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| 精裝房中的家電算不算房地產(chǎn)開發(fā)成本 |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：1226 |
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| 基本案情 大連市某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售的精裝修商品房中，包含了電視機、電冰箱、床、沙發(fā)等家用電器和家具。這部分家電、家具是由裝飾公司購買的，其支出費用作為裝飾費用全額開具了建筑裝飾業(yè)發(fā)票。 大連市地稅局在對該房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，對這些被“裝飾”的家用電器和家具費用應(yīng)不應(yīng)該作為開發(fā)成本（加計）扣除的問題產(chǎn)生了爭議。一種觀點認為，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售的商品房計稅收入中，含有轉(zhuǎn)讓電視機、電冰箱、床、沙發(fā)等家用電器和家具款，此部分家電、家具的銷售價款不屬于土地增值稅征收范圍，不應(yīng)計入土地增值稅計稅收入；同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給裝飾公司的家電、家具款，也不應(yīng)計入開發(fā)成本，更不應(yīng)該加計扣除。另一種觀點認為，既然這部分家電、家具的銷售價款已經(jīng)包含在商品房的銷售收入中，房地產(chǎn)開發(fā)公司從裝飾公司取得的是建筑裝飾業(yè)發(fā)票，業(yè)務(wù)也是真實的，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的規(guī)定，應(yīng)當作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在進行土地增值稅清算時享受加計20%扣除的稅收優(yōu)惠。 法理分析 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在土地增值稅清算中，“按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除”，是國家對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的一項稅收優(yōu)惠。但是如果納稅人將并不屬于土地增值稅征收范圍的電視機、電冰箱、沙發(fā)、床等家用電器和家具，通過“裝飾”手段達到享受稅收優(yōu)惠的目的，顯然是對這項政策的誤讀。 在這個案例中，出現(xiàn)爭議的關(guān)鍵在于：對這些被“裝飾”的家電和家具如何認定的問題。即對電視機、電冰箱、床、沙發(fā)等家電和家具，能否認定為建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料。 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)〔1993〕149號）文件和《安裝工程與材料劃分暫行規(guī)定》，很顯然電視機、電冰箱、床、沙發(fā)等家電、家具，都不是建筑裝飾工程作業(yè)的裝飾材料，不能在裝飾成本中列支。 現(xiàn)在我們再看本案例，從表面上看是房地產(chǎn)公司委托裝飾公司進行商品房包括購買電器、家具的精裝修行為，其實質(zhì)是經(jīng)過了“裝飾”的一種代購行為，是房地產(chǎn)公司委托裝飾公司進行裝飾的同時，由裝飾公司代購家電、家具的一種代理服務(wù)。 由于這是一種經(jīng)過了“裝飾”的代理服務(wù)，加之根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條的規(guī)定，“納稅人的營業(yè)額應(yīng)當包括收取的全部價款和價外費用”的規(guī)定繳納了營業(yè)稅，從而讓裝飾公司掩蓋了其代購的實質(zhì)。 由此不難得出結(jié)論，房地產(chǎn)公司委托裝飾公司進行商品房精裝修的費用，不應(yīng)當包括裝飾公司購買電器、家具（包括稅金及附加）的金額。因此，對該房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的由裝飾公司開具的建筑裝飾業(yè)發(fā)票，不能全額作為商品房裝修費用扣除，應(yīng)從商品房銷售價款和商品房裝修費用中同時將該部分剔出。 政策建議 近些年來，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，各種商品房精裝修銷售已經(jīng)形成一種趨勢，并且裝修費用在商品房銷售中所占的比重越來越大，購買的家用電器和家具檔次越來越高，一些房地產(chǎn)公司往往采取“裝飾”手段逃避稅收。因此，建議國家取消對“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%扣除”的稅收優(yōu)惠。 |
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