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| 以不動產(chǎn)投資房地產(chǎn)公司的涉稅問題小結 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：929 |
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| 以不動產(chǎn)投資房地產(chǎn)公司的涉稅問題小結 公司以不動產(chǎn)對其控股的房地產(chǎn)公司增資，根據(jù)現(xiàn)行的國家稅法規(guī)定，一般會涉及的稅種有：營業(yè)稅、印花稅、契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定總結如下： 一、營業(yè)稅 集團將該物業(yè)投資入股川新房產(chǎn)，不需繳納營業(yè)稅。政策依據(jù)如下： 根據(jù)我國《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，“銷售不動產(chǎn)”稅目的營業(yè)稅，應在不動產(chǎn)所有者有償轉讓不動產(chǎn)所有權行為，或單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為發(fā)生時，進行征收。” 根據(jù)《國家稅務總局關于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[1997]37號）規(guī)定：“以不動產(chǎn)、土地使用權投資入股，收入固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務，應按‘服務業(yè)’稅目中‘租賃業(yè)’征收營業(yè)稅”。 根據(jù)財稅[2002]191號文件規(guī)定：“自2003年1月1日起以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。” 二、印花稅 在該增資入股過程中投資企業(yè)和被投資企業(yè)雙方均需繳納印花稅。具體依據(jù)如下： 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，對財產(chǎn)所有權轉移書據(jù)、土地使用權出讓合同、出的使用權轉讓合同、商品房銷售合同等產(chǎn)權轉移書據(jù)的立據(jù)人應按合同或協(xié)議所載金額萬分之五貼花完稅。所稱產(chǎn)權轉移書據(jù)，是指經(jīng)政府管理機關登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權轉移所書立的書據(jù)，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據(jù)。 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規(guī)定，“以土地使用權、房屋、機器設備作價投資，應按應稅憑證‘產(chǎn)權轉移書據(jù)’繳納印花稅。” 三、契稅 在該投資入股過程中被投資企業(yè)需繳納契稅。 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字[1997]052號）及《四川省契稅實施辦法》規(guī)定，土地、房屋權屬以作價投資、入股方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。根據(jù)這一規(guī)定，以房屋投資涉及到契稅，契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。 另根據(jù)《關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅2008]175號）規(guī)定，企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。 有進行稅收籌劃的空間。 四、土地增值稅 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。 另據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定（自2006年3月2日起執(zhí)行）。即：對于房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不能免征土地增值稅。 五、所得稅 企業(yè)所得稅：根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）規(guī)定：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉讓所得或損失；上述資產(chǎn)轉讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認實現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨后不超過５個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。” 公允價值按《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）第六條規(guī)定，“本通知所稱公允價值是指獨立企業(yè)之間按照公平交易原則和經(jīng)營常規(guī)自愿進行資產(chǎn)交換和債務清償?shù)慕痤~。” |
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