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| 新購房產(chǎn)用于抵償債務的稅務會計處理？ |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：666 |
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| 非房地產(chǎn)企業(yè)購得計劃用于辦公場地的商品房（未辦理房產(chǎn)證等有關于續(xù)，但已經(jīng)付清全部房款），實際并未使用，若干時間后以市價（高于取得時候的價值）與業(yè)務單位互相頂賬，并與房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)商直接為用戶辦理房產(chǎn)證，請問稅務與會計上該如何處理更為穩(wěn)妥？（一）從會計的角度，房屋未辦理房產(chǎn)證但已付清房款，根據(jù)《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》的規(guī)定，房屋、土地即使未使用，也應該照提折舊。另一方面，因未辦理房產(chǎn)證、土地證等相關手續(xù)，作為房屋的權(quán)屬承受方并未繳納契稅，無法將相關房屋的初始稅費計入房屋初始成本中，但按照實質(zhì)重于形式的原則，會計上應列入固定資產(chǎn)管理并計提折舊，必要時還可計提減值準備，待相關手續(xù)辦妥之后，再調(diào)整房屋原值及折舊。 1．如使用一段時間后抵賬給債權(quán)方，屬于債務重組，按照新企業(yè)會計準則《企業(yè)會計準則第12號——債務重組》引進了公允價值的概念，規(guī)定以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務的重組收益是指重組債務的賬面價值與轉(zhuǎn)出資產(chǎn)公允價值和相關稅費之和的差額，并規(guī)定將重組收益確認為當期損益?！ ?．關鍵是房屋的公允價值（市價）的確定：如該資產(chǎn)存在活躍市場，該資產(chǎn)的市價即為其公允價值；如該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍市場，該資產(chǎn)的公允價值應比照相關類似資產(chǎn)的市價確定；如該資產(chǎn)和與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)均不存在活躍市場，該資產(chǎn)的公允價值按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計算的現(xiàn)值確定?！ 。ǘ亩悇盏慕嵌?，房屋未辦證也未使用，其處理與會計上的一致，允許計提折舊并可在稅前扣除，涉及的主要稅種： 1．房產(chǎn)稅。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅，對經(jīng)營自用房產(chǎn)，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。本題實際并未使用，所以并不繳納房產(chǎn)稅?！ ∪粼僖苑课莸仲~，涉及的主要稅種： 2．營業(yè)稅及附加費，根據(jù)《財政部，國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額?！北绢}應按余額計征營業(yè)稅，并以此為計稅依據(jù)計征城建稅及附加費。但是，扣除“購置原價”的原始票據(jù)一般情況下應以開發(fā)商的發(fā)票為依據(jù)，否則稅務局不予認可并將按收入全額繳納營業(yè)稅，為規(guī)避稅收風險，實務中索取發(fā)票可減少許多稅收成本?！ ?．印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》，雙方在訂立書面合同時按比例交納印花稅?！ ?．土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》，非房地產(chǎn)企業(yè)出售房產(chǎn)，應繳納土地增值稅。需要說明的是：首先應按評估價格（重置成本價X成新度折扣率）及有關稅費（營業(yè)稅及附加稅費、印花稅）確定扣除項目金額，再根據(jù)售價（公允價）確定增值率，最后計算出應納土地增值稅。根據(jù)《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）規(guī)定：“九、關于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。” 5．企業(yè)所得稅。 國家稅務總局發(fā)布的《企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》（國家稅務總局2003年第6號令）第四條的規(guī)定：“債務人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應當分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當?shù)慕痤~償還債務兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，債務人（企業(yè)）應當確認有關資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得。 |
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