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轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的三種情形 |
發(fā)布時(shí)間:2011/11/5 來(lái)源: 閱讀次數(shù):804 |
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新房、舊房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn) 舊房是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購(gòu)房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)。 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅-些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題指出:新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 各地對(duì)于新房和舊房的判定標(biāo)準(zhǔn)舉例如下: 1.《湖北省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(鄂財(cái)稅發(fā)[1995]544號(hào))關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題,經(jīng)研究確定:凡是建成未交付使用的房產(chǎn)均屬新建房;凡是已經(jīng)交付使用,不論時(shí)間長(zhǎng)短或磨損程度大小,均屬舊房。 2.《上海市財(cái)政局 地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知>及本市具體補(bǔ)充規(guī)定》(滬地稅地[1995]38號(hào))規(guī)定:財(cái)稅[1995]48號(hào)第七款所稱(chēng)使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)為:新建商品房未投入使用,三年以?xún)?nèi)也未出售的,可以按新建房的實(shí)際成本費(fèi)用扣除,計(jì)征土地增值稅;如超過(guò)三年出售的,均按舊房重新評(píng)估價(jià)格扣除,計(jì)征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達(dá)到磨損程度3%左右的均屬舊房,在轉(zhuǎn)讓時(shí)均按評(píng)估價(jià)格扣除,計(jì)征土地增值稅。 3.《成都市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(成地稅函發(fā)[1995]158號(hào))規(guī)定:新舊房的界定,根據(jù)川財(cái)稅[1995]18號(hào)文精神,暫定為“新建房建成后使用時(shí)間超過(guò)一年的為舊房”。 4.《廣西壯族自治區(qū)財(cái)政廳、自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局、自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(桂財(cái)稅字[1995]第28號(hào))規(guī)定:凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢,這段時(shí)間屬于新建房,如再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何,一律視為舊房。 轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目的三種情形 計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括三種情形,三種情形下稅負(fù)的高低即是納稅人納稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃要權(quán)衡的主要標(biāo)志。 (一)按照評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目 財(cái)稅[1995]48號(hào)文規(guī)定:轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中,舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 對(duì)于能提供評(píng)估價(jià)格的,已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。 ?。ǘ┎荒苋〉迷u(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的情形 根據(jù)財(cái)稅字[2006]21號(hào)文件的規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn),《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額包括三項(xiàng):一是購(gòu)房發(fā)票所載金額(實(shí)際上包含了《土地增值稅暫行條例》中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”兩部分);二是加計(jì)扣除金額(加計(jì)扣除金額=購(gòu)房發(fā)票所載金額×5%×購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù));三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加,上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證)。 其中,年數(shù)的確定按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止,每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過(guò)一年,未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的,可以視同為一年。比如,29個(gè)月的為兩年,31個(gè)月的為三年。 計(jì)算公式可以歸納為:土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額×[1+(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買(mǎi)年度)×5%])+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用。 ?。ㄈ┘葲](méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定,實(shí)行核定征收。 其次,《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,對(duì)于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。 所稱(chēng)的隱瞞,虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。所稱(chēng)的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的,是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià),納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 ?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目的三種情形對(duì)比分析 1.按照評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目 案例1 A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬(wàn)元出售一幢辦公樓,賬面原值300萬(wàn)元,累計(jì)折舊30萬(wàn)元。土地性質(zhì)為商業(yè)用地,由于取得時(shí)間較早,取得時(shí)支付的土地出讓金等原始憑證由于檔案管理混亂無(wú)法提供。委托某資產(chǎn)評(píng)估公司予以評(píng)估,資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估土地價(jià)值為800萬(wàn)元,按照成本法對(duì)于辦公樓進(jìn)行評(píng)估,重置成本為500萬(wàn)元,成新率70%,A企業(yè)支付評(píng)估費(fèi)8萬(wàn)元。 A企業(yè)自行計(jì)算方案:轉(zhuǎn)讓辦公樓稅金共計(jì)111萬(wàn)元,土地增值稅的扣除項(xiàng)目按房屋評(píng)估后的重置成本×成新率+土地的評(píng)估價(jià)值確定:即500×70%+800+111=1261(萬(wàn)元),經(jīng)計(jì)算,應(yīng)申報(bào)繳納土地增值稅232.55萬(wàn)元。 分析 該公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅扣除項(xiàng)目,政策適用錯(cuò)誤,扣除項(xiàng)目不準(zhǔn)確?!吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部法規(guī)的其他扣除項(xiàng)目。 其中舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 財(cái)稅[1995]48號(hào)關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題規(guī)定:轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 所以A公司土地扣除項(xiàng)目絕不能按照評(píng)估價(jià)值虛增扣除成本,只能按照取得土地使用權(quán)所支付的實(shí)際價(jià)款扣除。不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。A公司土地扣除成本只能為0. 按照評(píng)估價(jià)格正確計(jì)算應(yīng)交土地增值稅如下: ?、?A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000(萬(wàn)元)。 ⑵ 辦公樓評(píng)估價(jià)格(不含土地部分)為500×70%=350(萬(wàn)元)。 ⑶ 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為0. ?、?與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=2000×5%×(1+7%+3%)+2000×0.5‰=111(萬(wàn)元)。 ?、?支付評(píng)估費(fèi)用8萬(wàn)元。 ⑹ 扣除項(xiàng)目合計(jì)=350+0+111+8=469(萬(wàn)元) ?、?增值額=2000-469=1531(萬(wàn)元) ?、?增值率為1531÷469=326% ?、?應(yīng)納土地增值稅稅額=1531×60%-469×35%=754.45(萬(wàn)元)。 2.按照發(fā)票所載金額確定扣除項(xiàng)目 案例2 A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬(wàn)元出售一幢使用4年的辦公樓,賬面原值300萬(wàn)元,累計(jì)折舊30萬(wàn)元。該辦公樓有取得的原始購(gòu)買(mǎi)發(fā)票,發(fā)票所載金額為300萬(wàn)元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用8萬(wàn)元。該房產(chǎn)未進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。 分析 ⑴ A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬(wàn)元。 ⑵ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為2000×5%×(1+7%+3%)+2000×0.5‰=111(萬(wàn)元)。 ⑶ 支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用8萬(wàn)元。 ⑷ 土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額×[1+(轉(zhuǎn)讓年度-購(gòu)買(mǎi)年度)×5%])+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用=300×[1+4×5%])+111+8=479(萬(wàn)元)。 ⑸ 增值額為2000-479=1521(萬(wàn)元)。 ?、?增值率為1521÷479=318% ?、?應(yīng)納土地增值稅稅額為1521×60%-479×35%=744.95(萬(wàn)元)。 3.按照核定征收確定應(yīng)納土地增值稅稅額 案例3 A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬(wàn)元出售一幢使用四年的辦公樓,賬面原值300萬(wàn)元,累計(jì)折舊30萬(wàn)元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用8萬(wàn)元。該辦公樓既無(wú)法取得評(píng)估資料,也不能找到原始購(gòu)買(mǎi)發(fā)票。 分析 按照核定征收計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額,核定征收率假設(shè)為20%. ⑴ A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000萬(wàn)元。 ?、?核定征收率20% ?、?應(yīng)納土地增值稅稅額為2000×20%=400(萬(wàn)元) 風(fēng)險(xiǎn)提示 三種情形下,核定征收不一定對(duì)于企業(yè)無(wú)利,關(guān)鍵是看主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核定征收率高低是否會(huì)低于前述兩種情形下的實(shí)際稅負(fù)。 |
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