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| 不動產投資入股需防增值稅風險 |
| 發(fā)布時間：2016/9/26 來源： 閱讀次數：1687 |
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| 甲公司為增值稅一般納稅人，2016年8月以其2014年8月取得價值1000萬元的不動產以公允價值1280萬元（經評估）投資入股乙公司，占股20%。企業(yè)認為，財政部、國家稅務總局
《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》
（財稅〔2016〕36號）附件1“附：銷售服務、無形資產、不動產注釋”中，股權轉讓行為不包括在營改增試點范圍內，也就是說，股權轉讓行為不屬于營改增試點征收范圍，不征增值稅。甲公司未申報繳納增值稅。
財稅〔2016〕36號第十條規(guī)定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經經濟利益。甲公司將房產作價入股乙公司，取得經濟利益，屬于銷售不動產行為，應繳納增值稅。
《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》
（國家稅務總局公告2016年第14號）第三條第一款規(guī)定，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。甲公司應納增值稅=（1280-1000）÷（1 5%）×5%=13.33（萬元），并可給乙公司開具增值稅專用發(fā)票。甲公司房產投資入股未申報納稅行為存在涉稅風險，稅務機關責令其補繳增值稅。
同時，
財稅〔2016〕36號附件2第一條第四款“進項稅額”規(guī)定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目。這也從另一個側面印證不動產、無形資產投資入股應納增值稅。乙公司取得甲公司開具增值稅專用發(fā)票注明稅額13.33萬元可以抵扣，2016年8月抵扣13.33×60%=8（萬元），2017年8月抵扣13.33-8=5.33（萬元）。
為此，對企業(yè)將無形資產、不動產投資入股換取被投資企業(yè)的股權行為屬于有償取得其他經濟利益，應按有償銷售不動產、無形資產行為征收增值稅。且被投資企業(yè)取得不動產包括接受投資入股形式取得的不動產，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。
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