 土地租金也并入房?jī)r(jià)征稅，一般是指長(zhǎng)期租賃土地使用權(quán)，后在此土地上建房的行為。雖然土地使用權(quán)不屬于租賃者，如此規(guī)定，似乎有些不太合符情理。實(shí)際上租賃者一般是以建好的房產(chǎn)抵償租金行為。為何租賃集體土地不并入呢？可能是考慮小產(chǎn)權(quán)房的敏感問(wèn)題吧?！咳?、宗地容積率是指一個(gè)地塊上的建筑物總面積與地面面積的比，以廈門(mén)市規(guī)劃局核發(fā)的《工程規(guī)劃許可證》登載的為準(zhǔn)?！娟惼忌c(diǎn)評(píng)—— 關(guān)于容積率的概念問(wèn)題，這點(diǎn)是沒(méi)有疑義的。】(一)宗地容積率低于0.5的，以房產(chǎn)建筑面積的2倍作為占地面積A，再以A占總占地面積的百分比確認(rèn)其地價(jià)，并入房產(chǎn)原值；容積率高于0.5的，以該宗地的全部地價(jià)并入房產(chǎn)原值?！娟惼忌c(diǎn)評(píng)—— 第一段話容積率乘以2倍是財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局121號(hào)文件的原文意思表達(dá)，雖然不盡合理，但這是沒(méi)有辦法的。它改變了原財(cái)稅[2008]152號(hào)文件可以不將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)征稅的規(guī)定。主要是為了配合重慶上海征稅房產(chǎn)稅的需要。這一規(guī)定，大大加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，在結(jié)構(gòu)性減稅的提法下，有增有減，無(wú)疑這是加法的內(nèi)容。估計(jì)全國(guó)增收千億以上。第二段話，對(duì)于容積率高于0.5的，以該宗地的全部地價(jià)并入房產(chǎn)原值。本人持不同看法，原因如下：既然121號(hào)文件表述容積率在0.5之下的要加倍計(jì)算，就說(shuō)明不加倍計(jì)算就只是部分土地價(jià)款，因此，0.5之上的也是部分土地計(jì)入房?jī)r(jià)，而不是全部。況且，0.5以下的加倍不是全部土地面積，0.5之上的反而是全部土地面積，不可能鼓勵(lì)小容積率建房吧。有的說(shuō)應(yīng)該是房屋占地垂直投影面積，有的說(shuō)是紅線內(nèi)的面積，看來(lái)各地至少地市一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)需要一個(gè)文件予以明確?！?二)同一宗地分期開(kāi)發(fā)，在申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按該期（棟）房產(chǎn)建筑面積占該宗地上的房產(chǎn)總建筑面積的百分比配比地價(jià)并入房產(chǎn)原值?！娟惼忌c(diǎn)評(píng)——還是將土地總價(jià)款計(jì)入房?jī)r(jià)征稅，只是按比例計(jì)算分配罷了。但是，按建筑面積計(jì)算不如按占地面積計(jì)算，因?yàn)橛械慕ㄖ娣e大，占地面積小；有的建筑面積小，但占地面積大?！繛楸阌谖沂蟹慨a(chǎn)稅的征管實(shí)際及房產(chǎn)稅稅源管理系統(tǒng)的更新維護(hù)，經(jīng)研究，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局（財(cái)稅[2010]121號(hào)）《通知》和本通知都自2011年1月1日起執(zhí)行。請(qǐng)各征收單位加強(qiáng)《通知》的政策宣傳，做好征管工作。對(duì)政策執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)市局?！娟惼忌c(diǎn)評(píng)——估計(jì)廈門(mén)市的企業(yè)，特別是工業(yè)企業(yè)意見(jiàn)很大。因?yàn)閺B門(mén)市企業(yè)的全部土地價(jià)款將列入征收房產(chǎn)稅范圍。一方面繳納土地使用稅，另一方面繳納房產(chǎn)稅，典型的重復(fù)征稅。不知道“兩會(huì)”代表—財(cái)政部財(cái)政科研所的賈康所長(zhǎng)如何解釋“一個(gè)是租金，一個(gè)是稅，兩者并行不悖”?！?nbsp; |
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