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近日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》國稅函[2010]201號，此通知是對國稅發(fā)（2009）31號文件關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)條件的進(jìn)一步明確。
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文件規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案
（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。
（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收，實行年中預(yù)繳、年終匯算清繳的方式，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工，每年都要進(jìn)行。如果開發(fā)產(chǎn)品沒有完工，就先按預(yù)計毛利額繳稅，不用結(jié)轉(zhuǎn)成本，如果開發(fā)產(chǎn)品已完工，就應(yīng)及時結(jié)轉(zhuǎn)成本，計算實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。
但實務(wù)中有些納稅人沒能很好的理解此規(guī)定，出現(xiàn)了開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工也不進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)成本，計算實際應(yīng)納所得稅額，或者是對是否達(dá)到完工條件界定不清。比如，開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量驗收不合格或未辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，但已經(jīng)開始辦理入住手續(xù)，是否屬于已經(jīng)投入使用呢？
國稅函[2010]201號文件采用的是實質(zhì)重于形式的原則，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。這樣規(guī)定就比較有可操作性，也不容易產(chǎn)生歧義了。
這里要提醒納稅人注意的是，如果達(dá)到完工產(chǎn)品條件而不及時結(jié)轉(zhuǎn)成本的話，對企業(yè)是有一定納稅風(fēng)險的。稅收征管法規(guī)定：因納稅人、扣繳義務(wù)人計算錯誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長到五年。納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。納稅人不進(jìn)行納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。
根據(jù)上述規(guī)定，如果納稅人所得稅清算后，按實際毛利額計算的應(yīng)納稅額大于已經(jīng)預(yù)繳的所得稅額，則應(yīng)補(bǔ)交所得稅，這時，納稅人就存在延遲納稅的問題，根據(jù)上述規(guī)定，可能存在被稅務(wù)機(jī)關(guān)收取滯納金甚至罰款的風(fēng)險。因此，納稅人應(yīng)及時進(jìn)行所得稅匯算，只要產(chǎn)品完工就及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，計算應(yīng)補(bǔ)稅額。 | 
