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最近有人和我說他認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目不能適用5%的征收率，必須適用9%(曾經(jīng)是11%、10%)的稅率，他的邏輯如下：
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文附件1）
第三章稅率和征收率
第十五條增值稅稅率：
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?。ǘ┨峁┙煌ㄟ\輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
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《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號文附件2）
?。ň牛┎粍赢a(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額?！?
(四)進項稅額。
1.適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。
從字面上看《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》明文規(guī)定了“取得不動產(chǎn)”“不包括地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目”，而《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)適用5%征收率的條件是“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目不滿足“取得”的前提，因此不能適用5%的征收率，必須適用9%的稅率。
乍一看是天衣無縫的邏輯，在《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》同一個文件的不同地方按道理同樣表述（“取得不動產(chǎn)”）內(nèi)涵應(yīng)該是一樣的，“取得不動產(chǎn)”的解釋中已經(jīng)排除了“地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目”，那么不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)簡易征收適用條件中的“取得的不動產(chǎn)”也應(yīng)剔除“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目”的情形。到目前為止，一切都十分完美，但撇開上述條文來說，你有沒有覺得上述推理的結(jié)論十分荒唐，內(nèi)心中有強烈的懷疑，那么如何來反駁呢？作者的闡釋思路如下：
一、回歸常識
稅法中的詞語首先是文字，其意義不宜與通常理解有較大偏差，取得詞語解釋是“得到、獲得”，那么自建顯然也是取得的一種方式。
二、回歸語境
“取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目”這句話的語境（上下文）是什么？原文是“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%”【注：不動產(chǎn)進項分期抵扣制度已經(jīng)被《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號）“廢止”了】，結(jié)合這個語境你就知道為什么此處“不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目”了，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（一般計稅）進項可以一次性抵扣無需分兩次抵扣，所以才需要將其排除了。
三、找個佐證
《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)
第二條納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。
本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法【作者注：此句不影響上句，只是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目有自己專門的文件《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）】。
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