房地產(chǎn)企業(yè)通過司法部門裁決拍賣取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，并按拍賣成交價(jià)支付購地款。但在辦理產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅時(shí)，征收機(jī)關(guān)認(rèn)為企業(yè)購買土地使用權(quán)成交價(jià)款，低于征收機(jī)關(guān)確定的評估參考價(jià)，要求納稅人按評估參考價(jià)繳納契稅。那么，契稅的計(jì)稅依據(jù)到底是實(shí)際成交價(jià)，還是征收機(jī)關(guān)的評估參考價(jià)呢？另外，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，在開發(fā)土地過程中支付的拆遷補(bǔ)償支出等費(fèi)用，是否還要繳納契稅呢？ 《契稅暫行條例》第四條規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)為：
1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。
2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。
前款成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（財(cái)法字[1997]52號）第九條規(guī)定，條例所稱成交價(jià)格，指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
此外，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù)》（財(cái)稅字[1998]96號）關(guān)于計(jì)稅價(jià)格問題規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條第一項(xiàng)及《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。 根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)購得土地使用權(quán)繳納契稅，應(yīng)按實(shí)際成交價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)，如價(jià)格偏低且無正當(dāng)理由，才由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。納稅人通過我國司法部門裁決、政府部門出讓以及合法的拍賣企業(yè)拍賣等方式取得土地使用權(quán)，且成交價(jià)款也是按規(guī)定的程序、方法作價(jià)，其成交價(jià)款合理合法，即使與征收機(jī)關(guān)確定的評估價(jià)相比偏低，也是有非常充分的正當(dāng)理由，只需按成交價(jià)款繳納契稅，無需按評估價(jià)核定征稅。 那么，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后，發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否需要繳納契稅呢？依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100號）關(guān)于“明確國有土地使用權(quán)出讓收入范圍”的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。土地價(jià)款的具體范圍包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價(jià)款；轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；改變出讓國有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。 可見，房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地使用權(quán)支付的地價(jià)款中，應(yīng)包含了土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用等，以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的土地價(jià)款的具體范圍也就是總成交價(jià)款，應(yīng)以此為契稅計(jì)稅依據(jù)。《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2004]134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。其中，以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
1.評估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。
2.土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。如以競價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 有的地方政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，地面建筑物及其附著物沒有及時(shí)進(jìn)行拆遷或尚未拆遷完畢，但土地出讓成交價(jià)款中包含了各項(xiàng)拆遷、安置補(bǔ)償費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地后，也應(yīng)按土地出讓成交價(jià)繳納契稅。但企業(yè)隨后自己在拆遷補(bǔ)償、安置補(bǔ)償、開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用，不應(yīng)再作為計(jì)稅金額繳納契稅。
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