| 現(xiàn)在很多改善性的樓盤，在開發(fā)時，會設計下庭沉院、及直接與主體打通，將負一樓設計為主體內的健身娛樂活動用房。在開發(fā)商出售一樓產(chǎn)品時，會選擇一起打包出售的營銷策略。作為財務人員在土增清算時如何進行處理呢?
一、有產(chǎn)權的“負一層”
若開發(fā)商在規(guī)劃時，將負一層納入了產(chǎn)權范圍之內，在出售時，與開發(fā)商品一樣，納入土地增值稅清算范圍，但是如何進行清算，存在歧義：
1.若一樓商品房主體打通鏈接，作為同一主體進行銷售，按照一樓商品房性質一并進行清算;
2.負一層作為單獨產(chǎn)權主體，雖然與一樓主體打通鏈接，但是在規(guī)劃和產(chǎn)權上仍歸屬于獨立主體，應按照“其他商品房”進行清算。
本文觀點：開發(fā)商與業(yè)主簽訂銷售合同時，有產(chǎn)權的負一層可以簽訂獨立的銷售合同，可以單獨辦理產(chǎn)權證，開具發(fā)票。故雖然與一樓商品房主體打通鏈接，但是實質仍是單獨的主體，故應應按照“其他商品房”進行清算。
二、無產(chǎn)權的“負一層”
為了銷售產(chǎn)品，將無產(chǎn)權的負一層與一樓主體打通進行銷售，在實操中是更常見的營銷策略。是否將無產(chǎn)權的負一層納入清算范圍?若納入清算范圍如何進行清算?存在以下幾種觀點：
1.銷售的無產(chǎn)權負一層，雖然連通一樓主體一并銷售，但本身規(guī)劃時，并非可售產(chǎn)品面積，故應和無產(chǎn)權車位一樣的處理，不納入土地增值稅清算范圍。
2.銷售的無產(chǎn)權負一層，雖然未辦理產(chǎn)權，但實質重于形式，已經(jīng)隨同一樓一并銷售，故應納入清算范圍。但隨同一樓房屋性質，進行清算還是按照“其他商品房”性質進行清算?再次出現(xiàn)了和上述情況一樣的爭議。
本文觀點：銷售一樓和負一層時，開發(fā)商與業(yè)務簽訂的備案銷售合同中，僅能體現(xiàn)一樓的房屋信息，不能體現(xiàn)負一層的信息。在實務操作中，一般采用簽訂補充協(xié)議的方法，說明雙方交易的總價款，包含了一樓和負一層的價格，故是否納入清算范圍及如何進行清算存在爭議。但各地稅務存在不一致的口徑，例如：河南認為應隨一樓進行清算。建議提前與主管稅務機關進行溝通。
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