1.企業(yè)基本情況
XX省XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年4月，注冊(cè)資本4000萬元，是經(jīng)省建設(shè)廳批準(zhǔn)的具有二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集房地產(chǎn)開發(fā)、施工、銷售、物業(yè)服務(wù)為一體。自2001年公司成立以來，先后開發(fā)了三個(gè)住宅小區(qū)及一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積約38萬平方米。公司的項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理在市建委組織的項(xiàng)目評(píng)比中，綜合積分名列前茅，并取得了優(yōu)異的社會(huì)效益和經(jīng)營(yíng)效益。
xx房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司于2004年開始分二期開發(fā)設(shè)計(jì)XX住宅小區(qū)。2006年初結(jié)束一期工程，處于銷售階段；二期工程從2006年6月開始預(yù)售，計(jì)稅毛利率15%。
2007年初，XX市地稅局對(duì)該企業(yè)2006年度的企業(yè)所得稅開展納稅評(píng)估工作。
2.采集評(píng)估數(shù)據(jù)
（1）評(píng)估數(shù)據(jù)取得
①企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表
稅務(wù)人員從企業(yè)2006年度所得稅申報(bào)表及其附表中得到以下數(shù)據(jù)：銷售收入83305560元，銷售成本47953706元，營(yíng)業(yè)稅金及附加6019127地，期間費(fèi)用1857862元（其中銷售費(fèi)用6576616元，管理費(fèi)用8511094元，財(cái)務(wù)費(fèi)用3490152元），利潤(rùn)總額為10754865元，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計(jì)毛利5697970元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加5204984元，應(yīng)納所得稅額4627161元。
②企業(yè)年度會(huì)計(jì)報(bào)表
稅務(wù)人員從企業(yè)2006年度會(huì)計(jì)報(bào)表及其附表中得到以下數(shù)據(jù)：貨幣資金30595000元，期初應(yīng)收賬款948000元，期末應(yīng)收賬款1955000元，期初其他應(yīng)付款3883774元，期末其他應(yīng)付款24372951元，期初其他應(yīng)收款2163500元，期末其他應(yīng)收款3654100元，預(yù)收賬款期初余額42090212元，預(yù)收賬款期末余額80076678元，期初存貨110807408元，期末存貨74225740元。
③企業(yè)其他涉稅信息表
稅務(wù)人員從企業(yè)其他涉稅信息表中得到以下數(shù)據(jù)：項(xiàng)目一期工程土地成本53899152元，建筑安裝工程費(fèi)60612331元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8358108元，前期工程費(fèi)4546249元，配套設(shè)施費(fèi)3579603元，開發(fā)間接費(fèi)11155040元，合計(jì)開發(fā)成本142150483元。項(xiàng)目二期工程銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入80076678元，定金5758200元。企業(yè)預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅4003834元，預(yù)繳土地增值稅800767元。項(xiàng)目本期開發(fā)成本11372100元。
項(xiàng)目一期完工后開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本，一期工程可售面積為45635平方米，已售面積15170平方米，根據(jù)銷售面積與可售面積的占比計(jì)算成本結(jié)轉(zhuǎn)率為33.24%。一期工程開發(fā)成本隨著銷售按比例結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)成本明細(xì)如下：土地成本17916078元，建筑安裝工程費(fèi)20147539元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2778235元，前期工程費(fèi)1511173元，配套設(shè)施費(fèi)1189860元，開發(fā)間接費(fèi)3707935元。
④地稅內(nèi)部信息
2006年企業(yè)共繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加8450261元，其中繳納營(yíng)業(yè)稅6440323元，繳納土地增值稅1288065元。
（2）第三方信息取得
稅務(wù)人員根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)采用內(nèi)外結(jié)合、由外及內(nèi)的辦法，從第三方取得基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)。
①土地管理部門和房屋拆遷管理部門信息：項(xiàng)目一期征用土地21430平方米，土地出讓金24570000元，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)20881042元，土地交易費(fèi)及其他稅費(fèi)8448110元，全部繳清。項(xiàng)目二期征用土地11560平方米，土地出讓金10890000元，拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)9255205元，土地交易及其他稅費(fèi)3745934元。
②規(guī)劃部門信息：項(xiàng)目一期可售面積45635平方米，項(xiàng)目二期可售面積38526平方米。
③管管部門信息：項(xiàng)目已售面積15170平方米，已售均價(jià)為6000元/平方米，已預(yù)售面積14650平方米，預(yù)售均價(jià)為6500元/平方 。
④市地稅局在對(duì)2006年度房地產(chǎn)企業(yè)所得稅開展納稅評(píng)估工作之前，將當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)按規(guī)模進(jìn)行分類，選擇了具有代表性的30家企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查，根據(jù)這些房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年申報(bào)的銷售收入、銷售成本、銷售費(fèi)用等數(shù)據(jù)計(jì)算各預(yù)警指標(biāo)值，并結(jié)合稅務(wù)人員的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)及判斷進(jìn)行修正，最后運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理計(jì)算出各指標(biāo)行業(yè)平均水平及預(yù)警區(qū)間。
通過對(duì)30家典型房地產(chǎn)企業(yè)的工程預(yù)算、結(jié)算書信息進(jìn)行整理，計(jì)算單項(xiàng)工程單位面積建筑安裝工程費(fèi)及各項(xiàng)開發(fā)成本占建安費(fèi)用的比率，在30個(gè)樣本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理計(jì)算出行業(yè)平均水平及預(yù)警區(qū)間范圍見表A-15。
表A-15
指標(biāo)行業(yè)平均水平預(yù)警區(qū)間下限預(yù)警區(qū)間上限稅負(fù)差值率17%14%20%商品房銷售成本率50%42%58%銷售費(fèi)用收入比率 3%1%5%前期工程建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率6%3%9%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率13%9%17%公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)占建筑安裝工程費(fèi)比率5%3%7%開發(fā)間接費(fèi)占土地成本及建筑安裝工程費(fèi)比率10%6%14%單位面積建筑安裝工程費(fèi)（元/平方米）130012001400
說明：行業(yè)平均水平根據(jù)當(dāng)期選取的樣本平均值進(jìn)行測(cè)算，預(yù)警區(qū)間（預(yù)警上、下限）是在行業(yè)平均值基礎(chǔ)上可上下浮動(dòng)的合理范圍，表中指標(biāo)高于預(yù)警上限視為異常。
稅務(wù)人員根據(jù)該企業(yè)前四年度納稅申報(bào)表和會(huì)計(jì)報(bào)表中其他應(yīng)付款、期間費(fèi)用、管理費(fèi)用等數(shù)據(jù)，計(jì)算指標(biāo)歷史水平見表A-16。
表A-16
項(xiàng)目2002年2003年2004年2005年期初其他應(yīng)付款（元）5259612608060144821025372951期末其他應(yīng)付款（元）6080601448210253729513883774其他應(yīng)付款變動(dòng)率（%）15.626.319.927.7管理費(fèi)用（元）4252013538210462604835364500管理費(fèi)用變動(dòng)率（%）-26.616.314.3銷售費(fèi)用（元）3111260410152630685483873518銷售費(fèi)用變動(dòng)率（%）-31.825.226.2財(cái)務(wù)費(fèi)用（元）4152809517065069550385081154財(cái)務(wù)費(fèi)用變動(dòng)率（%）-24.534.526.9說明：表中變動(dòng)率數(shù)值取絕對(duì)值。
