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| 舊房交易的土地增值稅如何繳納 |
| 發(fā)布時(shí)間：2011/11/5 來(lái)源： 閱讀次數(shù)：709 |
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| 舊房交易，需要繳納土地增值稅，您知道如何繳納嗎？希望本文能讓您少走彎路。一、兩種類型、兩種方法1、通常來(lái)說(shuō)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房，一般不需要房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估報(bào)告，而企業(yè)等單位轉(zhuǎn)讓舊房，則需要房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估報(bào)告。⑴、《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題解釋的通知》（吉地稅函〔2007〕78號(hào)）規(guī)定：《吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》( 吉地稅發(fā)〔2006〕40 號(hào))僅適用個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房。納稅人轉(zhuǎn)讓其他舊房及建筑物（包括單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地）的，仍按照《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)吉林省土地增值稅征收管理暫行辦法的通知》（吉地稅發(fā)〔2004〕85號(hào)）有關(guān)規(guī)定查實(shí)征收。⑵、《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)吉林省土地增值稅征收管理暫行辦法的通知》（吉地稅發(fā)[2004]85號(hào)）第三條規(guī)定：對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房的，按房屋的評(píng)估價(jià)格查實(shí)征收土地增值稅。二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房如何交土地增值稅1、住房《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅[1999]210號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。《長(zhǎng)春市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房地局等部門關(guān)于改善群眾住房條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施意見的通知》（長(zhǎng)府辦發(fā)〔2008〕74號(hào)）第四條規(guī)定：積極培育二手房市場(chǎng)。個(gè)人買賣二手住房免收印花稅和土地增值稅2、非住房⑴、《吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（吉地稅發(fā)〔2006〕40號(hào)）第二條關(guān)于扣除項(xiàng)目的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)委托經(jīng)省以上有關(guān)部門授予評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供評(píng)估報(bào)告和支付評(píng)估費(fèi)用的正式發(fā)票。無(wú)評(píng)估報(bào)告的，按下列辦法計(jì)算土地增值稅。（一）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，無(wú)評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，以應(yīng)繳納契稅的計(jì)稅金額確定為轉(zhuǎn)讓收入，按扣除項(xiàng)目的金額＝發(fā)票所載金額×（1＋購(gòu)房年度×5%）的公式計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，無(wú)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收。以應(yīng)繳納契稅的計(jì)稅金額作為核定征收額，依率計(jì)征。計(jì)稅金額50萬(wàn)元以下的（不含50萬(wàn)元），核定征收率為0.3%；50萬(wàn)元至100萬(wàn)元的，核定征收率為0.5%；100萬(wàn)元以上的，核定征收率為1%。其中，關(guān)于購(gòu)房年度，下面文件有進(jìn)一步的解釋?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第七條規(guī)定：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。三、企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房如何交土地增值稅1、兩個(gè)公式⑴、（轉(zhuǎn)讓收入—評(píng)估價(jià)格—地價(jià)款——流轉(zhuǎn)稅（轉(zhuǎn)讓收入×5.5%）—印花稅—評(píng)估費(fèi)用）×稅率—扣除額；⑵、評(píng)估價(jià)格 × 征收率。公式⑴是用來(lái)查實(shí)征收的，這里的每一個(gè)減數(shù)都需要對(duì)應(yīng)的原始資料作為佐證的，尤其是評(píng)估價(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其含義和金額負(fù)責(zé)的。也就是說(shuō)，這是稅務(wù)機(jī)關(guān)不可推卸的責(zé)任，是由稅務(wù)機(jī)關(guān)在查實(shí)認(rèn)定納稅人的轉(zhuǎn)讓收入和評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上計(jì)算出稅款。公式⑵是用來(lái)核定征收的，也就是由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定一個(gè)征收率，審定一個(gè)評(píng)估價(jià)格，二者相乘計(jì)算得出的。2、公式一的理論依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。第十一條規(guī)定：對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。第十二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。3、公式二的理論依據(jù)《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收:(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)此有進(jìn)一步的解釋。第十三條規(guī)定：條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。第十四條規(guī)定：條例第九條(一)項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。條例第九條(二)項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。條例第九條(三)項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入?？偨Y(jié)：一般說(shuō)來(lái)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊住房的，免稅，轉(zhuǎn)讓舊的非住房的，一般按購(gòu)房發(fā)票計(jì)算征收或者核定征收；企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊住房的，按照轉(zhuǎn)讓收入與房地產(chǎn)估價(jià)師的對(duì)舊房的評(píng)估價(jià)格的關(guān)系，分析適用哪個(gè)公式征收，即查實(shí)征收或者核定征收。 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