（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。因此，轉讓國有劃撥用地補繳的土地出讓金屬于取得土地使用權所支付的金額，計算土地增值稅時允許扣除。
3、供銷社轉讓一房地產(chǎn)，由受讓人繳納土地出讓金，但在辦理稅收手續(xù)時，地稅部門說因主休不同，受讓人繳納的土地出讓金不能作為轉讓人土地增值稅的抵扣項目，為此轉讓人要繳納高額的土地增值稅。按法律規(guī)定，土地要先辦理出讓才能轉讓，《城市房地產(chǎn)管理法》為方便起見，第40條又規(guī)定由受讓人辦理出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。如果受讓人繳納土地出讓金后又不能作為轉讓人土地增值稅的抵扣項目，使轉讓人繳納的土地增值稅超常負擔。那么，在同一次房地產(chǎn)轉讓行為中，受讓人繳納的土地出讓金可否作為轉讓人應繳納的土地增值稅的抵扣項目？
答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為：
(一)取得土地使用權所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用.。因此，受讓人繳納的土地出讓金不能作為轉讓人的扣除項目。
4、我公司向另一房地產(chǎn)公司購買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，并委托中介機構進行了規(guī)劃方案設計、勘查設計等，已支付的部份設計費計入了開發(fā)成本，同時因項目進行招商發(fā)生了部份費用直接計入了管理費用。后因其他原因，我公司將尚未開工的該地塊進行了轉讓，請問：該轉讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除，期間費用及利息可否按比例扣除？若認定為直接轉讓土地，根據(jù)相關規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉讓環(huán)節(jié)的稅費。那么我公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養(yǎng)護支出）及相關費用如何扣除？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）文件第六條二款規(guī)定：“對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。”因此你公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以加計20%扣除，但期間費用及利息不得扣除。
如你公司實質(zhì)上屬于未進行開發(fā)即轉讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目。
5、現(xiàn)有一家房地產(chǎn)公司開發(fā)沿街兩層商鋪 14000平方米，每平方米銷售價格6000元，現(xiàn)為提高沿街商鋪商業(yè)價值，房地產(chǎn)公司于購房客戶達成協(xié)議，由房地產(chǎn)公司代為沿街商鋪統(tǒng)一裝飾，收取購房戶裝飾款5000萬元，實際發(fā)生裝飾成本4300萬元，收入5000萬元應計繳土地增值稅，請問，裝飾成本4300萬元可否享受土地增值稅加計扣除？
答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第五條條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。因此，房地產(chǎn)公司銷售房屋建筑物所收取的有關經(jīng)濟利益均要繳納土地增值稅。裝飾成本屬于開發(fā)成本一部分，可以按規(guī)定加計扣除。
6、我公司是一家國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，股東將一塊部分開發(fā)的土地投資給我公司作為實收資本增加。該地塊取得時繳納的出讓金等為1億元，投資進我公司時按評估值作價5億元，增值部分當時已按規(guī)定繳納土地增值稅。我公司將該開發(fā)后進行了銷售。請問我公司在計算繳納土地增值稅時，該土地是否可按5億元作為土地成本計算扣除額？
答：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規(guī)定：“關于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。”股東已就投資宗地申報繳納土地增值稅，你公司應按評估值5億元作為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時作為扣除項目處理。
7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算時補繳的土地增值稅，是否需要加收滯納金？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
8、個人將土地歸還政府取得的收入是否繳納土地增值稅？
答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，轉讓國有土地使用權屬于土地增值稅的征稅對象，而個人將土地使用權歸還政府的行為屬于轉讓土地使用權行為，按照規(guī)定應繳納土地增值稅。但因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要，而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權，或是由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，則免征土地增值稅。
9、企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出，能否在企業(yè)所得稅前扣除？
答：《國家稅務總局關于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復》（國稅函[2009]312號）規(guī)定，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。
具體計算不得扣除的利息，應以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算，公式為：企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額。企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計算期不得扣除的借款利息額之和。
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款，銀行在正常的利息之外另行收取一塊“財務顧問費”，這個“財務顧問費”完全是不顧不問的，實際上是貸款的一個附加條件，請問在進行土地增值稅清算時是將該“財務顧問費”計入管理費用，還是計入財務費用？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定：
三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題
（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
因此，根據(jù)以上規(guī)定，“財務顧問費”可以計入“財務費用”，但不屬于財務費用中的利息支出。
