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| 免收租金期間和無租使用他人房產(chǎn)稅務(wù)處理差異 |
| 發(fā)布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數(shù)：820 |
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| 納稅人免收租金期間使用他人房產(chǎn)與無租使用他人房產(chǎn)，表面看來納稅人都無需支付租金給房產(chǎn)所有人，但兩者有著本質(zhì)的區(qū)別，因而雙方的稅務(wù)處理也是不同的。筆者現(xiàn)就納稅人免收租金期間和無租使用他人房產(chǎn)的稅務(wù)處理做淺要解析。 一、免收租金期間和無租使用的區(qū)別 免收租金期間是存在發(fā)生的租賃事實(shí)的，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時期租金為零的行為。出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期內(nèi)支付租金的前提下免收部分期限租金得行為?！ 《话銇碇v無租使用可視為無償出借，而非租賃交易行為。無租使用應(yīng)理解為整個合同期內(nèi)不支付租金而使用房產(chǎn)的行為。 因此，免收租金期間和無租使用他人房產(chǎn)雖然表現(xiàn)形式是一樣的，即使用人無需支付租金。但實(shí)質(zhì)上是不同的，前者是一項(xiàng)租賃交易，后者則屬于無償出借?！ 《?、房產(chǎn)稅 ?。ㄒ唬┟馐兆饨鹌陂g房產(chǎn)稅處理 免租期的經(jīng)營租賃方式與無租使用有著本質(zhì)的區(qū)別，出租方提供免租期的目的還是為了獲得租金，并不是以不獲取租金為目的的無租租賃。盡管免收租金期間沒有租金收入，但該房產(chǎn)用于出租，屬營業(yè)用房，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。 《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號）第二條規(guī)定，“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。”該文件出臺后，免租期的房產(chǎn)稅落在了房主身上。這一規(guī)定實(shí)際是對財(cái)稅[2009]128號的補(bǔ)充和完善，意在規(guī)范房產(chǎn)租賃稅收問題，進(jìn)一步理清了無租使用和免收租金的房產(chǎn)稅處理。 ?。ǘo租使用房產(chǎn)稅處理 《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。” 之前，一些企業(yè)老板將自己的私有房產(chǎn)無償提供給單位使用而不繳納房產(chǎn)稅的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。由于無償提供了房產(chǎn)，導(dǎo)致無出租收入，無法進(jìn)行從租征收房產(chǎn)稅?！敦?cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（[86]財(cái)稅地字第008號）首次對無租使用如何繳納房產(chǎn)稅問題進(jìn)行了明確。按照該文件第七條規(guī)定，“納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅。” 隨后，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號）第一條規(guī)定，“無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。”也就是說，在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，無租使用的房產(chǎn)，即使是使用人交納，也屬于代扣代繳。而采用房產(chǎn)余值征收，也是為了便于管理?！ ∪?、營業(yè)稅 ?。ㄒ唬┟馐兆饨鹌陂g營業(yè)稅處理 《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。” 《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，“條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。” 第二十五條規(guī)定，“采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。” 基于以上營業(yè)稅政策的規(guī)定，在免收租金期間如果未取得租金收入的，則不用繳納營業(yè)稅。但如果在免收租金期間收取了定金或者是預(yù)收了房屋租金的，則應(yīng)于收到定金或預(yù)收房屋租金的當(dāng)天確認(rèn)營業(yè)稅納稅義務(wù)。另外，在合同約定的付款時間到期后，不論承租方是否支付租金，都應(yīng)確認(rèn)營業(yè)稅納稅義務(wù)的發(fā)生，應(yīng)按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅?！ 。ǘo租使用營業(yè)稅處理 《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，“條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。”在無租使用的情況下，出租方無償提供房產(chǎn)給使用方，出租方未取得有償收入。因此，出租方不是營業(yè)稅納稅義務(wù)人。 四、企業(yè)所得稅 （一）免收租金期間企業(yè)所得稅處理 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，“企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。” 據(jù)此，租金收入的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)為租賃合同或協(xié)議中約定的支付租金日期。由于免收租金期間約定無須支付租金，因此，免收租金期間無企業(yè)所得稅納稅義務(wù)?！ 。ǘo租使用企業(yè)所得稅處理 無租使用房產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理主要取決于是否是關(guān)聯(lián)方。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。”因此，關(guān)聯(lián)方無租使用房產(chǎn)，應(yīng)按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整后的價(jià)格確認(rèn)租金收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。如果無租使用房產(chǎn)不屬于關(guān)聯(lián)交易，則不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。 此外，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條的規(guī)定，“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。”那么在無租使用中，使用人依照房產(chǎn)余值代繳納的房產(chǎn)稅是否可以稅前扣除呢？筆者認(rèn)為，在無租使用的情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納而已。因此，使用人為房產(chǎn)所有權(quán)人代繳納的房產(chǎn)稅當(dāng)然是不允許在稅前扣除的。 |
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