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| 房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅誤區(qū) |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：501 |
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| 目前，房地產(chǎn)行業(yè)中涉及的稅收政策不完善，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的錯誤涉稅行為。 1.不能按時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從前期到整體完工的銷售行為，統(tǒng)一按預(yù)收款的形式進行；在給消費者的產(chǎn)權(quán)證未辦理完結(jié)以前，整體銷售行為并未終結(jié)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》中只規(guī)定了納稅義務(wù)發(fā)生的時間，但未明確預(yù)收賬款何時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。 2.沒有明確的成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法。按照《企業(yè)所得稅前扣除辦法》的規(guī)定，企業(yè)的成本計價方法可以采用個別計價法、先進先出法、加權(quán)平均法、移動平均法、計劃成本法、毛利率法等，基本上都是針對制造業(yè)或商品流通企業(yè)而言的，而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻沒有較為明確的成本計價辦法；加之，銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)時間沒有明確規(guī)定，企業(yè)在房產(chǎn)預(yù)售階段的銷售收入均以“預(yù)收賬款”的形式出現(xiàn)，賬面記載無收入，只反映了前期的開發(fā)費以及開發(fā)過程中的其他費用，不符合收入與費用配比的原則。 3.費用無法計提。由于銷售收入不能確認，隨之而來就是各種費用的計提沒有法定的標(biāo)準(zhǔn)。諸如業(yè)務(wù)招待費、廣告費、宣傳費等，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計提標(biāo)準(zhǔn)不一，隨意性很大。 4.跨年度工程的成本更加難以確認。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期較長，大部分的成本費用發(fā)生在前期，對這部分費用是按“開辦費”對待，還是按“工程成本”對待，無法確認。特別對跨年度的工程成本費用的結(jié)轉(zhuǎn)問題，為后期的稅收稽查帶來了更大的難度。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從開發(fā)到商品樓的整體出售完畢，周期拖的較長，一般需要2～3年。售房情況可分為以下三種：一是在前期開發(fā)中發(fā)生銷售行為；二是在施工過程中發(fā)生銷售行為；三是主體完工后發(fā)生銷售行為。從調(diào)查掌握的情況看，前兩種行為較為普遍。從資金的來源看有三種：一是現(xiàn)金收入；二是預(yù)收定金；三是按揭貸款。按照房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營售房業(yè)務(wù)以前必須取得有關(guān)部門的售房許可證，才能取得售房資格。按照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十八條第一款的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生的時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅上存在以下方面的問題：1.對收到的預(yù)收賬款（含按揭）不進行納稅申報，部分企業(yè)賬面反映的預(yù)收賬款和按揭貸款的金額高達上千萬元，但長期無收入申報。 2.隱瞞收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設(shè)的售房部，每天都有房屋出售明細賬，除部分收入交財務(wù)人賬外，絕大部分的收入不入賬，而直接交給該房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者，并以“個人借款”的形式，再“借”給該企業(yè)，記入“應(yīng)付賬款”，隱瞞銷售收入，長期偷稅。 3.部分房地產(chǎn)企業(yè)以未取得售房許可證為由，對收取的定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法人伙同公司員工，騙取假按揭貸款，隱瞞銷售收入。按照產(chǎn)權(quán)管理部門的規(guī)定，消費者可以其所購買的房屋作為抵押，在銀行取得按揭貸款，但必須四證齊全（身份證、戶口本、結(jié)婚證以及工資卡）。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了套取資金，發(fā)動本公司的員工，以個人名義套取按揭貸款，騙取資金。此時銷售行為已發(fā)生，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞收人不申報納稅。 5.利用“委托建房”偷逃稅。代建房屋必須同時符合以下四個條件：（1）必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；（2）所建房屋的基建計劃與立項審批必須是下達給建設(shè)單位的，不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移； （3）以委托方名義與負責(zé)施工隊結(jié)算；（4）不墊付建設(shè)資金。 對未同時具備上述四個條件的代建業(yè)務(wù)，對受托方按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。但實際情況是：大部分企業(yè)簽訂了代建合同，并在施工中墊付了建設(shè)資金；還有一小部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，鉆政策的空子，同建設(shè)單位簽訂假的代建合同，實質(zhì)是銷售不動產(chǎn)。從目前檢查的情況看，同時符合四個條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程不多，委托代建在稅收征管中的漏洞較大。 6.發(fā)票管理與使用是一個空白。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售過程全部使用的是自印的收款收據(jù)，加之，產(chǎn)權(quán)管理部門從自身的利益出發(fā)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取一定比例的管理費，在辦理產(chǎn)權(quán)證的過程中，對專用發(fā)票的要求亦不是那么嚴格，銷售者只要委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就能通過各種渠道把產(chǎn)權(quán)證辦下來。 以上問題雖然多是由于稅收政策滯后引起的，但是一旦查出，即被認定為偷逃稅行為，房地產(chǎn)企業(yè)在實務(wù)工作中應(yīng)加以注意。 |
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