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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃三法 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：1728 |
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| 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃三法 房地產(chǎn)開發(fā)周期長，業(yè)務復雜而且資金占用量大。特別是近年來受多方面因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨政策、價格、資金諸多壓力。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此，運用合理的稅務籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。增值額是指轉讓房地產(chǎn)所取得的收入與稅法規(guī)定的扣除項目之間的差額。2007年1月國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來以預征為主的繳納方式改為清算繳納方式，這表明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務將納入土地增值稅清算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身實際考慮采用下列方法進行稅務籌劃。 一、控制土地增值稅增值率 《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，我國土地增值稅實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分稅率為60%。此外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售商品房的房款收入。決定銷售商品房的房款收入有兩個因素，一是商品房的單價，二是商品房的銷售面積。商品房的銷售面積是相對固定的，而單價則是待定可變的。對于銷售定價除了考慮市場因素、成本利潤等因素，還要巧妙考慮土地增值稅因素。 假設計算土地增值稅的扣除項目是固定的，那么就需找到一個形成土地增值稅相對低的合理的商品房銷售單價。首先應根據(jù)項目成本費用、項目市場環(huán)境及項目預算利潤來確定商品房銷售單價區(qū)間，然后在這個區(qū)間內(nèi)取點計算相應的土地增值稅額，再根據(jù)土地增值稅額來計算各個單價形成的項目利潤總額，以形成利潤總額最大的單價為最優(yōu)單價。 例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)某房產(chǎn)項目，在開盤前該公司根據(jù)市場環(huán)境及預計的成本122000萬元（含稅）、期望的利潤水平制定了該項目的均價區(qū)間為5000～6000元／m2.假設均為普通標準住宅，且不考慮因單價與單套房總價超標界定為高檔房等因素，該項目建筑面積為30萬／m2，并假設按稅法規(guī)定的扣除項目總額為12億元（以下計算單位均為萬元）。 根據(jù)以上資料數(shù)據(jù)，假定未知數(shù)A為使增值比率等于20%的均價，那么可得以下方程式： [30A-120000×（1+20%）]/120000×（1+20%）=20% 求出該均價A為5760元／m2，這樣我們可知小于或等于5760元／m2的均價不需繳納土地增值稅，并且在0～5760元／m2的均價區(qū)間中，5760元／m2帶來的利潤總額是最大的，即： 5760×30-122000=50800（萬元）。 再來看5760～6000元／m2的均價區(qū)間中，哪一個均價帶來的利潤總額最大。 首先，假定未知數(shù)B為使增值比率等于50%的均價，那么可得以下方程式： [30B-120000×（1+20%）]/120000×（1+20%）=50% 求出該均價B為7200元／m2，由此可知在5760～6000元／m2的區(qū)間內(nèi)均是按30%的稅率計算繳納土地增值稅，設定C為該區(qū)間值的均值，利潤總額為：（30C-122000）-（30C-144000）×30%=21C-78800（萬元）。 那么C值越大，利潤總額越大。令C為6000元／m2，則利潤總額為47200萬元，當均價為5760元／m2時，其利潤總額為50800萬元，大于均價為6000元／m2所帶來的利潤總額。所以，我們可以判定在這個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，在這個均價區(qū)間內(nèi)，5760元／m2是最好的均價。 從上述實例分析可以看出，（在不考慮其他因素的前提下）并不是盲目抬高房價就能獲得最大利潤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房產(chǎn)售價前應綜合考慮。 二、扣除項目的籌劃 《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定計算增值額時，取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用、新建房及配套設施的成本費用（或者舊房及建筑物的評估價格），以及與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等項目可以扣除?？鄢椖康耐恋卦鲋刀惖幕I劃應該注意以下問題： （一）扣除項目要按照稅法規(guī)定的內(nèi)容全面歸集，特別是那些分幾個項目先后開發(fā)的土地，在核定其已經(jīng)開發(fā)完項目的扣除項目時要包括分攤到該項目的土地使用權取得費用、土地征用及拆遷補償費用以及除土地征用及拆遷補償費用外的其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，以保證扣除項目的完整。 （二）按照稅法規(guī)定扣除項目中的開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括職工工資、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費、折舊費、修理費等，這些費用要與期間費用區(qū)分開。由于期間費用中的管理費用與銷售費用是按照土地使用權取得費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%作為扣除項目的，所以如果將開發(fā)間接費用錯誤地計入期間費用可能會導致計算土地增值稅偏高。 ?。ㄈ┰诳鄢椖恐杏幸粭l只適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的優(yōu)惠政策，即對房地產(chǎn)開發(fā)納稅人可按土地使用權取得費用與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%予以扣除。依據(jù)此政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人對于項目是開發(fā)或是轉賣就應該進行比較，哪種方式獲得的利潤最大，則采取哪種方式。 三、利用稅收優(yōu)惠 （一）合作建房。 稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即使將來處置，也只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。 （二）代建房。 代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但始終未發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，根據(jù)稅法規(guī)定，這是營業(yè)稅而非土地增值稅的征稅范圍。如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 ?。ㄈ├梅康禺a(chǎn)進行投資、聯(lián)營的免稅規(guī)定來進行稅務籌劃。 稅法規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，才征收土地增值稅。同時，《營業(yè)稅法》中也有規(guī)定：“自2003年1月1日起，以不動產(chǎn)投資人股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉讓其股權的也不征收營業(yè)稅。”房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用銷售的有利條件，對準備購買房產(chǎn)從事經(jīng)營活動的單位，以房產(chǎn)作為投資成為新項目的合伙人，這樣又可以節(jié)約購房投資人的購房預算支出，增加新項目的流動資金，使新項目更快地開業(yè)經(jīng)營。如果其合伙人資金充?；蚍康禺a(chǎn)企業(yè)急需貨幣資金，也可以在短期內(nèi)將投資的房產(chǎn)股權轉讓給其他合伙人以獲得流動資產(chǎn)，實現(xiàn)銷售的目的。這樣既不用繳納土地增值稅，又可以免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，大大減輕了稅負。 稅務籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房屋銷售的稅務籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮稅務籌劃的作用。 |
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