財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）明確規(guī)定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減按1.5%征收契稅。
對個人購買90平方米以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
“家庭唯一住房”是納稅人是否可以享受稅收優(yōu)惠政策的唯一依據(jù)，但是由于房產管理部門采集信息的標準不一致，為納稅人提供的家庭唯一住房證明上信息資料不全，未登記房產所有人的身份證號碼，從而造成了無法區(qū)分與納稅人同名房產的真實性。
同時，在契稅征收過程中，發(fā)現(xiàn)有許多外地人來本地購買住房，由于本地房產信息網(wǎng)絡并未與外地聯(lián)網(wǎng)，本地房產管理部門查詢不到相關信息，存在“家庭唯一住房”認定的漏洞。
筆者認為，應從以下幾個方面解決問題：
一、強化綜合治稅，實現(xiàn)資源信息共享
稅務機關要加強與房地產開發(fā)公司的聯(lián)系，建立密切的合作關系，實行源頭控管。要求房地產開發(fā)公司每月向稅務機關報送房產銷售清單，建立以稅務機關為主，房地產開發(fā)商配合，國土部門和房產管理部門共同把關的契稅信息網(wǎng)絡，并建立房地產開發(fā)公司代征機制。
二、規(guī)范契稅減免優(yōu)惠
對申請享受低稅率優(yōu)惠的納稅人，征收機關應首先查詢納稅人的契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請，由戶口所在地或購房所在地的房產主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。
如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證書。
凡是不能提供上述規(guī)定證明材料的納稅人，其購買的住房應界定為不屬于家庭唯一住房，一律適用3%的稅率征收契稅。
“唯一住房”契稅有優(yōu)惠詳解界定家庭唯一住房標準(合肥晚報 2010-12-2)
自從9月29日國家房地產二次調控“新國五條”出臺，房地產交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅有關優(yōu)惠政策出臺后，購房戶提出的問題就層出不窮。合肥市財政局在新契稅標準和內容公布后，時至今日電話仍然不斷，其中最集中的咨詢是關于“家庭唯一住房”如何認定的，畢竟“各家情況千差萬別”，市財政局今天上午專門詳解唯一住房界定標準，并整理出自1997年以來合肥市歷次住房契稅政策調整情況表，以便購房戶們對照看明白。
“家庭唯一住房”堵認定漏洞
對于人們購買家庭唯一普通住房，省財政廳契稅新政細則明確規(guī)定，繼續(xù)享受相應的優(yōu)惠政策。也就是面積在90-144平方米的，減半征收契稅;而面積在90平方米及以下，交納契稅時稅率降為按1%計算。由于和購房者的切身利益息息相關，十分受關注，那么到底“家庭唯一住房”該如何界定和實施?對此，合肥市財政局有關負責人上午表示，主要看房產證上戶主的家庭是否擁有超過1套的住房，而家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女。
按安徽省財政廳會同有關部門制定的具體操作辦法，“家庭唯一住房”證明由家庭所在市或縣(區(qū))房地產主管部門出具。而這已經不是第一次要求房地產管理部門出具相關證明。早在一次房地產調控中二套房貸款細則出臺后，合肥市民如果需要按首套房政策辦理貸款，就需要由房管局出具首套房證明;而契稅稅率調整后，“家庭唯一住房”的判定權再一次交由房地產管理部門來執(zhí)行。但目前合肥市房產信息網(wǎng)絡并未與外地聯(lián)網(wǎng)，如果有外地人在外地買了房，再到合肥來買房，按說不應算唯一住房，但合肥房產網(wǎng)絡查詢不到相關信息，存在“家庭唯一住房”認定的漏洞。據(jù)介紹，為避免買房人鉆政策空子，納稅人應向征收機關提交家庭唯一住房書面保證，這樣立即可以按家庭唯一住房交契稅。
