“營(yíng)改增”是國(guó)家為進(jìn)一步完善我國(guó)稅制，將以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅的重大舉措，這對(duì)于完善和延伸二三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，推動(dòng)二三產(chǎn)業(yè)融合具有十分重要的意義。
按政府設(shè)想，整個(gè)“營(yíng)改增”過(guò)程將分為五個(gè)階段：
1.在2014年擴(kuò)大“營(yíng)改增”范圍；
2.于2015年實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”全面覆蓋；
3.進(jìn)一步完善增值稅稅率；
4.完善中央和地方的增值稅分配體制；
5.實(shí)現(xiàn)增值稅立法。
自2012年1月1日在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展“營(yíng)改增”試點(diǎn)起，國(guó)務(wù)院先后將交通運(yùn)輸業(yè)和電信業(yè)推廣到全國(guó)試行，目前僅剩建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)尚未試點(diǎn)。
基于以下三點(diǎn)我們認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)稅率定于11%的可能性較大：目前增值稅主要有17%、11%和6%三檔稅率，輿論方面房地產(chǎn)業(yè)11%稅率的呼聲最高，據(jù)我們簡(jiǎn)單測(cè)算后發(fā)現(xiàn)11%的增值稅稅率最接近于目前5%的營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)水平。
相對(duì)于營(yíng)業(yè)稅，增值稅只對(duì)各流通環(huán)節(jié)新增價(jià)值征稅，而不是以全部營(yíng)業(yè)額為基數(shù)繳納，在本環(huán)節(jié)征收時(shí)，可扣除上一環(huán)節(jié)已征稅款。房地產(chǎn)由于涉及到的關(guān)聯(lián)行業(yè)和成本較多，“營(yíng)改增”存在一定難度，因此國(guó)家具體何時(shí)推出改革方案仍舊是未知數(shù)：
1.土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣將是一大難題。
由于土地來(lái)源的多樣性，無(wú)償劃轉(zhuǎn)、與村集體合作、股權(quán)收購(gòu)等方式導(dǎo)致土地成本很難取得依法允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，而土地成本在房企開(kāi)發(fā)成本中占較大比重，能否抵扣、如何抵扣都會(huì)對(duì)房企的稅負(fù)變化有較大影響。在可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅不足的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)必然會(huì)增加。
2.期初庫(kù)存和固定資產(chǎn)能否被抵扣也會(huì)很大程度上影響房企的稅負(fù)變化。
交通運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)等企業(yè)在“營(yíng)改增”前的固定資產(chǎn)和存貨不能抵扣，對(duì)于庫(kù)存固定資產(chǎn)金額較大的交通運(yùn)輸業(yè)而言，在改革之初產(chǎn)生了行業(yè)性的經(jīng)營(yíng)困難。目前很多房企還處于去庫(kù)存的階段，相當(dāng)一部分企業(yè)庫(kù)存壓力較大，“營(yíng)改增”后，如果存量房產(chǎn)和土地?zé)o進(jìn)項(xiàng)可以抵扣且執(zhí)行11%的稅率，稅負(fù)將加重，房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。建設(shè)中的項(xiàng)目也面臨同樣的問(wèn)題。
和中國(guó)不同的是，很多國(guó)家是以所得稅為主，流轉(zhuǎn)稅相對(duì)而言占比較少，美國(guó)和香港甚至從沒(méi)有過(guò)增值稅。且大多數(shù)國(guó)家重視對(duì)房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅，而針對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕；反觀我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)涉及到的稅負(fù)主要集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)。這也從一定程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”步伐之艱難。
增值稅最重要的特點(diǎn)就是環(huán)環(huán)征稅，道道抵扣。房地產(chǎn)與建筑業(yè)、金融業(yè)密切相關(guān)，因此最理想的狀態(tài)是三個(gè)行業(yè)同時(shí)納入“營(yíng)改增”，使得上下游鏈條的抵扣能更加完整。但如果不能實(shí)現(xiàn)同步改革，房地產(chǎn)抵扣鏈條不完整，有可能會(huì)出現(xiàn)房企稅負(fù)暫時(shí)增加的情況。此外，目前對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問(wèn)題存在較大爭(zhēng)議，市場(chǎng)上部分人持悲觀意見(jiàn)。不過(guò)參考以往“營(yíng)改增”試點(diǎn)不斷擴(kuò)大的過(guò)程中，各地政府都有出臺(tái)相應(yīng)的過(guò)渡期財(cái)政扶持政策，對(duì)稅制轉(zhuǎn)換期內(nèi)稅負(fù)增加較多的企業(yè)給予財(cái)政資金扶持，幫助試點(diǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，確保試點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)稅負(fù)基本不增加。
因此，相信政府屆時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)提供一定的政策支持幫助房企平穩(wěn)度過(guò)過(guò)渡時(shí)期。消費(fèi)者作為增值稅的最終負(fù)擔(dān)者，在市場(chǎng)環(huán)境好的情況下，房企稅負(fù)加重必然會(huì)通過(guò)房?jī)r(jià)的提升轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，但2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展放緩，增加的稅收負(fù)擔(dān)很有可能會(huì)進(jìn)一步壓縮企業(yè)利潤(rùn)空間，使房企承壓加大，甚至給行業(yè)帶來(lái)震蕩，相信政府不希望“營(yíng)改增”影響到房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，在不影響稅收體制改革進(jìn)度的前提下，可能不會(huì)在稅負(fù)上加大房企負(fù)擔(dān)。
如果房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅能夠抵扣充分，“營(yíng)改增”帶來(lái)的前期流動(dòng)性的增加是毫無(wú)疑問(wèn)的。
目前，房企在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅?！盃I(yíng)改增”后，土地購(gòu)置、前期工程等業(yè)務(wù)的費(fèi)用支出會(huì)產(chǎn)生大量的進(jìn)項(xiàng)稅，使得預(yù)售階段無(wú)需繳納或只需繳納較少的增值稅。前期的資金支出減少，資金流動(dòng)性增強(qiáng)，對(duì)于房企而言是利好。 |