多種情況必要時寫誠信保證
“我2008年上半年賣出了廠里的房改房舊房子，且已過戶。今年10月2日購買一套115平米的滿5年的二手房，現(xiàn)要交契稅，請問現(xiàn)在這套房子辦契稅能算家庭唯一住房嗎?”對購房戶而言，有的擔心自己曾先后買過兩套房，但賣掉其中的一套，現(xiàn)在住的就是家庭唯一住房，但在自己契稅記錄上是有兩套房的，豈不是就享受不了優(yōu)惠嗎?在這種情況下，就可以通過寫書面誠信保證書為自己“證明”。
在查不到納稅人的契稅記錄，或者對契稅記錄有疑義的，可以結合房產部門的房屋登記信息系統(tǒng)，查詢納稅人的家庭住房登記記錄，家中有沒有房一查便知。但如果暫時不具備查詢條件，如有些外地人，在合肥買了一套房，在合肥屬于“家庭唯一住房”，但由于房產部門之間信息不能方便有效溝通，工作人員就不能清楚了解其與其家庭成員在外地是否另有房產。因此，需要購房戶先提交保證書。等到條件允許，合肥房產機關再向其戶口所在地房產部門進行函調和核查其房產資料。市民如果向征收機關提交虛假的誠信保證書，有關部門將按《中華人民共和國稅收征收管理法》中的相關規(guī)定進行處罰。
區(qū)分首套房和家庭唯一住房
如有購房戶問，我2009年(婚前)在江蘇鎮(zhèn)海買過一套單身公寓，今年國慶前賣掉了(婚后)，現(xiàn)在重新買新房子，這樣以我丈夫名義能算首套房嗎?我們這樣情況屬于家庭唯一住房嗎?很多人分不清首套房和家庭唯一住房的區(qū)別，以此案例來說，新購住房可以作為家庭唯一住房來認定。首套房是商業(yè)銀行放貸時用到的概念，商業(yè)銀行是認房又認貸，也就是說只要你之前貸款買過房，不管現(xiàn)在那套房子是否出售，去銀行貸款都算二套房。新政提出的是“家庭唯一住房”的概念，是“以目前所擁有的住房來判斷”。兩者有部分重合，即首套房是家庭唯一住房，而家庭唯一住房不一定是首套房。
為子女買房能否算唯一住房
按照新政，對于子女有房的情況，要根據(jù)孩子年齡，區(qū)別對待看是否是唯一住房。而“家庭唯一住房”中的家庭是指家中的未成年子女，即未滿18周歲。如果孩子是已滿18歲、未到法定婚齡的成年人(男22周歲，女20周歲)，那么孩子本人可以單獨看成一戶，他還是可以直接享受一次“唯一住房”的優(yōu)惠契稅政策;到了法定婚齡的成年人則必須提供未婚證明，才可以享有該政策。
典型問答
問：近期剛把兩年前貸款買的房子賣了，現(xiàn)在又買了一套房，目前家庭僅有這一套房子，這種情況是不是家庭唯一住房呢?
答：這種情況屬于家庭唯一住房。目前只要購房者在辦理申報納稅手續(xù)的時候，購房者及家庭成員(包括購房人、配偶以及未成年子女)僅有此一套房產，即可認定為唯一住房，和買房記錄及貸款記錄沒有關聯(lián)。
問：目前我已經有一套房子了，我女朋友沒有購房記錄，現(xiàn)在我想和女友共同再買一套房子，這種情況是不是可以認定為家庭唯一住房?
答：這種情況不屬于家庭唯一住房。對于雙方共同購房，如果一方已有房產，即被判定為非唯一住房。
問：現(xiàn)在一家三口住在一間單室套里，孩子跟著父母睡，但是隨著孩子慢慢長大，覺得越來越不方便，想換一套兩室一廳，像我這種情況，能不能享受唯一住房的優(yōu)惠政策呢?
答：如果是先賣了唯一的住房后再買，即賣舊買新，那他就符合唯一住房的認定;反之，如果買新賣舊，想先買了之后，再賣掉老房子，那么在他購這套新房時，就不是唯一住房，自然也就不能享受優(yōu)惠。 |
